共有名義(持分)の土地を売却する方法

共有名義(持分)の土地を売却する方法について

土地の所有権を単独ではなく複数で有する状況を共有と言います。共有には各人の持分があり、その権利を自分以外の人に主張するため登記することができます。こうした共有名義になる原因がいくつか考えられます。

 

  • 相続や遺贈によって他の相続人と共に所有する
  • マイホームを購入するため夫婦共同名義にする
  • また、二世帯住宅を建てる際であれば親子の共同名義にする

などのパターンがあります。

 

共有名義にはメリット・デメリットがあります。

メリットは税制上の優遇を重ねて受けることができるという点です。一方デメリットは売却が難しいことや、持分に再び相続が開始すると権利関係が複雑になるなどが挙げられます。

 

こうした点を踏まえて持分売却にはどのような方法があるのかご紹介します。

 

土地に対して持分割合の権利

一筆の土地に対して複数の所有者がいる場合に、各人がどれだけ権利を有しているかの割合を持分割合と言います。持分は土地上に具体的な線が引いてあるわけではなく、自分が主張できる潜在的な権利の割合です。ですから自分以外の共有者が土地全部を使用していても直ちに自分の持分を明け渡せという主張はできません。つまり持分の割合に関わらず、一筆の土地を使用する権利があるわけです。

 

例えば、Aさんの持分が四分の一で、Bさんの持分が四分の三のとします。Aさんが土地上に家を建てて住んでいても、持分割合が多いBさんが明け渡しを主張できません。また逆に現在土地を使用していることに乗じてAさんが不動産全部を売却しようとしても、家は単独名義にせよ土地に関してはBさんの同意なく売却できません。

 

このように持分は土地を見るだけでは判断できません。ではどうしたら自分の持分を知ることができるでしょうか。実は登記簿を見ると自分の持分が記載されています。もちろん相続においては登記名義を相続人に移転していることが前提です。登記簿は法務局や支局、出張所に保管される土地や建物などの現況や権利関係の記録です。

 

登記事項証明書の謄本や正本を請求することで持分を知ることができます。請求には手数料が必要で、書面請求であれば600円、オンライン請求と郵送で500円、オンライン請求窓口交付で480円です。登記事項証明書を確認すれば、単独所有名義なのか共有名義なのか、又担保等の負担があるかなどが分かります。

 

夫婦や親子で不動産を購入した場合は当事者が共有割合を認識していることが多いですが、相続開始後の持分に関しては相続人の確定や法定相続分によって持分が変わりますし、亡くなった人が遺言を残していれば、その割合が適用されます。さらに共同相続人全員で遺産分割協議をすれば法定相続分と異なる割合を定めることも可能です。

 

ただし、法定相続分と異なる割合を定めた場合は登記しておかなければ、第三者に主張できません。

 

例えば、CさんとDさんの持分が法律上二分の一ずつのところ遺産分割協議によってCさん三分の二、Dさん三分の一と決めたとします。その後Dさんが自分の持分を法定通り二分の一としてEさんに売却した場合、登記をしておかなければ、Cさんは遺産分割協議で決めた三分の二の持分をEさんに主張できません。もちろんCさんの法定相続分である二分の一は登記をしていなくても主張できます。

 

このように持分割合は不動産を見ただけでは確認できず、登記事項証明書によって初めて判明します。また場合によっては非常に複雑な権利関係になっており、不動産を売買するには共有名義であれば共有者同士の権利関係をクリアにしておく必要があるでしょう。

 

持分を売る

共有名義不動産を売却するにはいくつかの方法がありますが、自分の持分だけを売却できます。一体となった不動産でも土地と建物など一見して異なる所有者が判明するならば別々に売却可能であると理解できますが、持分は不動産の現物からでは判断できません。それでも持分を売却することができます。しかも他の共有者の同意も必要ありません。

 

売却手続きの手順も単独名義不動産を売却するときと変わりなく、売買契約を結び、代金交付そして登記名義の変更となります。移転登記は、所有権全部の移転ではありませんので、共有持分の移転登記となります。その分登録免許税額は安くて済みます。

 

