自治体が取り組む「空き家バンク」の仕組み

自治体が取り組む「空き家バンク」の仕組み

 

空き家は日本全国で年々増加傾向にあり、増え続ける空き家には倒壊の危険や悪臭、犯罪の増加につながる事、害獣や害虫の住処となってしまうなど、様々な問題があります。その空き家問題の改善には、所有者の意識改革に取り組むというのも重要な対策ですが、輸出が不可能な不動産市場は縮小傾向にあり、所有者の意識改革によって得られる効果には限りがあります。

 

空き家が増えて活気がなくなり、人口が減少し消費活動が減ることは自治体にとっても地方税による収入が減ってしまうため大きな問題となります。その原因となる空き家問題に対して、自治体が取り組むもの一つに、空き家バンクというものがあります。しかし空き家バンクはまだ十分に機能しているとは言えませんし、課題もありますが、そういった部分も含めてその仕組みや利用方法を解説します。

 

「空き家バンク」の制度

空き家バンクとは空き家や土地の所有者と利用希望者のマッチングを行う仕組みの事で、自治体や自治体から委託された団体によって運営されているケースが多く、それ以外によって運営されている事もありますがその数は少ないため、大半を占める自治体や委託団体による運営の場合の仕組みについて解説します。

 

空き家バンクは、性質的には不動産会社が運営する売り物件や貸し物件の掲載サイトと似ていますが、不動産会社は取引を仲介することで仲介手数料を得るという目的があるのに対し、空き家バンクの場合は利益は求めていません。自治体が運営しているため営利目的ではなく、利用希望者は費用をかけずに利用できる仕組みとなっています。

 

空き家問題の解消には、撤去や解体によって解決するという方法と有効活用するという方法があり、解体や撤去からは何も生じませんが空き家に人が住むことになれば消費活動が生まれ地域の活性化にも役立ち、税収も増えるため、地域や自治体にとっては有効活用によって解決するほうがはるかに大きなメリットがあります。

 

しかし、メリットがあっても空き家の有効活用は簡単ではなく、その原因の一つとして空き家の存在が知られておらず住居を探している人の目に届かないという事があげられます

 

不動産会社は仲介手数料によって利益を得るため、売買価格が低く仲介手数料も少額になってしまう古い空き家は積極的には扱ってもらえない傾向があります。一方、自治体には人口減少による税収減という問題もあり、外部からの移住によって人口を増やし、税収を上げたいという狙いがあります。そうした背景から、空き家の所有者にとってはなるべくたくさんの利用希望者に知ってもらうため、利用希望者にとっては空き家を探すため、自治体にとっては空き家の有効活用を促進するためという目的で、その地域の空き家情報を集めて外部に提供する仕組みの空き家バンクができたのです。

 

空き家バンクには主に空き家の所有者と利用希望者と自治体の三者が関わり、不動産会社が関わる場合があるとすれば、主体的ではなく契約関連においてのみとなります。空き家の所有者は自治体に空き家を登録し、利用希望者は自治体に利用者登録し、自治体は利用希望者に空き家を紹介するという関係です。自治体が行うのは空き家の所有者と利用希望者のマッチングのみで、当事者間による交渉や契約に関しては一切関与しないため、当事者を引き合わせた後は、当事者同士で交渉や契約をすることになります。

 

しかし、売買でも賃貸でも不動産取引は手続きも複雑なため、当事者同士での直接取引を不安に感じる人も多く、不動産会社に介在してもらう自治体も多いです。その具体的な関わり方としては、不動産会社を利用するかどうかは当事者の自由とする多パターンや、自治体に登録された複数の不動産会社から選ぶパターン、自治体が宅建協会と協定しており宅建協会の会員に仲介を任せるパターンなどがあります。

 

また、当事者間のトラブルを未然に防ぐ目的で、先に空き家の所有者と不動産会社で媒介契約をさせてから空き家バンクに登録する仕組みをとっている自治体もあり、運用方法は自治体によって異なります。また、利用希望者として登録していない人にも広く空き家を紹介するために、ホームページに空き家物件の大まかな情報を公開している自治体もたくさんあります

 

空き家バンクの利用率と実績

空き家バンクの利用状況やその実績について、平成26年に1,719の市町村を対象に社団法人移住・交流推進機構がおこなったアンケート調査の結果では、回答があった全国1,158市町村のうち、移住・交流促進の施策を実施していると回答したのが595市町村、そしてさらに空き家バンクも実施していると回答したのは374市町村で62.9%だったというデータがあります。

 

すなわち、最低でも374市町村は空き家バンクを実施しており、回答がなかった市町村があることを踏まえるとさらに増える可能性があり、空き家バンクの利用は増加傾向にあるため、現在実施されている空き家バンクはもっとたくさんあると考えられます。

