不動産売却査定の方法と大事なポイント

不動産売却査定の方法と大事なポイントについて

不動産売却を考えた場合、まず勧められるのが不動産査定です。不動産査定はその名の通り、所有する資産が市場でどれくらいの価値があるかを客観的に判断するサービスであり、あくまでも活用するか否かは所有者の判断に任されています。

 

ただ、不動産にはそれぞれ相場というものが存在しており、近隣の物件などと比較してあまりにもかけ離れた価格で売りに出しても高すぎたり安すぎたりして損をしてしまう可能性が高いです。このため、その資産の相場を知るためにも事前に査定を受けておくことが大きなポイントと言え、どのような観点で価格が左右されるのかを知っておくことは非常に重要です。

 

特に不動産は需要と供給や経済状況などで流動的に価値が変わりやすいものであるため、査定内容やポイントについて知っておくようにしましょう。

 

どこに頼めばよいのか?

一般的に、所有する不動産資産を売りたいと考えた場合は不動産会社に仲介を依頼することが多いです。もちろん買ってくれる相手に目星がついている場合は個人で取引を進めても構わないのですが、多くのケースでは購入してくれる相手を自力では見つけることができません。

 

このため、不動産売買の専門家であり様々な知識や経験を持っている不動産会社に依頼して購入希望者を探してもらうのが一般的となっているのですが、そこで悩んでしまうのがどの会社に依頼すれば良いのかという点です。

 

トラブルを避けるためにも実績と信頼のある会社へ依頼するというのが基本ですが、業界や事情に詳しくない一般の売り主にとっては、どの会社が良心的でどこが悪質なのかを見極めることは非常に難しいと言えます。

 

 

不動産査定を行おうと考えている場合、どこに依頼するかは大きく3つに分けることができます。

  1. 知名度のある大手の不動産会社
  2. 地元で昔から営業している地域密着型の中小規模の会社
  3. インターネットを活用した一括査定サイト

です。

 

それぞれ特徴が異なり、メリットやデメリットが存在するので事前によく検討することが大切です。もちろん査定の段階では正式に仲介契約を交わしているわけではなく、実施したからと言って必ず契約しなければならないという決まりはありません。

 

自分が納得できるまで様々な会社から見積もりを取ることもできるので、遠慮せずできるだけ多くの会社へ見積もりを依頼するのがポイントです。

 

その理由は、見積もりはそれぞれの会社ごとに結果が異なるので、できるだけ多くの会社へ依頼することで自分の不動産資産がどの程度の価値を持っているのか相場を知ることができます。

 

大手の不動産会社へ依頼するメリット

何と言っても全国に広がる幅広いネットワークと売買実績を有しているということに加え、知名度に対する安心感から購入者も大手の会社に集まりやすいということが挙げられます。

 

ただ、見積もりはあくまでも実際の販売活動に入る前の段階となるため、算出の基準などは他の会社とそう大きく変わるとは言えません。また、大手の場合はインターネット上のホームページなどで無料の簡易見積もりサービスなどを行っていることもあり、ザックリとした価格をすぐに知りたいというような場合に非常に役立ちます。

 

2つ目の地域密着型の会社の場合

良くも悪くも地元に密着した中小規模の会社が多いため、システムや営業に関してコストをかけることが難しく、ホームページなども充実していないことが多いです。簡易見積もりサービスが行われていないことも多く、実際に電話などで問い合わせてやり取りをしなければならないので利便性に難ありというデメリットがあります。

 

ただ、不動産の売買ともなると長期の付き合いになることも多いので、見積もりの段階から相手と密に連携して情報を共有してくことも重要と言えます。このため、最初から直接電話でやり取りをすることで担当者や会社の雰囲気をすぐに知ることができるので、一概にデメリットばかりとも言い切れません。

 

さらに、地域密着型の場合は言うまでもなくその地域で長年営業しているため、大手の会社が知り得ない地元ならではの情報などを掴んでいることもあります。そういった裏の情報が見積もり結果に影響する事もあるので、こういったポイントを重視する場合にはおすすめです。