ただ、持分を売却できるといってもなかなか買い手が付かないのが現状です。やはり単独で自由に処分できませんし、使用権はあるとしても共有者との調整が必要でしょう。したがって、第三者が他人との共有は望まず、持分を売るといっても他の共有者が買い取ることがほとんどです。また不動産会社に買取を依頼する選択もあります。持分買取を専門に扱っている会社であれば、査定価格も的確ですし、共有名義の上手な解消法を見出してくれます。

 

相続が開始すると、共同相続人は登記をするまでもなく法定相続分は自由に処分できます。相続した持分が二分の一ならば、そのすべてを第三者に売却できますし、その一部である四分の一を売却できます。ただ、登記がなされていない限り、第三者は売主の持分割合を知る方法がありません。したがって、仮に共同相続人の一人が単独相続したものとして、すべての不動産を第三者に売却したらどうなるでしょうか。

 

第三者は当然売主に権利があるものとして購入します。しかし売主以外の相続人は持分を侵害されていますので、遺産分割協議前であれば一定要件のもとで相続分取戻権が行使できます。

 

一定要件とは、遺産分割協議前に他の相続人の同意なく相続人以外の第三者に相続分を譲渡したことになります。この制度の趣旨は、持分を取得した第三者が遺産分割協議に加わることで権利関係が複雑化するのを防止するものです。

 

相続分取戻権は持分を取得した者へ通知すればよく拒否権はありません。行使期間は1カ月に設定されています。ただし判例によれば、相続分における特定の不動産(例えば土地と建物があるときの土地だけ)の持分を共同相続人の一人が第三者に譲渡したのであれば、相続分取戻権は行使できません。

 

このようなケースに該当すれば、通知だけで持分を取り戻すことはできず、改めて第三者との間で合意形成する必要があります。共有者として第三者が加わると、正当な権利者である以上、譲渡した相続人以外の思い通りに事は運ばなくなる可能性がありますから注意が必要です。

 

分筆して売る

共有名義の不動産を売却する手段として一筆の土地を分筆できます。分筆は持分と違い、一筆の土地が二筆になりますから、所有者がそれぞれに存在する外形になります。例えば甲土地の共有名義人がABとすれば、分筆後の土地甲1甲2の名義人は、そのままであれば、いずれもABの共有になります。

 

ただしABの間で、甲1の土地をAが甲2の土地をBが単独所有する契約を結べば、そのように登記できます。こうすることで、それぞれの土地が単独所有となり他の相続人の同意なく自由に処分できるようになります。分筆は共有名義人にとっても第三者にとっても権利関係が明確になる手段ですが、共有名義人間の主張が衝突する傾向があり、多少手続きが面倒なのが難点です。

 

共有名義人の持分割合によって土地を分筆する場合、どの範囲を誰が所有するのかで合意に至らないことがあります。土地の面積を基準に分筆するならば、やはり利用価値が高い場所を得たいと考えます。

 

例えば、一筆の土地を単純に真ん中で分筆したとき道路に面した土地とそうでない土地ができれば、だれしも道路に面した土地の所有権を求めます。また、いずれも道路に面するよう分筆しても道路の価値である路線価が高い方を求めるでしょう。土地の価格を基準に分筆すれば、価格は高くても面積が狭く利用方法が限定されます。

 

土地を分筆するには、境界を確定しなければなりません。既に境界が確定している場合もありますので、先ず法務局から図面を取得します。境界が確定していなければ、隣接する土地所有者の了解を得ながら測量から始めます。そして境界標の設置や市町村等の立ち合いも経る必要があり、数カ月の期間を要します。一方境界が確定していれば、測量などなく分筆案の話し合いを始めることができます。

 

共有名義人間で分筆案に関する合意が成立すれば、分筆する土地に境界標を設置する手続きに入ります。念のため現地では隣接する土地の所有者に確定している境界について確認してもらいます。それから分筆登記に添付しなければならない地積測量図を作成します。土地家屋調査士に依頼すれば土地の広さに依りますが50万円程度の費用が見込まれます。現地での分筆手順が済むと今度は分筆登記を申請します。分筆登記は不動産の現況を公示する登記ですから必ず申請をしなければなりません。

 