 

同じ調査の結果で、実施されている空き家バンクの利用率については登録件数が20軒未満と回答したのが80%を占めており、そのうちまだ契約に至った件数が0件というところが10%、契約が10件未満と答えたのが50%、20件未満と答えたのが20%となっています。その自治体に存在する空き家のうち、空き家バンクに登録している空き家が何割あるのかといったところも不明であるため、この結果だけで空き家の利用率を語ることはできませんが、全国には820万件の空き家があるとされているので、その件数から考えると空き家バンクが十分活用されているとは考えられません

 

そのため、状態が良い空き家であれば不動産会社に仲介してもらい一般的な売買や賃貸の市場に出されることが多く、空き家バンクの活用がなかなか進まないというのが現実です。

 

利用率が低いことから分かるように、空き家バンクに空き家を登録するかどうかは所有者次第という一面があり、空き家の活用について積極的に取り組む所有者ばかりではありません。さらに、空き家や土地を手放したくないという場合や空き家が古すぎる場合、住居として使用できないというケースもあるため、そういう空き家や土地をどのように活用させていくかという事が課題となります。

 

また、空き家バンクに登録している空き家においても課題は残っており、補助や奨励金など空き家バンクに登録する人が増えるように取り組むところもあれば、空き家バンクを設置しただけで積極的な施策は行われていないというところもあります。

 

近年田舎暮らしが注目を集めている事もあり、移住を考えている都市部の人も少なくありませんが、移住希望者にとっては移住後の生活も重要であり、仕事などの生活基盤や小売店、医療、福祉環境がある程度整っていなければ、移住者からも敬遠されてしまいます。

 

また、運営の主体が市町村であるため、不動産の専門知識を持たない職員が通常の業務をこなしながら空き家バンクの管理をしなければならず、大きな負担がかかり、空き家バンクの運営がうまくいかないという事もあるかもしれません。実際に、空き家バンクの運営にあたって専門の部署や地域の協力を得て取り組む場合は成約事例が多いという報告もあります。

 

空き家バンクの利用が成功するかどうかは、空き家所有者への働きかけや自治体による住民サービス、移住者の受け入れ態勢が優れているかどうかなど、自治体が取り組む姿勢が大きく関係してくることになり、公費を使用する以上既存住民からの理解や協力がなければうまくいきません。

 

自治体から受けれる空き家バンクの補助制度

これまで確認してきたように、空き家バンク自体は多くの自治体が取り組んでいますが、実状としてその利用が思うように進んでおらず、十分な成果が得られていないというケースは少なくありません。
その原因としては自治体が取り組む施策が不十分であることなどもありますが、他にも原因があると考えられ、例えば多くの自治体が参加しており、インターネット上で確認できるものも多く、利用者にとっては選択肢がたくさんあり、競争原理が働いているという事も背景にあると考えられるでしょう。

 

そのため、移住者を増やすために空き家バンクの利用と併せて移住促進対策の一環として、即効性が期待できる補助金や奨励金の支給をしたり、固定資産税の減税制度などを設けたりして積極的に取り組む自治体も多く、その内容は自治体によって違うため、どんな補助制度があるかは一つ一つ確認してみなければ分かりません。

 

また、補助の内容は空き家の所有者に対するものの場合もあれば移住者に対するものの場合や双方を対象にするものもありますし、補助金額においても幅があります。

 

空き家の所有者に対する補助制度としては、代表的な物では空き家の補修費用を補助する制度があります。空き家バンクに登録される物件の質を向上させる事で移住者にアピールしたり、老朽化した空き家を減らすという効果を狙って多くの自治体が取り入れている制度ですが、制度を適用する条件は自治体によって異なるため、注意が必要です。

 

他にも、空き家バンクの登録から成約となった場合に奨励金を支給したり、固定資産税を減額したり、家財道具の処分費を補助するといった施策を行っているところもあります。

 

移住者に対しての補助制度の例では、空き家の所有者に対して行われる改修の補助を契約の際に移住者側からでも申請できるようにしているといったものや、家賃に充てたり家財などの購入を補助する目的で移住者にも補助金や奨励金を支給している例も多く見られます。こちらも支給の条件は自治体によって異なるため注意が必要となります。

 

空き家バンクや補助制度を利用することは空き家の所有者にとっても移住者にとっても大きなメリットがありますが、自治体としてはその地域の良さは実際に住んでもらわなければ伝わらない部分もあるため、移住をサポートする事でその地域の活性化を図りたいという狙いがあり、中には引越し費用の補助をするというケースもあるくらいです。

 