 

3つ目の一括査定サイト

複数の不動産会社に見積もり依頼を出したいものの、いちいち情報をやり取りして申し込むのが面倒という場合に役立つツールで、複数の会社に対してまとめて見積もり依頼を出すことができます。一括査定サイト自体も複数のサイトが存在するので悩んでしまいますが、登録している不動産会社の多さや内容に応じて使い分けると良いでしょう。

 

所有する資産の情報や自身の連絡先など、入力するのが一度で済みますし簡単に依頼できるので便利ですが、地域によっては対応できる会社が少なく相場を知り辛いということもあるので注意しておきましょう。

 

査定の種類と依頼数の目安

ひと口に不動産の査定と言っても、実際にはその内容には2種類存在します。どちらを利用するのか、どの会社に依頼すべきなのか迷ってしまう人も多いので、事前に内容を知っておくようにしましょう。

 

  1. 1つ目は簡易査定という種類で、机上査定と呼ばれることもあります。こちらはその名の通り簡易的な見積もりを行うもので、実際の不動産を確認せずに物件情報だけを参考にして行われます。チェックされるポイントとしては、マンションや一戸建て、土地といった資産の種類の他に築年数や立地、広さはどれくらいかなどの様々な情報を参考としています。
  2.  

    このように簡易的に見積もり結果を算出できるのは、近隣に存在する他の似たような物件の過去の取引状況などをもとに算出できるためで、実際の不動産を見るまでもないというケースでよく利用されます。数多くの会社へ見積もり依頼を出す場合はすぐに結果を知ることができるので最適ですが、本来はどの不動産会社に依頼するかを絞り込んだり、自分の資産の相場価格を知るために利用することが多いです。

     

  3. 2つ目は詳細査定や訪問査定と呼ばれる種類で、実際に物件に査定の担当者が赴き、所有者立会いの下で詳しく物件の状態を確認しつつ進めていくことになります。実際に物件をチェックすることになるので、見積もり結果に対する精度も高くなりますし、直接査定の担当者に質問などをしながら進められるというメリットがあります。
  4.  

    デメリットとしては、物件をチェックした担当者の判断や主観などが結果に影響してしまうことや、所有者が立ち会うために時間を割かなければならないということ、賃貸経営している物件の場合は賃借人に対しても協力要請をしなければならないことなどが挙げられます。訪問で見積もりをしてもらう場合、依頼した不動産会社がおのおの独自の算出基準を用いるか、業界団体が設定しているマニュアルを活用して詳しく算出していくことになります。

 

どちらを行っても、最終的に正式な契約を交わす前には訪問査定を実施するのが一般的なので、簡易査定は必ずしも必要ではありません。

 

もちろん簡易査定に意味がないという訳ではなく、スムーズに大まかな見積もり結果を知ることができるため複数の会社に対して短期間に依頼することができますし、実施する場合も労力が少なくて済みます。見積もり結果が多ければ多いほど相場も分かりやすくなるため、とりあえず資産の価値をおおまかに知りたいという場合にはうってつけです。

 

もし所有している資産が土地だけだった場合は、地図情報や立地などの情報だけでもある程度確かな結果を知ることはできます。ただ、周辺の環境や利便性、境界線や土地の管理状況などは実際に担当者が目で見て確認することがポイントとなるため、最終的には訪問査定する必要があると言えます。

 

これらのチェックは担当者だけでも行えますしすぐに変動する可能性も低いため、所有者が立ち会う必要なしとしている会社も多いので時間や労力を心配する必要はあまりありません。

 

また、メールだけで見積もりを済ませてしまいたいと希望する所有者も多いですが、不動産会社にとって見積もり後に正式な仲介契約を結んでもらうことが大きな目的となっています。メールだけで連絡を全て終えてしまうと関係が絶たれてしまい、正式契約に結び付けることができないのでほとんどの不動産会社ではメールのみでのやり取りには対応していません。

