売却時に失敗しないための3つのポイントとは？
家は長い人生の中でも特に大きな買い物であり、財産です。額も大きいですからその大切な財産である家を売却するからには失敗だけはしたくないですよね。
しかし、不動産の売却は一生のうちに何度もあるものではありませんから、失敗したくないといっても何をどうしたらいいのか…と悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。そこで便利なのが、不動産一括査定サイトです。
また、家を売るときに失敗しないためのポイントとして、以下の3つのポイントがあります。
- 相場を知る
- 複数の業者を比較する
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
家を売るとき、まずは自分の家の値段がどのくらいになるのか？相場を知る必要があります。相場を知るにはどうしたらいいのか、まずは情報を集めてみましょう。
まず、自分が住んでいる地域の土地や建物の相場を知ることが必要です。
各地域の相場や価格の上下の傾向というのは比較的入手しやすい情報です。
不動産情報サイトで間取りや条件が似ている物件を探してみたり、住宅情報誌やチラシなどからもその地域の相場を知ることができるでしょう。
また不動産の一括査定サイトを利用するのもおすすめです。情報を入力すれば1回の査定申込で6社など複数の不動産業社の簡易査定をしてもらうことができます。
あとあと不動産屋できちんと査定してもらうのだから、今からそんな知っておく必要ないのでは？と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、自分でだいたいの相場をあらかじめ知っていることで、もしも査定の際に相場との価格に差があった場合、その理由を聞くことができます。
適正な相場を知っておけば、相場より低い価格で売り出してしまい損をしてしまうこともありませんし、逆に相場よりも高すぎる価格で売り出してしまってなかなか売れない、なんていういうこともありません。そのため、相場を知るということは非常に大事なことなのです。
複数の不動産業者を比較するのには二つ理由があります。
- 価格を比較する
- 特徴を比較する
不動産の査定は各社によって金額が違うことが多いです。なかには1,000万円以上の差が出たというケースもあります。そのため、やはり複数の不動産業者に査定をしてもらうのがいいのです。
業者によって、新築物件が得意なところ、投資用物件が得意なところ、中古物件が得意なところなど得意分野が分かれています。また、大手と地元の不動産業者でも得意分野は違ってきます。そのため自分の売りたい物件ではどの業者を選ぶのがベストなのか、という点についても比較する必要があります。
例えば都心部の場合ですと、やはり大手不動産会社のほうが自社のネットワークもあることから有利な傾向がみられますが、反対に地方の物件の場合には大手よりその地域で長く営業している地元業者のほうが情報を多く持っているケースもあります。
もちろんこれはあくまで傾向ですので、最初から「大手にしよう」とか「地元の不動産屋で」と決めてしまうことなく広く多くの不動産会社を比較し、最終的には不動産会社とのコミュニケーションのなかで判断していくことが最も大切です。
不動産売却において、信頼出来る不動産会社を選ぶということは非常に重要なことです。どのような販売活動をどこまでやってくれるのか、サービスの内容には違いがあります。いかに信頼出来る不動産会社を選ぶかで売却が成功するかどうかが大きく左右されるのです。
不動産会社がしてくれること
・価格査定や売却価格の決定
・広告宣伝や指定流通機関への登録、オープンハウスの開催などさまざまな販売活動
・販売活動に対する近況報告
・購入希望者との条件交渉や調整
・買い主への物件説明（重要事項説明）
・売買契約の締結手続き
・引き渡しに伴う手続き（現地立会い、費用等の決済など）
みてわかりますように、不動産会社は不動産取引全体をサポートしています。
家を売る際、不動産売買に慣れている売り主の方ばかりではありません。ほとんどが不動産売買に関して素人なわけですから、仲介してくれる不動産会社がしっかりしたアドバイスとサポートをしてくれなければ家を希望通り高く売るなんてことは難しいのです。高い仲介手数料は、こうしたサポート業務全体に対して発生しているというわけです。
しかしこうした販売活動やアドバイスなどのサポートをしっかりやってくれない不動産会社もなかにはいます。最初の査定のときだけ愛想がいいのにいざ契約してみたら対応が悪い、また複数物件を担当しているからなのか忙しそうで販売活動を思ったよりもしてもらえない…なんてケースもあります。
対応の悪いところは契約解除をして選びなおしをしてしまえばよいのですが、しかし不動産売却は時間が経てば経つほど販売価格が下がってしまうリスクがあります。
売れない期間が長くなれば、他の不動産会社や買い主の方から「何か問題がある物件なのかも？」などと不信感を持たれてしまう可能性もあるからです。そのため、信頼出来る不動産会社を選ぶということが売却に成功するために必要なのです。