補助金額には上限がありますが、空き家の所有者の立場でも移住者の立場でも空き家バンクを利用するのであれば補助制度を積極的に活用した方がメリットがあるのは言うまでもありませんし、空き家の所有者としては自分が所有している空き家の価値を高めておくことは非常に重要です。

 

あえてデメリットを上げるとすれば、条件である一定期間空き家バンクに登録しなければならないという点ですが、空き家バンクを利用して成約することにデメリットがあるという事はありませんし、空き家バンクの登録には費用も掛からないため、空き家バンクの利用と補助制度にはデメリットらしいデメリットはないと言えるでしょう。

 

空き家バンクの検索方法

空き家バンクを利用する場合、自治体が運営しているものだけでも数百単位で存在するため、検索する際には市町村の名称と「空き家バンク」というキーワードで検索するのが最も早くて確実と言えますが、それでは見つからないというのは珍しいことではありません。

 

そういった場合には「空き家バンク」以外の名称を使用している可能性もあると考えられるため、「空き家情報登録制度」や「空き家情報バンク」というキーワードでも検索を試してみると見つかるかもしれません。

 

自治体以外が運営している空き家バンクも検索する場合はそれで問題ありませんが、もし自治体が運営している空き家バンクに限定して検索したいという場合には「空き家バンク」や「空き家情報登録制度」、「空き家情報バンク」という検索ワードに加えて、市の場合は「city」を、町の場合は「town」を、村の場合は「Vill」を加えて試してみると良いでしょう。自治体のホームページのアドレスにはこれらの単語が含まれるため検索精度が上がります。

 

また、一般社団法人移住・交流推進機構のホームページでは全国の自治体が行っている空き家バンクを検索することができます。各地方、各都道府県で自治体が行っている空き家バンクが一覧となって表示されるため検索しやすく、登録されている空き家や土地の情報を確認することも可能で、移住したい地域が決まっている際には、その地域や近隣地域の自治体が運営している空き家バンクを探せるため、とても分かりやすくて便利です。

 

空き家バンクという仕組みがない市町村でも移住などに関して何か施策を行っている場合にはその情報が紹介されている事もあるため、とても参考になります。検索しても上位に表示されなかったり、名称が異なっていたりして、空き家バンクはあるのにうまく探せないという事も珍しくありません。

 

そもそもその市町村では空き家バンクが運営されていないという可能性も考えられますし、市町村からの委託によって民間団体が運営している場合など、団体名称では区別しにくい場合もあり、検索結果では見つけにくい事もあるため、検索がうまくいかない場合には役所に直接問い合わせるか、市町村のホームページを確認してそのホームページ内で検索してみるというのも一つの手段となります。

 

空き家問題は今や全国規模の問題で国策としても注目されている中で、空き家バンクが十分に機能していないという背景には、運営する立場や利用する立場の意識問題以外にも、システムとして利便性に欠けている事も原因の一つとして考えられます。これは、空き家バンクが自治体単位で運営されているため、その仕組みが自治体ごとに異なっており、空き家を探すという目的に対してスムーズに情報提供がされていない事が大きく影響していると言えます。

 

そのため、国土交通省が空き家バンクを一元化し、全国版のシステムを構築し、利用できるように動き出しています。空き家バンクの全国版の利用が可能になれば、検索もしやすくなり、物件の比較もしやすくなると考えられるので、そうなると今後は空き家バンクの活用も増えると期待されています。

 

空き家バンクの利用条件と利用手順

ここまで何度も説明してきたように、空き家バンクのシステムや制度の詳細は自治体によって異なりますが、その仕組みはある程度共通しており、利用手順においても共通している部分は多いため、大まかな流れを説明します。

 

こちらで紹介する手順は、土地活用の観点から空き家や土地の所有者の立場の場合の手順となりますので、空き家を探している利用希望者の立場の手順は各自治体に問い合わせてください。

 

まず一つ目の手順は空き家バンクに自分が所有している空き家の情報を登録する事です。

空き家の所有者から自治体に空き家の登録申請を行うには、自治体が作成している登録申請書に記入して提出するという単純なものですが、登録するかどうかは自治体によって決定されます。

 

登録の際に必要になる可能性がある必要書類としては、登録申請書、空き家や土地に関する情報、個人情報の取扱いに関してや自治体の免責に関する同意書、空き家の賃料や図面・写真、空き家の所有者が複数人の場合は委任状、不動産会社と契約済の場合は媒介契約書などが挙げられます。

 

登録申請書や空き家の情報、同意書に関しては各自治体によって独自の様式となっているため、その自治体で使用している様式の物を用意しましょう。

 

二つ目の手順は自治体による審査です。

自治体は登録申請を受けて、提出された書類の確認と、場合によっては物件調査も行い、空き家バンクへの登録をするかどうか判断して、その結果を空き家の所有者に通知します。調査の結果、損壊や老朽化の度合いなどで一定水準の住環境に満たないと判断された場合、空き家バンクへの登録は却下される事もあります。

