田舎の土地は活用しなければもったいない!

田舎の土地活用!

 

田舎の土地でも、活用次第では一定の収益をあげます。田舎の土地を有効に活用することで、安定した収入を得ることも可能です。土地を有効に活用することは、不動産事業の基本となるものです。

 

不動産の事業は、一度利益をあげる仕組みを整えれば、収入が安定しているのが特徴です。田舎の土地の利用方法としては、建物を建てて貸す方法、土地をそのまま貸す方法、太陽光発電で利用する方法などがあります。

 

それぞれの特徴、メリットとデメリットを知ることで、事業を行うかどうか、どの事業が適しているかの判断をすることができます。

 

1.建てて貸す

田舎の土地の活用方法では、まず建物を建てて貸す方法が考えられます。建てる建物の用途は賃貸住宅が一般的です。住まいは人が集まるところには必ず必要となり、一定の需要が見込めます。用途が住宅以外の場合は、建てた建物の借手に目途をつけておく必要があります。田舎の土地でも、近くに工場等働く場所がある場合は、賃貸物件に一定の需要が生じます。

 

田舎の土地を活用するのに、最も堅実なのが賃貸物件です。田舎の土地を賃貸物件として活用する場合、考えられる形式はアパート或はマンションです。アパートとマンションの違いは、賃貸の場合は木造か、鉄筋コンクリート造かによります。どちらも共同住宅である点には変わりはありません。一戸建ての賃貸もありますが、地域に家族向け賃貸の需要があるかどうかが問題です。

 

賃貸物件の種類は、その地域でどんな需要があるかによって変化します。例えばサービス付き高齢者向け住宅は、高齢者の住宅不足を解消する目的として建築が奨励されています。ただし建築に一定の基準がある他、生活相談や日中の見守りサービスを付加する必要があります。夜間の緊急通報や食事等のサービスを行うかどうかは任意となります。今後、高齢者の利用が見込まれる地域に向いている事業と言えます。

 

高齢者向けという意味では、老人福祉施設の経営も考えられます。老人福祉施設の経営には一定のノウハウが必要なため、ノウハウを持つ人間との提携が必要となります。少子高齢化が進む日本においては、高齢者向け住居や老人福祉施設は需要の増加が見込める有望な分野です。その他の田舎の土地の活用では、ペンションや貸し別荘も考えられます。

 

一方リゾート施設は需要がある地域が限られているため、地域の見極めが必要です。なぜなら田舎の土地は全てが建築物を建てて活用できるとは限らないからです。都市計画区域内でも、建築を促進する市街化区域であれば建築の可能性が有望ですが、市街化調整区域の場合は、賃貸による営利目的の建築は制限されます。

 

さらに、無指定地域や都市計画区域外の場合は、都市インフラの不足が懸念されます。田舎の土地では、公共下水道の整備がされていない地域が多く、汚水の排水先が問題となることもあります。田舎の土地は、それ以外にも、自然公園法等の規制がある場合も多く、事業を始めるにあたっては、綿密な調査が必要です。

 

2.土地をそのまま貸す

田舎の土地の活用では、土地をそのまま貸す方法もありますが、道路が整備されているなどの条件や一定の土地の需要がある場合に限られます。土地は遊ばせておくよりは、何らかの活用をしたいものです。不動産においては一度貸した土地は、中々戻ってはきません。借手がその場所に建物を建てた場合は、その建物が解体されるまでは、戻ってこないのが通例です。

 

田舎の土地を貸す場合には、長期間使う予定のない土地である必要があります。一定期間で確実に戻ってくる貸し方として、定期借地権の設定が考えられます。定期借地権を設定すれば、契約した期間が過ぎれば、土地は必ず戻ってきます。

 

定期借地権には、存続期間を50年以上に設定し、建物用途に制限のない一般定期借地権や、存続期間が10年以上50年未満で、建築用途が住居以外の事業用施設に限定される事業用定期借地権などがあります。

 

期間の限定のない単なる借地権と違い、契約期間が過ぎれば更地で戻ってくる安心感があります。自分で事業を行うリスクを考える必要がなく、安全な活用法と言えますが、田舎の土地の活用で土地のまま貸す場合は、建てて貸す場合よりも収益性は低くなることが予想されます。

 

その他には、田舎の土地でも駐車場としての利用が可能な場合は、平置き駐車場として貸し出す方法も考えられます。ほとんど初期投資を必要とせず、収入も安定しているので、始めやすい事業です。駐車場は1年契約の場合が多く、その土地が必要になった場合は待たずに済む利点があります。

 

田舎の土地を貸す場合でも、事業内容はしっかり見極める必要があります。工場等の建設に土地を貸した場合は、有害物質の発生や廃棄物により、土地が荒らされる危険があります。地域の環境を守るためにも、借り手の事業内容を見極めることが重要です。農漁村などでは、資材や器材置場としての活用も考えられます。賃料は安くても、地域の事業に貢献できる満足感があります。

