買取・仲介・個人売買など不動産を売却する時の4つのポイント

買取・仲介・個人売買など不動産を売却する時の4つのポイント

家や土地などの不動産を売却するときには、不動産業者に相談するという方法が一般的です。しかしそれ以外にも、買取や個人売買、オークションといった方法でも不動産を売却することができます。

 

これらの売却方法は、どの選択肢を選ぶかによってかかる費用、期間、手間などに差が出てきます。

 

時間がかかってもいいから少しでも高く売りたい方もいらっしゃれば、多少安くてもいいから少しでも早く売りたいという方もいらっしゃいます。複数ある不動産売却方法を比較検討することで、自分の希望に合わせたベストな選択肢を選びましょう。

 

仲介

不動産業者に依頼をして仲介して貰って土地や家を売却するという方法は一般的な方法になります。土地を処分したいときに真っ先に浮かぶ方法です。不動産業者に依頼すると、業者のほうで営業してくれますから、市場に情報を流して購入者を募ることができます。

 

一般的な方法ではありますが、この場合には依頼した先の不動産業者の営業力や担当者に頼るところが大きくなります。そのため、どの不動産業者に依頼するのか、その選び方が重要になります。

 

不動産業者に依頼することで、その業者が持っているサイトに情報を掲載して貰えたり、折り込みチラシやポスティングといった手段を用いて営業活動をして貰うことができます。また、不動産業者には、不動産業者のみが利用することができる、「レインズ」という全国ネットワークがあり、そこに登録されることになります。仲介を依頼するときには、この、「レインズ」というネットワークが利用できることが最大のメリットです。

 

メリットがあればデメリットもあります。

デメリットとしてあげられることは、仲介手数料が発生することです。仲介手数料の上限は法定で決められています。そして、一般的な仲介手数料はだいたい3%強となっています。また、業者選びを間違えたり、あたった担当者が悪かったりといったデメリットも考えられます。営業力が低い業者を選んでしまったり、やる気のない担当者にあたったりすると売れる土地も売れなくなる、といった事態も考えられます。

 

仲介の流れとしては、まずは査定の依頼から始めるのが通常の流れです。いきなり業者を決めて依頼しなくても構いません。査定額は売り出し価格にも大きく影響しますし、複数の業者に査定を依頼して比較することも業者選びをするうえでの大切なポイントになります。

 

業者選びを行い、仲介を依頼するとなったら契約を結びます。この契約は「媒介(ばいかい)契約」と呼ばれるもので、基本的に3ヶ月契約となっています。そのため、3ヶ月の間に売れないときには、契約を更新していくことになります。

 

媒介契約をすると、不動産会社が営業を行って購入希望者を募集してくれます。条件があえば売買契約を結ぶことになります。売買契約が成立すると、代金の決済、登記、物件引き渡し、といった流れになります。不動産業者には成功報酬として仲介手数料を支払います。

 

土地や家を売った後、手元に入ってくるのは様々な経費を引かれたあとの金額です。

 

売却できた金額がそのまま手元に入ってくるわけではありません。また、査定額通りに土地が売れるとは限りません。実際に売却するときには、値引き交渉などが行われるためです。

 

一般的に査定額よりも低い金額での取引のほうが多いです。仲介業者を利用すると安くなる、というわけではありませんが、査定額よりも低い金額で売れたり、仲介手数料などの費用が差し引かれますから、金額が下がったという印象を受けやすい取引の方法になります。

 

買取

買取を利用するときには、不動産業者がそのまま購入してくれます。買ってくれるところを探すのではなく、不動産業者が買ってくれるという方法が買取です。そのため、買取を利用するときには広告を出したり、時間をかけて購入希望者を探すといったことは必要なくなります。不動産業者にそのまま買い取って貰って取引は終了です。

 

利用するのは不動産業者ですが、仲介と買取では大きな違いがあります。それは仲介手数料です。買取して貰うわけですから、仲介というサービスを受けていないため、同じように不動産業者にお願いしても仲介手数料が発生するということがありません。

 

買取を利用する際のメリットとしては、仲介手数料が発生しないということがあげられます。ただし、買取を利用したときのポイントとして考慮に入れておかなければいけないことがあります。それは土地や家の金額、そのものが下がってしまうことです。相場としては、仲介を利用したときの売却金額の6割程度、高くても8割程度までの金額になると言われています。仲介手数料が発生しないからといって、それがすぐに金銭面での得に繋がるとは言えません。

 

買い取られた家は、必要な場合にはリフォームなどを行って転売されることになります。不動産業者も商売ですから、利益を出さなくてはいけません。そのため、リフォームにかかる費用なども考慮に入れた金額で買取金額が決まります。ですから、仲介を利用したときよりも安い金額での取引になります。