 

三つ目の手順は情報公開です。

審査を通過し、空き家バンクに登録された空き家は、自治体のホームページ等でその情報が公開されます。

 

公開範囲は自治体によって異なりますが、いたずらなどを防ぐために住所までは公開されていない場合が多いのですが、住所が公開されていなくても地図が公開されている場合は場所が特定できるため、登録申請時に住所や地図は非公開にすることができるようになっている事も多いので、しっかり確認しておきましょう。

 

四つ目の手順は利用希望者とコンタクトをとる事です。

利用希望者が物件の詳細情報を確認するために空き家バンクに利用登録をしたら、いよいよ次は利用登録者とのコンタクトになります。

 

その方法は自治体によって異なり、自治体から所有者に連絡が入ったうえで利用希望者から所有者に直接連絡が入る場合もあれば、自治体から利用希望者の連絡先を聞かされて所有者から利用希望者へ連絡を入れる場合もあります。

 

すでに不動産会社と媒介契約を結んでいる場合は空き家バンクではなく不動産会社に連絡を入れさせる場合もあります。どの方法でも、所有者と利用希望者が繋がる事で自治体の役割は終了となります。

 

五つ目は利用希望者との交渉や契約です。

空き家バンクの目的はあくまで両者のマッチングであるため、両者が繋がった後は一般的な不動産取引と変わりません。交渉や契約は当事者同士か、不動産会社を間に挟んで行われます。

 

空家バンクを利用しても、契約後にトラブルがあっても自治体は責任を負わないという同意書がある場合が多いため、不動産会社の利用が必須ではなくても、なるべくトラブルになった際の対応に備える意味でも不動産会社を挟むのが無難です。

 

まとめ

年々地方から都市部へ人が流出していくのに対し、都市部から地方へ移住してくる人は非常に少ないうえに、近年では地方でもアパートやマンションが建設されることも多く、地方では空き家がどんどん増えているのが現実です。

 

また、空き家がたくさんある地方の空き家所有者にとっては、いざ空き家を貸したり売ったりしたいと考えたとしても、移住などで住居を探している人にとっては住居の候補となる物件がたくさんあるため、需要と供給のバランスがとれておらず、なかなか借り手や買い手が見つからないというのも大きなハードルとなっています。

 

既に不動産会社に依頼したり媒介契約を結んでいるという場合でも簡単には借り手や買い手は簡単には見つからない事も珍しくないため、不動産会社を頼るだけではなく、空き家バンクのような自治体が取り組む制度もうまく活用することがポイントとなります。

 

また、空き家バンクには仲介手数料が安くなってしまう事から不動産会社が取り扱いを敬遠するような物件であっても登録させてもらえる可能性があり、登録に当たって費用が必要になるという事もないので、駄目でもともと、登録申請をしてみて損をすることは無いため、自分が所有してる空き家がある自治体に空き家バンクという仕組みがあるのであれば、申請してみる価値は十分あると言えます。
さらに、助成制度や補助金の支給などの制度が設けられている場合には、マッチングによって買い手や借り手を探すことができるというメリットの他にも、物件の品質向上においても大きなメリットがあります。

 

自治体が運営する空き家バンクの場合、自治体だけが頑張るものではなく、移住者の迎え入れに取り組む地域全体の迎え入れ体制や、地域全体の協力が必要不可欠となります。

 

一般社団法人移住・交流推進機構による調査結果を見ても分かるように、空き家バンクは設置されていても十分に機能していないケースが多く、問題点や課題はまだたくさん残されてはいますが、空き家の所有者にとってデメリットとなる事はないため、積極的に利用して損はありませんし、今後国土交通省によって全国版のシステムが構築される見込みがあることを考えると、今後の土地活用において空き家バンクはもっと大きな存在となる事が期待できます。

 

空き家を持て余している場合には空き家バンクに登録してみるのが良いですが、空き家バンクに登録する物件情報の一つとして建物の賃料や売却価格があります。家や土地などの不動産には、相場はありますが明確な定価がなく、相場より高いと買い手や借り手がなかなか現れません

 

そのため、相場をしっかりと把握して賃料の設定や売却価格の設定を行わなければならないのですが、近隣に同じような条件の不動産の取引事例がない場合など、相場を調べるのが難しいという場合や調べ方が分からない場合は、複数の不動産会社に一括して査定を依頼することができる一括査定サイトを利用するのがオススメです。

 

簡易査定であれば家や土地の情報を入力するだけととても簡単で、中にはその日の内に査定結果の連絡が来る会社もあり、売却価格の相場を簡単に知る事ができます。