 

簡易査定に限って言えばメールもしくは郵便などで対応してくれることもあるので、どうしても電話で直接やり取りするのが面倒だという場合はそのような会社を探してみると良いでしょう。

 

いくつの会社に対して見積もりを依頼するかは所有者の判断に依りますが、相場観を知るためにも最低でも3社程度には依頼を出しておくことが大切です。この3社は正式な訪問査定の数となるので、その前段階の簡易査定となると5社以上は出しておきたいところです。依頼する会社は多いほど役立つので、依頼の手間が面倒な場合は一括査定サイトなどを活用してみましょう。

 

査定に必要なもの・こと・時間

見積もり方法には2種類あると上述しましたが、それぞれ査定に必要となるものや時間などが異なります。必要最低限の情報だけで見積もりをしてもらえる簡易査定の場合は準備するものもあまりありませんが、詳細な結果を出してもらう訪問査定の場合は様々な情報や提出物が必要となります。

 

どちらの種類でも必要となる情報としては、依頼者の氏名や連絡先、住所に物件の種類、間取りや面積や築年数に現況などが挙げられます。また、物件に何らかの不具合がある場合や、リフォームを行ったことがあるならそれらも正確に伝えておきましょう。その物件の状態をできるだけ正しく伝えることが、より正確な見積もり結果を出してもらうために必要不可欠となります。

 

さらに心理的瑕疵が存在する場合も、物件の価値に大きく影響する可能性があるので伝えておくべきです。

 

心理的瑕疵、は書類では分からないので黙っていたいと考える所有者も多いでしょうが、不動産における売買の場合、所有者が心理的瑕疵を黙ったまま取引を進めると契約破棄の対象にもなり得ますし、悪質と判断されれば損害賠償を請求されてしまうこともあります。黙っていてもあまり良いことはないので、正確に価値を算出してもらうためにも正直に伝えておきましょう。

 

必要書類としては、訪問査定の場合にいくつか提出するものがあります。実際の売却時に必要となるものが多く、これがなければ見積もりができないという訳ではありません。書類が揃っていないからと言って結果が左右されることもないので、不動産会社から指示された場合に提出すれば良いでしょう。

 

まずは登記簿謄本や登記事項証明書ですが、これは戸建てやマンションなどの場合土地と建物どちらについても必要となります。

 

法務局もしくはインターネットから入手でき、物件についての様々な情報を知ることができるので提出を求められることが多いです。この書類は所有者以外でも取得できるため、見積もりを依頼した会社が代理でチェックしてくれることもあります。

 

また、公図と呼ばれる法務局から取得する地図も必要となることがあります。設計図や間取り図といった物件の詳しい内容が分かる図面や測量図、登記済権利証や登記識別情報、建築確認済証と検査済証なども必要となることがあります。

 

見積もりの段階では不要なことも多いですが、実際に売却手続きを行う際には必要となるため準備しておくと安心です。

 

 

実際に物件を明け渡す際には室内の掃除や敷地の片付けなども必要となりますが、見積もりの段階では購入希望者が内覧に来るわけではないので必ずしも必要ありません。綺麗にしていたからと言って見積もり結果が良くなることもないので、そこまで気にすることはありません。

 

ただ、建物の外壁などがあまりにも汚れていると傷んでいたり状態が悪い印象を持たれてしまうので、ある程度は綺麗にしておくと良いでしょう。不動産会社や担当者によってはプラスポイントにするケースもありますが、見積もり結果はあくまでも価値がどれくらいかを算出したものにすぎず、実際に売れる価値というわけではないので注意しておきましょう。

 

見積もりで時間がかかるのは訪問査定ですが、この場合実際の見積もりに1時間から2時間、見積もり結果を報告してもらうまでには約1週間前後かかります。結果を知るまでに1週間もかかってしまうのは、訪問時に得た情報をもとに査定を進めたり、自治体や法務局などに情報を確認することがあるためです。簡易査定の場合は早ければ数時間で結果を教えてくれることもありますが、物件や算出が複雑な場合はさらに時間が必要となることもあります。