 

買取を利用すると確実に売れるというメリットがあります。買っても転売できないような物件は難しいですが、売れる物件であれば、早く確実に不動産の処分ができるというメリットがあります。そのため、売却までにかかる期間に制限があるような場合には大変便利な方法です。今すぐ売りたいという場合には便利に利用できます。

 

また、仲介やオークションといった形での売却方法を選んだが売れなかったときの保証として、買取を行っている不動産業者もあります。確実に売れるというメリットはありますが、最初から買取で、という場合ばかりではないので覚えておくとよいです。時間に余裕はあるけれど確実に売りたい、というときに便利です。

 

買取の流れとしては、買取を行っている業者に査定を依頼するところから始まります。仲介による査定と違い、買取のときには買取をしてくれる業者が出せる金額が査定の金額となります。買取の場合には査定の額に期待はできません。すぐに売りたいという場合には、金額について妥協しなければいけないことが考えられます。

 

金額に納得ができなくて時間的な余裕がある場合には他の売却方法を選ぶことになります。金額に納得ができた場合には、売買契約に入ります。決済して登記をして、引き渡しとなります。

 

ポイントとして買取の場合には引き渡しの期間が早いことを覚えておくとよいです。引き渡しは、早いときで売買契約の当日です。遅い業者でも1ヶ月程度までの業者が多いですから、買取を利用する際には注意が必要です。

 

オークション

 

オークションサイトは幾つかあります。有名なところでは1998年に始まって落札実績が4,000件もある、ヤフーと提携しているマイホームオークションがあります。

 

オークションのポイントは、多数の人が同時に参加できるところです。多くの方が競り合うことで高値が期待できます。その点、仲介による売却では先着順ですから、必ずしも高値をつけてくれる人が買い取ってくれるというわけではありません。今の希望者よりも、もっと高値をつけてくれる方があとで現れる可能性も捨てきれません。

 

しかし、オークションでは入札期間中に最も高い値段をつけてくれた方に売ることが可能です。ただし、デメリットもあります。仲介を利用した場合、値段に折り合いが付かなければ交渉決裂となります。しかし、オークションの場合には予想より低い金額でも入札者が1人でもいれば落札されます。キャンセルはできません。その点が大きなポイントとなりますので、十分に検討することをおすすめします。

 

不動産のオークションサイトの場合には、決まった流れというものがありません。しかし、ほとんどのオークションサイトが不動産業者の介在が前提となっています。

 

例として、マイホームオークション(ヤフオク)の場合は、まずはマイホームオークションが提供している無料査定サービスを利用します。無料査定終了後は必ず出品しなければならない訳ではないので、選択肢の一つとすることができます。金額に妥協できないときにはオークションを利用する必要はありません。

 

出品価格は査定価格を参考に決めていきます。

 

出品価格が最低売却価格となります。出品については加盟している不動産業者が行います。そのため、出品するにあたっては加盟店との専属専任媒介契約をします。専属専任媒介契約であるという点は大きなポイントです。1社のみにお願いする形の契約であるため、すでに他の業者へ依頼している場合には、そちらの契約を解除することが必要です。

 

土地や家を売却するわけですから、マイホームオークションを利用する際にも購入希望者が内覧にきます。また、出品した物件については、紙媒体やインターネットなどで広告されることになります。

 

落札されると、売買契約が原則として一週間以内に結ばれます。専属専任媒介契約を結んでいるわけですから、仲介手数料が必要だというのもポイントの一つです。マイホームオークションへの出品に費用はかかりませんが、不動産業者には仲介手数料を支払う必要があります。

 

オークションを利用するポイントとして注意したいのが、必ずしも高く売れるわけではないという点です。

 

オークションですから、入札者が多ければ落札価格が高くなります。入札者を増やすには出品価格を下げるということが効果的です。しかし、あまりに低い金額にしてしまうと、入札者が少ないときに金額が上がっていかないため、思っていたよりも安い金額で落札される恐れがあります。

 

個人売買

個人売買は、身内など親しい間柄ではよく行われる売却の方法です。仲介手数料などの費用が発生しないため、お得な取引方法ですが、他人同士ではあまり行われていない方法です。個人同士が交渉し、互いに条件が合えば売買は成立し、決済、登記、引き渡しといった流れで取引は終了します。

 

個人売買のポイントとして、仲介手数料が発生しないというメリットがあげられます。仲介手数料は安くはないですし、売主と買主の双方で発生する可能性のある費用ですから、発生しないというのは大きなメリットです。司法書士に依頼する登記手続きも個人で行えば費用を節約することができます。