 

さて、田舎の土地の利用で土地をそのまま貸す場合でも、借地借家法など、不動産賃貸に関する一定の知識が必要となります。一定期間は戻らないなど、法的な内容に関する理解が必要です。貸し賃が滞納されたり、貸した相手が倒産し、廃棄された建物が残るなどのリスクも考えられます。土地を貸すことも事業の一つと考え、慎重な検討が望まれます。

 

3.太陽光発電で利用する

また田舎の土地の活用法として、太陽光発電があります。太陽光発電は事業者に土地を貸す方法と、自ら行う方法があります。自ら行う方法は一定の収益が望める反面、事業者としてのリスクを負うことになります。事業者に土地を貸す場合は、事業のリスクはほとんどなくなりますが、収入は少なくなります。

 

太陽光発電は、電力会社に発電した電気を買ってもらう事業であるため、事業の相手は電力会社だけとなります。そのため、条件が揃えば事業を安心して始められることになります。太陽光発電事業を行う条件としては、発電が可能な安定した日照があること、発電パネル設置用の架台を設置できる程度の地盤の強度が確保できること、受電と送電ができること、電力会社に買取需要があること、自分で事業を行う場合は一定の設備資金を用意できることが挙げられます。

 

太陽光発電の普及による電気の買い取り制度は、電力会社が自発的に始めたわけではありません。政府による太陽光発電の積極的な推進により始められました。政府は、太陽光発電の固定買取価格制度を制度化し、民間の事業者が太陽光発電事業に参入できる環境を整えました。当初は買い取り価格が高値で推移したことから、新規事業者の参入が相次ぎました。これは効率の悪さから電力会社の不満が募り、制度の見直しが検討される要因ともなります。

 

昨今は買い取り価格も低下傾向で、この制度がいつまで続くのかを見極める必要があります。

 

電気は発電した時点で使いきらなければならない特殊性があります。電力会社は安定した電力を原子力から得て、火力や水力等による発電で供給の調整を行っています。電力会社が確保したいのは、供給が安定した電力か、供給の調整が可能な電力です。

 

太陽光発電はいずれにも該当せず、天候によって発電量が違う気まぐれな発電方法です。電力会社の本音は太陽光発電を増やすことではなく、原子力発電による安定した電力の調達です。太陽光発電の固定買取価格制度は国により推進された制度ですが、国がこの制度を維持しなければ、太陽光発電は衰退します。

 

事業の参入にあたっては、制度の持続性を常に把握しておく必要があるでしょう。太陽光発電を自ら行う場合は、太陽光発電を始めるあたり、パネル等の設備費、電気関係の工事費、地盤改良やフェンス等の外構工事の費用が発生します。太陽光発電では、将来性と持続性、事業性を考慮した検討が必要です。

 

まとめ

田舎の土地を活用するには、あまり元手をかけずに、安定した収入を得る方法と、ある程度の初期投資を行い高い収益をあげる方法が考えられます。土地の活用は、収益の高低に関わらず、事業としての性質を持ちます。事業である以上は、収益性を考え、最低でも赤字にならない配慮が求められます。さらに、リスク管理や法令遵守など、一般社会の事業で必要な事柄を理解しておく必要があります。

 

利益を確保するためには、事業計画を策定し、収支計算により収益のシミュレーションをしておく必要もあります。事業が始まってからも、実際の収支と計画上の収支を見比べながら、その違いの原因を明確にしながら事業を進めていかなければなりません。リスク管理においては、事業で想定されるリスクを事前に把握し、対策を整えておく必要があります。不動産賃貸事業においては、計画段階で想定した入居率が確保できない場合もあります。

 

災害で建物が壊れてしまうことも稀に有り、リスクに対する対策が事前に求められます。

 

事業においては、業態に応じて様々な法的規制がかけられます。不動産賃貸事業では、建物においては都市計画法、建築基準法などの規制がかかります。賃貸に関しては借地借家法や民法等の規制がかかります。入居者が退去時には原状回復が発生しますが、大家側と賃借人の間の認識のズレから、トラブルに発展するケースも見られます。

 

土地をそのまま貸すケースでは、契約書の事項を理解していないことによる、将来の関係者間での意志の不一致が生じることもあります。土地を貸した相手が途中で事業の継続が難しくなるケースや、事業主体の倒産のケースも考えられます。太陽光発電の最も大きいリスクは、政府の政策が変更されることです。政府の政策が変更になったり後退した場合は、事業の継続そのものが怪しくなります。

 

田舎の土地を活用するのは簡単ではありません。土地の活用を事業として理解することで、様々なケースへの対策が必要であることがわかります。事業性に無理があれば、事業を始める必要はありません。事業性がはっきり確認できた段階で、実際の活用を行うことが大切です。

 

不動産の事業では、予測不可能な事態が起こりえます。苦情も様々な方面から発生します。田舎の土地の活用においても、気を抜いた対応は許されません。