 

中には訪問時と同じように1週間程度かかってしまうケースもあるので、急いで結果を知りたい場合には注意しておきましょう。どの見積もりにおいても、仲介契約獲得のためや必要な作業であることから基本的には無料で実施している不動産会社がほとんどですが、念のため依頼前に無料かどうかを確認しておくことがポイントです。

 

査定額について

見積もり結果は全ての不動産会社で同一ではなく、それぞれの会社ごとに算出基準なども異なるため幅があります。また、見積もり結果はあくまでも相場価格であり、実際に売れる価格とは異なるということを知っておくことが大切です。

 

見積もり結果は何を参考として算出しているか気になるところですが、業界団体が設定しているマニュアルによると建物の場合はどれくらい築年数が経過しているか、土地の場合は立地が主な判断材料となっています。

 

建物の場合は、その物件が新築の時からどれくらい劣化しているかを具体的に判定し、今現在の建物価格を正しく算出するために行います。まずは新築時の標準単価を算出し、建材のグレードなどで補正してから経年劣化を考慮して現価率を算出することになります。算出の対象となるのは基礎を始めとして柱や屋根、外壁にドアに窓、床や天井にクローゼット、キッチンやトイレに風呂など物件を構成するありとあらゆる部分です。

 

過去にリフォームなどを行っている場合は、その部位が新しくなっているなら現価率は上昇しますが、仮に経年劣化を照らし合わせて劣化が進んでいると判断されれば現価率は低下することになります。これらの他に、住宅性能や付加価値、各種補正なども鑑みて現在価格から補正が加えられることになり、最終的には土地の価値と合算して見積もり結果が決定することになります。

 

このように様々なポイントをチェックすることになるため、訪問時には少なくとも数時間は必要となりますし、正確な結果を出すためには1週間程度必要となってしまいます。

 

土地の場合は経年劣化することはないので、周辺環境や過去の事例などと比較するなどして見積もり結果を算出します。駅からどれくらい近いかや、騒音や商業施設の有無、ライフラインの整備状況に道路の幅員なども結果に影響します。ただ、土地はその場所によって流通性や需要が異なり、人気が高く取引が盛んな地域と人気が低い地域では同じ条件や内容でも価格に差が出ることがあります。

 

このようにして算出された査定結果はあくまでも目安であり、実際の売り出し価格は見積もり結果通りに決まるわけではありません。言ってしまえば所有者はどの見積もり結果を信じて売り出しても良く、見積もり結果以上でも以下でも自分が希望する価格で売り出してもまったく問題ありません。ただ、不動産には相場というものがあり、周辺の物件や市場とかけ離れた価格で売りに出しても得をすることはほとんどありません。

 

損をしないためにも、査定額を参考として相場や市場のニーズとあまり乖離しない価格にする必要があります。複数の不動産会社から見積もりを取った結果、査定額に幅がありすぎるようならそれぞれの会社に査定額の根拠を確認しておきましょう。これを知ることで他の会社が見逃していたポイントを把握することができますし、それが合理的だと判断できればどの不動産会社を信じて仲介を依頼すべきか決めやすくなります。

 

売り出し価格は、まず売りに出してみて市場や購入希望者の反応を見つつ、実際に購入してもらえるまで少しずつ下げていくのが一般的です。実際に売り出す前であろうと売り出し後であろうと、査定額には確実性や保証があるわけではありません。あくまでも目安としての役割だということを理解しておき、査定額に一喜一憂することのないように注意しておきましょう。

 

見積もり以外にも不動産の価値の目安を知る方法はあり、土地であれば路線価をもとに算出する方法が公的な指標として存在しています。建物などの物件であれば固定資産税評価額をもとに算出することもできますが、精度というポイントでは不確かなことも多いのであまり信頼はできません。