そこでおすすめしたいのが不動産売却一括査定サイトです！
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まずは不動産一括査定サイトで簡易査定！
複数の業者を比較すると言っても、1社ずつ足を運び査定をしてもらうのは面倒です。そこで便利なのが、やはり不動産一括査定サイトです。不動産一括査定サイトでは、複数の業者への見積もり査定を一回の入力で行う事ができますから、いくつもの業者を回って査定をお願いする時間はないという方にもぴったりです。そこでピックアップされたいくつかの業者を比較してみるといいでしょう。
ちなみに、査定をしてもらったからといってその業者と契約しなければならないなんてことはありません。また、一括査定自体は無料でできます。ただし、査定を依頼すればメールや電話などで連絡がくるためその後の対応が大変になりますから、相場を知りたい、面倒な連絡を避けたい、というのであればいくつかに絞って依頼するといいでしょう。
一括査定サイト自体もたくさんありますし、登録している業者も各サイトで違いがありますので、評判の良さそうな大手サイトを2、3試してみて、良さそうな業者を探すというのも一つの手かもしれませんね。
一括査定サイトを利用して相場感をつかみ、複数の業者を比較して、そのなかから信頼出来る不動産会社を慎重に選んでいきましょう。
失敗しないために持っておくべき最低限の知識
家を売るときに失敗しないための3つのポイントは以上のようになりますが、売却に関してはいくら不動産会社に依頼するとはいえ、ポイントを押さえただけであとは丸投げというのは少々考えものです。やはり、ある程度の知識というのは必要になってきます。
家を売る際に失敗しないためには最低限以下のような知識をつけておくといいでしょう。
- 売却の流れ
- 売却にかかる税金と費用
- 売却のコツ
売却の流れ
売却を不動産会社に依頼するとはいえ、実際にどのような流れで不動産売却・引き渡しになるのかというところは自分でもわかっておいたほうがいいでしょう。
相場を調べる
まずは周辺物件の相場を知ることから始めましょう。一括査定サイトは複数の不動産会社の査定を一度の入力で依頼することができます。簡易査定にはなりますが相場を知るという点では有益です。
不動産会社を探し査定を依頼する
住まいを希望通りに売却するためには信頼出来る不動産会社のサポートが大切になります。そのためまずは不動産会社を幅広く検索してみましょう。
一括査定サイトであれば物件価格について多くの意見を聞くことができます。簡易査定は机上での簡単な見積もりになってきますので、まずは複数社の簡易査定で大体の相場感をつかんだあと、再度連絡をして訪問査定受けるという手もあります。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定が終了したのち、どこの不動産会社に仲介を依頼するかが決まりましたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
どの媒介契約にするかで販売活動状況の報告義務や契約できる相手など、できることも違ってきますので慎重に検討しましょう。
不動産を売り出す
媒介契約が済みましたらいよいよ不動産の売り出しとなります。売り出し価格を決め、様々な販売活動を行います。
どのような販売活動をするかは媒介契約の種類や不動産会社によっても異なりますが、広告媒体への掲載、レインズへの登録、オープンハウスの実施などが挙げられます。
購入希望者と売却条件の交渉をする
購入希望者が現れたら、希望購入価格や引き渡し日、代金の支払い方法など売却条件の交渉をします。譲れる点と譲れない点とを明確にして不動産会社側に自身の希望を伝え、納得のいく売却になるようにしましょう。
重要事項の説明を行う
売買契約締結の前に、トラブルの防止のため物件の瑕疵についてやエアコンの設備をどうするかなど重要事項説明を不動産会社が行います。物件に関する情報をできるだけ正確に、誠実に購入希望者に提供することができるよう、不動産会社の物件調査に協力しましょう。
売買契約を結ぶ
双方納得のいく売却条件となりましたら、買い主と売買契約を結びます。しっかりと契約内容の確認を行いましょう。一般的にはこの売買契約の際に買い主から物件価格の5％～20％程度の手付金（契約金）を受け取ります。
物件の引き渡し
売買契約が締結したら、売買決済と同時に住宅ローン残金の返済や抵当権抹消、所有権移転などの手続きを行います。抹消書類の準備等は依頼した不動産会社が手配するのが一般的です。
買い主と現地立会いを行ったうえで設備や備品などについてもしっかり確認し合いましょう。鍵の引き渡しを行い、売買契約は完了です。また、売却益が出た場合には所得税や住民税などが発生します。こちらも手続きの漏れがないようにしましょう。
売却にかかる税金と費用
売却に際しては不動産会社への仲介手数料の他、税金や諸費用がかかってきます。
売却にかかる税金
- 印紙税
