不動産売却時における仲介業者変更のポイント

不動産売却時における仲介業者変更のポイント

自分が所有している土地などの不動産を売りたい場合、親せきや友人など親しい相手に売るのでなければ、不動産業者などに仲介を依頼するのが一般的です。世の中には非常に数多くの不動産会社が存在しているので、一度依頼したものの不信感を感じてしまった場合には他の業者へ変更することも可能です。

 

不動産会社との仲介契約は永遠に続くものではなく、成果が得られない場合は変更しても構わないのです。ただ、一方的に解約するとデメリットが発生することもあるため、不動産会社を変更する場合はポイントを覚えておくようにしましょう。

 

変更することによるリスク

土地の売却を不動産会社に依頼したと言っても、プロに頼めば絶対にその土地が売れると決まったわけではありません。立地や需要の有無によっては、どんな土地でもなかなか売れないケースもあります。このような場合は、売れないからと言って不動産会社を変更してもすぐに売れるとは限らず、営業活動を最初からやり直すことになるため売り遅れなどのリスクが発生する可能性もあります。

 

土地が売れない原因を不動産会社の能力のせいだけにせず、売却価格や購入希望者が内見に訪れた際に失敗をしていないか検討してみることも大切です。

 

仲介業者が原因となって土地が売れにくくなっている理由としては、自分たちで買い主を見つけることにこだわるあまり、他の不動産会社や仲介サイトなどの利用を頑なに拒否することなどが考えられます。仲介を依頼した不動産会社がこのような営業を行っていても、依頼主である消費者はその実態を把握するのは難しく、こういったポイントもリスクの一つと言えるでしょう。

 

営業実態を正しく判断するためにも、不動産会社を変更する際にはこちらの質問や希望に誠実に対応してくれるか、報告や連絡事項をこまめに行ってくれるかといった点も重視するようにしましょう。

 

また、変更する際には出回り情報にも注意が必要となります。

 

土地などの不動産を早く売ろうとして複数の仲介業者と契約したり、会社を次々に変更してしまうと、却って人気のない売れない土地として業界内で有名になってしまうこともあります。不動産の物件は生ものと同じで、新しいものほど人気が高く注目度も高まります

 

売り出しから時間が経過したり、広く情報を拡散しすぎると価値や人気の低下を招いてしまうため、安易に不動産会社を変更しすぎると土地が敬遠されてしまうようになるのです。

 

さらに、不動産業界ではお互いに持ちつ持たれつという独特の関係性があります。一度仲介を依頼した不動産会社を変更すると、その情報が業界内で出回ってリスクになってしまう可能性もゼロではないのです。中には不動産会社を変更するとブラック顧客扱いになってしまうという話もあり、特に不動産会社の数が少ない地方では力のある地元の会社とトラブルになって変更してしまうと、他の会社が遠慮して契約を受けてくれないというケースもあります。

 

一度仲介依頼を断ってしまうと、同じ会社に土地の販売を再依頼するのは非常に難しいので十分に考えてから決めることが大切です。

 

 

もしどうしても現在契約している不動産会社が嫌だという場合には、とりあえず契約している期間が満了するまで黙って我慢しておき、更新時期が来たらさりげなく理由を付けて更新を断るという方法もあります。

 

不動産によっては、こういった変更リスクを負ってでも早めに仲介業者を変えて営業活動を再開させた方が良いケースもありますが、わざわざトラブルを抱えてまで変更しなければならないほどの理由があるのか、今一度冷静に考えてみるようにしましょう。

 

変更にベストなタイミングは?