 

一方で不動産会社による見積もりとは違って情報のやり取りや時間も必要ないので、手軽におおまかな価値を知りたい所有者には適していると言えます。より正しい価値を知りたい場合は、費用はかかりますが不動産鑑定士など特別な資格を持つプロに依頼して評価額を算出してもらうという方法もあります。

 

その他気になるその後のこと

所有する不動産を売却するという経験は、不動産投資を行っている人でもなければそうそう起こるものではありません。一生に一度あるかないかという人も多く、そもそも不動産の査定すら頻繁に行われるものではありません。このため実際に土地などの見積もりを行ってみた後も、不安な点や気になることが残ってしまうこともあります。

 

個人情報が取りざたされる近年では、見積もりを依頼することで自分の所有する不動産や連絡先などの情報が不動産会社から出回ったりするのではないか、それをもとに聞いたこともないような会社から営業を受けてしまうのではないかといった不安が残ります。

 

見積もりは決してサービスやボランティアで行われているのではなく、不動産会社が最終的に自社で仲介契約を結んでもらうために行っているものです。査定額を出すために人件費やコスト、時間も存分にかけている営業行為であるため、見積もりだけで逃げられてしまえば不動産会社にとっては損失だけが残ることになります。そうなってしまっては元も子もないので、多くの不動産会社は見積もりを行った上で断られたとしても、その後に営業活動を頻繁に継続してくるところもあります。

 

もちろん全ての不動産会社がしつこく営業してくるというわけではありませんが、そういった可能性もあるということを理解しておくようにしましょう。会社としては、利益を得るために営業活動を頑張るのは当たり前のことなので、それに対応するのが苦痛だったり断り辛く感じるような場合は、あらかじめ実際に仲介依頼する可能性の高い不動産会社を厳選してから見積もり依頼を出すようにすると良いでしょう。

 

ただ、上述したように現在は複数の不動産会社に見積もり依頼を出し、その中から1社を選んで仲介契約を交わすというスタイルが一般的になりつつあります。見積もりだけを依頼して断るということもよくあることなので、不動産会社に対して申し訳ないと感じる必要はありません。

 

ただ、どこかの会社と仲介契約を結んだとしても、なかなか売れなかったり担当者と折り合いが悪くなれば契約解除して他の会社と再契約する可能性もあります。その時に気まずい思いをすることの無いように、見積もりを経て断る場合はやんわりと角が立たないように断っておくことも大切です。

 

また、見積もりの際に提供した情報が業界内で出回ってしまうのではと心配する人もいますが、査定目的で得た情報を漏洩することは明確なコンプライアンス違反となるため、常識のある一般的な会社なら情報が出回ることはまずありません。会社ではない一括査定サイトを活用する場合も、サイトのどこかには個人情報についての取り決めが記載されているはずなので、使用目的などを入念にチェックしておくことがポイントです。

 

見積もりをした後に売りに出した結果、どれくらい収入を得ることができるのかも気になるところですが、査定額は目安にしかならないので実際の売却価格は不明です。

 

つまり手取り額もはっきりとは分からないのですが、仮に査定額そのもので売却できたと仮定すると、そこから不動産会社への仲介手数料や司法書士などへの報酬、税金関係といった様々な費用を差し引いた金額が手元に残ることになります。他にも新しい物件へ引っ越す場合は引っ越し費用などもかかるので、意外と手元に残る金額は少なくなってしまうことがあります。

 

物件が売れるまで連絡や手続きを実際に進めていくのは不動産会社となりますが、不動産売買では非常に大きなお金が動くため会社選びを慎重に行う必要があります。トラブルなどを避けるためにも、単純に高い査定額を出してくれた会社ではなく、過去の取引実績や評判などまでしっかり調べてから依頼することが大切です。

 