 

個人売買のポイントとして、安全性に不安がある、ということもあげられます。売買契約を行うには法律の知識が必要など、安全に取引を行うのは大変です。あとからトラブルになるケースもあるというポイントを押さえておかないとリスクもあります。

 

土地や家など不動産を売却するときには、

  1. 売買契約
  2. 登記

の2つが重要なポイントとなります。

 

トラブルにならないように売買契約を結ぶということがとても大切です。登記も売買契約と並び、重要な手続きとなります。

 

そのため、安全に個人売買を行いたいのであれば、司法書士に依頼するとよいです。売買契約書の作成も登記も司法書士に依頼することができます。その分の費用も節約したい、というときには、当事者同士で行うことも可能です。しかし、その場合には、トラブルが発生してしまう恐れもありますので注意が必要になります。

 

個人売買でなるべく費用を節約したい気持ちは分かりますが、トラブルを避けるためには、登記だけでも司法書士に依頼したほうが安全です。なぜなら決済後の所有権移転登記は、売主と買主の両方が申請者となるからです。

 

片方がごねることで所有権移転登記がスムーズにいかなくなることを考えると売却代金の受け取りのタイミングが難しくなります。売主が売却代金を受け取ったのに、登記に応じなかったり、登記をするまでの間に他人に売却するといった契約違反の行為が出来てしまうからです。それならばと登記を先に持ってくれば、買主が売却代金を払わないといった問題が生じる可能性があります。

 

親戚や知人など信頼できる間柄ならばトラブルを避けられますが、全くの赤の他人相手となるとどうなるか分かりません。他人同士の取引では不安がありますので、司法書士に決済の場に立ち会ってもらうという方法が安全です。司法書士に立ち会って貰って安全な取引を行いましょう。

 

買主がローンを利用する場合には、当然、個人で登記することはできなくなります。金融機関が関係してくるときには、個人に登記の手続きを任せるといったことはないため、司法書士に登記を依頼することになります。現金による取引のときにもプロの力を借りて安全に取引を終わらせましょう。

 

まとめ

家や土地といった不動産を取引するには、

  1. 買取
  2. 仲介
  3. 個人売買
  4. オークション

といった4つの方法があります。

 

このどれかが一番優れている取引方法だというわけではありません。状況によって使い分けたり、併用したりしながら選んでいくほうがよいです。

 

不動産という大きなものの取引ですし、どの方法にもメリットとデメリットがあります。それぞれのメリットとデメリットを検討しながら、どの方法が一番メリットが大きいのかを判断しながら進めていく必要があります。

 

大切な財産を取引するわけですから、安全性はとても大事です。不動産業者が介在していない個人同士のオークションであったり、個人売買といった方法を選ぶときには、安全面を確保することが必要です。司法書士に依頼することで危険を回避できますので、安全な取引のためには何らかの形で司法書士に依頼をしましょう。

 

素人同士で最初から最後まで取引するのはリスクが高すぎます。諸経費を安く済ませたいという気持ちも分かりますが、プロに依頼をするにはそれなりの理由があります。不動産取引に関して知識が豊富なのであれば別ですが、そうでないのならプロにお願いして、確実にすべきところはキチンとしておきましょう。

 

不動産取引をするときには、大きな金額が動くことになります。不動産業者といっても、全ての業者が善良とは限りません。大切な財産を取引するのですから、甘い話に安易に乗るのは考え物です。妥当な金額で安全に取引することのほうが、メリットは大きいですから、トラブルにならない取引になるようにしましょう。

 

トラブルを避けながら一番得をする取引をしたい、というのであれば、自分でも勉強をすることが大切です。インターネットの無料一括査定サイトなどなら、手間をかけずに査定をお願いすることができます。たくさんの業者から査定を集めることで、土地や家の相場を知ることができます。

 

相場を知れば、あまりに安い金額を言ってきている、その金額では高すぎる、など、自分で判断することができます。その結果、リスクの高い取引先は避けることができます。

 

土地取引に関する知識を勉強することも効果的です。不動産業者に依頼すれば不動産売却を行うことができますが、専属専任媒介契約など契約に関することを勉強しておけば、納得のいく形で依頼することができます。

 

営業して貰わないと買い手を見つけることも難しいですが、その際には広告費用などが発生します。その費用なども、特別な依頼をしない限り、負担する必要はありません。仲介手数料に含まれているからです。また、仲介手数料の金額に決められているのは上限であり、最低金額が法律で決められているわけではありません。

 

事前に覚えておくとよい知識は色々とありますので、勉強しておくとよいです。そうすることで信頼できる業者かどうかを見極められるなど、メリットがあります。