一般的に、不動産会社へ仲介依頼を出す場合の契約期間は、契約形態によって異なります。専属専任媒介契約や専任媒介契約であれば約3ヶ月以内というのが一般的ですし、一般媒介契約であれば基本的に契約期間に制限はありません。

 

一般媒介契約でも、国が定めている標準媒介契約約款によると3ヶ月以内の契約期間と記されているため、その期間に準じている業者が多いです。こういった事情から、仲介業者を変更するタイミングとしては契約を結んでから3ヶ月が経過した後が望ましいということになります。

 

もちろん3ヶ月でなければ解除できないというわけではないので、相手に対する不満や不安が大きい場合はそれよりも短い期間で業者を変えても問題ありません。あくまでも契約期間が満了するタイミングが、最もトラブルなくスムーズに業者を変えられるベストタイミングということになります。期間途中で契約解除する場合は、様々なデメリットやトラブルが発生する可能性もあることを覚えておきましょう。

 

仲介契約は、依頼主と仲介業者の信頼関係が非常に重要となります。業者は依頼主に対して誠実でこまめな連絡や報告をする義務があるのですが、中にはこういった基本的な対応を怠る悪質な業者も存在します。依頼主に対して不利益を与えていたり法令違反を犯しているような場合は、それが判明すればすぐにでも契約解除を行っても良いでしょう。

 

自分で判断が付かない場合は、事前に関係する行政機関などに相談してみるのも効果的です。内容によっては行政機関から業者に対して指導を入れてもらえる場合もあるので、うまくいけば変更することなく満足な対応をしてもらえようになります。契約解除することを決めていても、このように先手を打っておくと有利に話を進められるようになるので効果的です。

 

いきなり契約解除を申し出るとトラブルになってしまう可能性もあるので、まずは対応を改善してくれるように話をし、それでも変化が見られない場合はそのタイミングで変更を申し出るようにしましょう。

 

一方、仲介業者に何も非がなく、依頼主が自分の都合で変更したいと考えている場合はややこしくなります。

 

自己都合での解約の場合は、契約解除の正当性が無いとして費用償還請求など違約金のようなものを請求されることもあります。営業活動において実際にかかった経費や、本来であれば仲介手数料として得られたはずの金額などが該当します。

 

ただ、営業にかかった経費の金額などは依頼主には明確に分からないことも多く、仲介業者とトラブルになってしまうと高額の請求をされてしまう可能性もあるのでリスクが高いと言えます。この場合はどんなにタイミングを見計らってもベストとは言えないので、ある程度のリスクは覚悟しておくようにしましょう。

 

また、売買契約がある程度進んでいる場合は、契約がどこまで成立しているかによって仲介手数料が発生する可能性もあるので、そのタイミングで業者を変更したとしても仲介手数料の支払い義務から逃れることはできないので注意しておきましょう。

 

変更の流れ

一般的な仲介契約には、それぞれ契約期間が定められているケースが多いです。このように期間の定めがある場合、満了を待ってから変更するのが手続きとしては最も簡単です。契約満了後に契約更新をせずに、他の仲介業者と新たに契約を交わせば良いので特別な手続きや流れなどは必要ありません。

 

契約満了後に更新するか否かは依頼主が自由に決められることなので、更新せずに他の業者へ依頼することを決めてもそれを従来の不動産会社に伝えなければならないというルールもありません。

 

専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでいた場合は、依頼主から契約更新を申し出ない限り自動的に更新されるようなことはありません。これは法律でも定められていることなので、不動産会社が勝手に更新することはありませんし、万が一悪質な業者に勝手に手続きされていたとしても法令違反となるため更新は無効となります。

 

自分が何も言わなくても業者から契約をどうするか聞かれることもありますが、その場合は更新しないと返事をしておきましょう。業者が何も言ってこず、自分からも何も言わなければ契約はそのまま終了となります。その後は新しい仲介業者とそのまま契約手続きをすすめれば良いことなので、特に難しいことはありません。

 

一般媒介契約を結んでいた場合は、そもそもどこか特定の仲介業者ではなく複数の業者と自由に契約することができます。つまり現在の契約に関して何か変更ということは必要なく、新しく契約したい仲介業者と自由に契約して構わないのです。それまでの業者とは、他の契約形態と同じように更新しなければ自動的に契約終了となるので問題ありません。

 

この際に注意しなければならないのは、専属専任媒介契約や専任媒介契約とは違い、一般媒介契約の場合は契約が自動更新されるケースもあるという点です。自分は契約期間の満了をもって契約が終了したつもりになっていても、実際には契約が自動更新されていることもあります。