費用はだいたい5万円程度です。分筆登記を申請した時点で分筆は完了したといえるのですが、共同相続人が分筆する目的は未だこれでは達していません。なぜなら、先程説明したように分筆した土地それぞれが共有だからです。単独所有にするためにはそれぞれの土地の共有持分移転登記の申請を行わなければなりません。登録免許税が不動産価格の0.4%かかります。

 

売却後に持分割合で分ける

共有名義不動産の持分を売却する又は分筆して売却する方法は、共有名義人間で持分に対する考えが食い違っている場合に多く見られます。これらとは逆に売却した後で代金を持分割合で分ける方法は、共有名義人同士で意見が合致していますので手続きがスムーズです。

 

ただし共有者全員の意思を確認しなければなりませんので、遠方に住んでいる共有者がいる場合や所在が不明の共有者がいる場合、高齢者が含まれる場合などは意思の確認が若干面倒になります。売却には共有者全員で契約書に実印で押印し、印鑑証明書や住民票を準備する必要があります。そのため共有者の誰かを売買契約全般に関する代表者として定めると手続きが混乱しなくて良いでしょう。

 

ただし、代表者を定めるには共有者全員の委任状が必要です。委任状が無ければ買主が代表者以外の売却意思を確認する方法がありません。委任状が用意できれば、定められた権限の範囲内において他の共有者に代わって代表者が単独で売却手続きができます。さて買い手が見つかり売買契約を締結する段階になり、委任状や添付書類が揃ったとしても、その委任状が偽造されたものではないか代表者以外の共有者の意思が再度確認されます。

 

共有者全員の意思を証明する委任状はとても重要な書面です。委任とは単純な労務を依頼するのとは違い、信頼関係に基づいた事務処理と定義されます。もちろん委任すれば代理権が与えられるわけではありません。しかし、土地の売却のように受任者が第三者との取引関係に立つときは代理権が与えられることが多いです。

 

委任契約は口頭での約束でも成立しますが、土地取引のような重要な契約は書面に残しておいたほうが良いでしょう。後々事実の食い違いが出たときの証拠になります。また買主である第三者にとっても委任状があってこそ信頼ができます。

 

委任状には特別な形式があるわけではありません。先ず一番上に委任状である旨を表記します。そして委任者の住所と氏名、受任者の住所と氏名を記載します。さらに委任者はどのような権限を受任者に付与するのか委任事項を明確に記載し、委任状を作成した年月日を記載した上で押印します。

 

登記申請用などでなければ実印である必要はありませんが、実印が押印され印鑑証明書が添付されていればより確実に委任者である共有名義人の意思が証明されます。買主にとってもその方が安心して取引に望めます。

 

最後にどの土地に対する委任なのか分るように土地の表示(所在・地番・地目など)を記載します。

 

売買が成立して代金が支払われた場合、誰が受領するのか決めておくことも大切です。売買契約を委任した共有名義人に代金受領権限も付与するならば、その旨記載しておく必要があります。各人が受領したいのであれば、受任者に代金受領権限は与えず、口座への振込みなどで決済するのも良いでしょう。

 

共有名義の時の注意点

不動産が共有名義の場合、どのような点に注意すべきか見ていきましょう。共有名義不動産の売買成立による代金や経費は、持分割合に応じて配分されます。

 

また、不動産を売却したことによる譲渡取得税の負担も各自持分割合での負担となります。たとえ共有者の代表を決めて売買したとしても同じです。

 

相続において仮に二人の相続人がいるとします。その場合に不動産を売却後に代金を分割する換価分割をするため都合上単独名義に相続登記をし、単独名義人が売買代金を受け取った後、代金をもう一方へ相続分に応じて配分すると、贈与税が掛かると考える方がいます。しかしこの場合は譲渡所得になります。ただし誤解がないように遺産分割協議書に換価分割である旨を記載しておくとよいでしょう。

 

共有持分を放棄した場合、法律上その持分は贈与又は遺贈されたものとして他の共有者に帰属します。つまり個人から個人への贈与とみなされます。したがって贈与税が課税されます。他の共有者に譲渡する意思ではなく、あくまでも放棄だと主張はできません。共有持分を無償で譲渡した場合は当然贈与税が課税されますから注意しましょう。