- 譲渡所得に対する所得税と住民税
不動産売却時には売買契約書に印紙を貼って割印を押します。
不動産売却時に売却益が出た場合、その利益を譲渡所得として所得税・住民税がかかります。譲渡所得の場合には分離課税といって、給与所得など他の収入とは分けて所定の税率により課税されます。申告の際には要件に当てはまる場合、3,000万円までなら所得税が免除される特別控除やその他特例などが使えます。
売却にかかる諸費用
- 抵当権抹消費用
- 測量費用
- 建物解体撤去費用
- 引越し費用
住宅ローン残債がある場合、抵当権が設定されている物件であれば抹消登記の費用がかかります。また司法書士に依頼する場合にはその報酬も必要となります。
土地の実測を行う場合、測量費用がかかります。
売却する物件の建物を解体し、更地にして土地を引き渡すという場合、建物の解体撤去費用がかかります。
家を売って新たな家に引っ越す場合、引越し費用や不用品の処分費用などがかかります。
売却のコツ
家を売る際、高く売れる家にはどんな特徴があるでしょうか？「今人気のエリア」「駅近」「築年数が浅くきれいな家」まずはこんな特徴を思いつく方が多いでしょう。
しかし、こうした条件を兼ね備えていなければ高く売ることができないのか？といいますと、けっしてそんなことはありません。では、売却の際に高く売れるコツというのは一体どういったことなのでしょうか。
1. 家の第一印象をよくする
物件の第一印象をよくすることは非常に重要なポイントです。例えば同じ家であっても、すっきりと片付いていて庭が素敵な家と、床にごちゃごちゃ物が散らかっていて水回りも汚いような家とでは随分と印象が違ってきます。
買い主の方は中古とはいえ、何千万もの物件をローンを組んで購入するわけですから、できれば綺麗な家を買いたいですよね。中古住宅は見た目の綺麗さがかなり大事なポイントで、綺麗な家はやはりすぐ売れていきます。少し頑張って片付けをするだけで、家が高く売れる可能性があるのですからこれはやるしかありませんよね。
- 庭の手入れをしたり、ホームセンターで花を買って庭先や玄関に置いておく
- 整理整頓、片付けをしておく
- 風呂やトイレ、キッチンなど水回りを掃除する
- 窓周りを綺麗にしておく
- 窓を全開にして換気をして家の「におい」を軽減させておく
- 家中のカーテンを開けて開放感を出し、広く見せる
購入希望者が内覧にくるタイミングはいつかわかりません。せっかくのチャンスを逃さないためにも、いつ何時来られてもいいように、綺麗に掃除をしておきましょう。
2. 売却の時期
家の価格は売る時期によっても影響を受けます。
例えば、年間で最も引越しが盛んになる2月～3月、転勤などの都合によりこの時期に引越しをする買い主は多くなりますので、必然的に不動産売買も活発な時期となり、高値も付きやすくなるのです。
つまり高く売れる時期に家を売りたいのであれば、この2月～3月の時期に売買契約をして引き渡しとなるようにすればいいのです。だいたいその数ヶ月前の11月～12月あたりから売り出しはじめられるよう検討するといいでしょう。
自分が売りたい時期が決まっている場合には無理ですが、もし決まっていない場合には、このタイミングで売り出しができるよう、事前にいろいろと調べて下準備を進めておきましょう。
3. 売り主の印象がいい
家の印象だけでなく、売り主の印象も実は重要なポイントです。家を売るのだから、売り主がどういう人かは関係ないのでは？と思われるかもしれませんが、内覧の際に売り主が丁寧な対応の場合、「家もこのように大切にされてきたんだな」といった印象を受けます。
身だしなみも、ある程度ちゃんとした格好が好印象ですね。
内覧の際は質問もされることがありますから、積極的に答えていきましょう。
ただし、積極的といっても、ずっと内覧に来た方にまとわりついてあれこれペラペラ喋るのはNGのようです。積極的すぎてしまうと「売り急いでいるのかな」という印象を持たれてしまい、値引きに繋がる可能性があります。また、あまりにその家のいいところを話しすぎることで「じゃあなぜそんなにいい家なのに売るんだろう？」「なにかあやしいきがする…」と不信感を持たれてしまうこともあるといいます。
売却に成功するかどうかはあなた次第
ここまで家を売るのに失敗しないためにできることについて書いてきましたが、最終的に、売却に成功するかどうかは自分次第です。
確かに家の売却はいかに信頼出来る不動産会社を選ぶかが重要なポイントにはなってきますが、いかに信頼出来る不動産会社のサポートがあるとはいえ、その不動産会社を選ぶのも、売却価格を決めるのも、内覧の際に印象をよくするためにあれこれするのもすべて自分自身です。
あとから後悔することのないよう、以上のポイントをしっかりと押さえ、売り出しの時期を決めてそこから逆算して予定を立てます。半年～1年位前には周辺相場を調べたりネットで一括査定をして不動産会社選びを始めるなどなるべく早くから行動をはじめるようにしましょう。
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