 

このような事態を避けるために、契約時や期間満了が近付いた時には自動更新という特約が付いていないかチェックしておくことが大切です。もし自動更新特約が付いていたら、契約満了が近くなってから更新しない旨の書面などを送付しておいたほうが良いでしょう。

 

契約期間中に中途解除する場合は、なぜ解除に至ったかという理由はきちんと業者に対して説明するようにしましょう。契約は自分の都合だけで気軽に解除できるような簡単なものではなく、中途解除もやむなしと判断するに適した理由がなければ遺恨やトラブルが残ってしまうこともあります。

 

理想的な流れとしては、まず現在の不動産会社に対して不満があればその点の改善を求め、それに応じてくれない場合に解除を実行するようにしましょう。

 

不動産業界は意外と狭い世界であり、お互いの物件を紹介し合うようなケースも多いので不思議な協力関係にあるとも言えます。安易に解除してトラブルを起こしてしまうと、業界内で悪い噂が立ってしまう可能性もあるので注意しておきましょう。

 

まとめ

このように、土地や建物といった不動産資産を売る場合には、仲介業者の変更に関して様々なポイントがあります。

 

なかなか成果の上がらない仲介業者の場合はさっさと変更してしまいたい気にもなりますが、変更に当たってはリスクが発生することもあるので注意しておきましょう。

 

仲介業者の変更によるリスクとしては、営業活動を最初からやり直さなければならないことが挙げられます。

 

不動産というのは鮮度が非常に重要で、情報が新しければ新しいほど注目度が高まり、買い手が見つかりやすくなるという特徴があります。何度も仲介業者を変更していると、それだけ人気が無く売れにくい不動産だと宣伝しているようなものなので、ますます売れなくなってしまうというデメリットが生まれてしまいます。

 

また、変更を繰り返していたり力のある不動産会社とトラブルを起こして変更しているような依頼主の場合、他の仲介業者が契約の引き受けを敬遠してしまい、なかなか満足いく仲介業者が見つからない可能性もあります。そうこうしているうちに時間ばかりが経過して売れる時期も遅れてしまうので、その後の運用計画などに影響を及ぼしてしまうこともあります。

 

特に契約期間中で仲介業者を変更する場合には、こういったリスクが発生する可能性が高いので特に注意しておきましょう。理想的な仲介業者の変更タイミングとしては、契約期間が満了した時点で更新せず、そのまま新しい仲介業者と契約するということが挙げられます。

 

だいたいの仲介契約では3ヶ月という期間で契約するため、仲介業者に不満がある場合などはトラブルを避けるためにも3ヶ月我慢してから変更するのがベストタイミングだと言えます。中には依頼主が更新を申し出なくても自動更新されてしまう契約もあるので、契約期間の終了が近付いたら必ず自動更新の有無を確認しておくようにしましょう。

 

契約期間の満了をもって仲介業者を変更する場合は、特に変更手続きやそれまでの仲介業者への説明なども必要ないので気軽に変更することができます。

 

土地や建物などの不動産は、仲介業者の能力や営業方法次第で希望通りの売却ができるか否かが決まるとも言えます。

 

ひと口に仲介業者と言っても、土地が得意な業者もいればマンション売買などが得意な業者もおり、それぞれ得意分野が異なっています。

 

なかなか不動産が売れない場合は、思い切って仲介業者を変えてみるというのも一つの方法ですし、決して仲介業者に遠慮する必要はありません。ただ、中には売れない原因が仲介業者ではなく不動産そのものや売却価格ということもあるので、一概に仲介業者に問題があるとは言いきれません。

 

変更した先の仲介業者があまり良くない可能性も十分にあるので、変更したい場合は慎重に検討を重ねていくことが大切です。基本的には、不満があればまず仲介業者にそれを伝えて改善してもらい、それでも無理な場合は新しい仲介業者を探していくというスタイルで実践しましょう。