 

共有物の管理費用(固定資産税など)についても共有者が持分に応じて負担義務を負います。仮に共有者の一人が管理費用の負担義務を1年履行しなければ、他の共有者はそれに相当する代金を支払って持分を取得できます。その効力は持分を買い取る旨の通知をすれば生じます。

 

共有者の一人が共同名義の土地にあった不用品を自腹で除去したとします。その費用は共有者の持分割合に応じて負担しなければなりませんが、あいにく費用を負担すべき共有者が第三者に持分を売却してしまった後であれば誰に費用請求すればよいか分かりません。しかしこのような場合を想定して法律は規定を定めており、事例の不用品除去費用は持分を購入した第三者に請求できます。

 

第三者にすれば持分取得前の義務を自分が負わされるのですから納得しないでしょう。これは義務を怠っていた共有者と第三者との法律問題になります。

 

共有名義不動産売却による所得税の特別控除についても見ておきます。居住用の不動産を売却した場合には3000万円までの特別控除が受けられます。売却した共有者それぞれが特別控除対象になりますので、3000万円以上の譲渡益がない限り、所得税は課税されません。あくまで居住用であることに注意しましょう。

 

住宅を購入するときに金融機関が抵当権を設定している場合、共同名義人が単独名義にするには、通常金融機関の同意を要します。住宅ローンの債務者であるはずの共有者が名義人でなくなると、名義を有しないまま住宅ローン返済義務を負う外形になるのは不都合だとされます。したがって、金融機関の抵当権が設定されているときは共有者だけで合意はできません。

 

まとめ

共有名義不動産を売却するために必要な事柄を様々な視点で見てきました。共有名義になる原因として通常考えられるのは相続です。ある人が亡くなり登記名義を変更することなく何年何十年も放置しておけば、相続人を確定するだけでも大変な労力を有します。また確定した後で共同相続人が多数になれば決まった地域で暮らしていることは少ないでしょう。

 

そうなれば相続人全員で行わなければならない共有物分割協議に何年もの月日を費やしかねません。そうならないためにも、相続が開始した時点で相続登記をしておきましょう。

 

いつでも相手の意思を尊重し合える共有名義人であればいいのですが、概して持分に関して意見が分かれるものです。日頃から不動産についての法律や税などを勉強したり専門家の意見を聞いたりして、共有者同士が納得できる答えを探しておきましょう。共有持分はどうしても市場において安く見積もられがちです。

 

持分を別々に売却することは得策ではありません。それでも共有者同士の調整が面倒だからと共同名義をそのままにしておけば、さらなる問題に直面することもあります。

 

これまで説明した事例では共有者の一人が積極的な理由で持分を売却したいということでしたが、消極的理由により例えば借金などで債権者に持分を差し押さえられた場合には他の共有者にとって急に望まない第三者が介入してくる可能性が出てきます。そうならないためにも、共有関係解消に向けた努力は必要です。

 

一方で買い手としての第三者にとっては、これまで説明した通り共有持分が持分のままよりも、分筆または単独名義にした後の方が他の共有者の同意を逐一得る必要がない分だけ価値あるものとみなします。実際価格も高くなります。結局、売り手と買い手の利害を合致させるためには共有者間の意思確認が重要になります。

 

こうした共有不動産の権利関係に関してサポートしてくれる会社もあります。持分の売却方法やどのくらいの費用や期間が必要なのかといったことを相談すると良いでしょう。所得税や相続税、贈与税の問題も複雑に絡んできますので、安易に考えずしっかり理解しておきましょう。

 

共有不動産の持分を不動産会社に買い取ってもらいたいときは一括査定サイトなどを利用し、値段だけではなくその他のサービスをじっくり比較しながら不動産会社を慎重に探したいものです。

 

以上共有名義の土地を売却する方法についてみてきましたが、理屈の上では決して理解できない手続きではありません。ただ実際には共有者それぞれの事情や感情が多分に影響しますので理屈のように簡単には解決しないことが多いのです。共有者間の利害が衝突しないために、お互いの意思疎通と権利関係のこまめなチェックを怠らないことが重要です。