担当者の能力や相性なども重要になってくるので、契約前に担当者に合って人柄などを確認するのも大切なポイントです。営業年数や行政処分の有無など事前に不動産会社についての様々な情報を調べ、しっかり選ぶようにしましょう。

 

まとめ

不動産の売却と言えば、慣れない一般の人にとっては非常にハードルが高く感じられるものです。どのように進めれば良いのか、どんなポイントに注意すれば良いのか分かり辛いものなので、事前にある程度内容を知っておくことが大切です。

 

まず考えなければならないのは、不動産の売却をどこに依頼すれば良いのかという点です。これは基本的に不動産会社に依頼する人が多いですが、ひと口に不動産会社と言っても大手不動産会社と地域に密着した中小規模の不動産会社に分けることができます。どちらもそれぞれ特徴やメリットを持っているので、自分がどういったポイントを重視するかに応じて選ぶようにしましょう。

 

また、近年はインターネットの一括査定サイトを活用して複数の不動産会社に一度に見積もり依頼を出すこともできるので、とにかく多くの査定額を知りたいという場合は活用してみましょう。

 

実際に査定を行う場合、基本的には簡易査定と訪問査定の2種類が存在します。簡易査定は基本的な情報などをもとにして大まかな結果を算出するもので、必要書類などもないのでざっくりとした相場を気軽に知ることができます。

 

一方の訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に不動産にやってきて直接確認し、登記など様々な情報をもとにしてより正確な査定額を算出する方法を言います。どちらをどの程度行うかは所有者の判断で決めて構いませんが、できるだけ多くの不動産会社から見積もり結果を出してもらった方がより相場が分かりやすくなるため、少なくとも3社以上は訪問査定してもらうようにしましょう。

 

査定額がいくらになるのかは最も気になるところですが、実際には各不動産会社ごとに算定の基準が異なりますし、実際に物件をチェックする担当者の主観に左右される部分もあるので一概には言えません。査定額はあくまでも不動産会社が出した価値の目安額であり、必ずしもその価格で物件が売れると決まったものであはりません。

 

いくら高い査定額を出してくれたとしても、周辺の物件との相場がかけ離れていればまず売れることはないでしょう。このため、相場と比べて高すぎたり低すぎる査定額を出してきた不動産会社に対しては、きちんとその結果の根拠を確認しておくことが大切です。

 

また、実査に見積もりを行ってもらった後にも所有者としては心配なことが残ります。代表的なものとしては、見積もり依頼に際して提供した情報が不動産会社から漏れて業界内に出回ってしまうのではという内容ですが、実際には査定目的で取得した情報を漏洩することは法律違反になってしまうため、一般的な不動産会社であれば敢えて漏洩させることはありません。

 

ただ、見積もりを依頼した不動産会社から営業の電話が頻繁にかかってくる可能性はあります。会社としても正式な仲介契約を得られなければ査定にかけたコストが無駄になってしまうので、何とか契約してもらおうと営業活動を盛んに行うことがあります。これは売買サービスを運営する為に必要不可欠な活動ですので、ある程度は理解してあげたいところです。

 

所有する不動産の価値を知るために査定を行うということは、インターネットによる一括査定サイトが活用されるようになってから利便性が格段にアップしたこともあり、ごく一般的なことになってきました。簡易査定であればインターネットが利用できれば誰でも簡単に行えるようになり、精度はあまり高くはありませんが不動産会社の絞り込みや大まかな相場を知るためには十分に役立ちます。

 

より確実な査定額を知る際に利用する訪問査定は、実際に仲介契約を結んでも良いと思えるほどの不動産会社を厳選して依頼しないと、時間や労力をかけて見積もりに来てもらった上で断ってしまうのが申し訳ないとストレスに感じてしまうこともあります。

 

また、不動産を売る上で重要になるのはあくまでも売り出し価格であり、査定額の高さだけで不動産会社を選ばないことも大切です。不動産を売却する場合はこういったポイントをしっかり理解し、後悔なく売れるように不動産会社選びを行いましょう。