民泊とは?問題点やトラブル・旅館業法との関係

民泊とは?問題点やトラブル・旅館業法との関係

「民泊」という言葉はメディアでも取り上げられるようになったため、見聞きしたことがある方は多いと思います。

 

民泊は民家に泊まることの総称で、定義としては範囲が広く、友人の家に泊まることも旅行先で知り合った人の家に泊めてもらうことも当てはまります。

 

泊まる際は謝礼などの名目で金銭を支払うことはあまりなく、無償で泊まることができるイメージでしたが、最近は旅行者を対象とした収益目的の民泊が増えているためイメージが変わりつつあります。民泊のビジネスモデルはニュースでも話題となりましたが、以前から農林漁業分野では体験型の民泊があり、定義はさまざまです。

 

空き家問題の関係から空き家を活用して、運営する検討がされていることもあります。多様な民泊は法規制が関係するため、一括りに扱うことはできません。民泊の問題点に関する法的性質を覚えておくと、特に空き家の所有者にとっては役立つことがあるでしょう。

 

民泊と民宿の違い

似た言葉で、民宿という言葉があります。言葉のイメージとしての意味合いも異なりますが、旅館業法にも接触するため、民泊と民宿には明確な違いが定められています。民泊では無償で泊まることも認められますが、民宿は基本的に無償で泊まることができる場所はありません。

 

言葉のイメージでは、民泊の「泊」は泊まる側が民家を宿泊のために利用することです。民宿の「宿」は、泊める側が宿泊用に用意した宿のことです。民宿で用意された宿は、民家とは限りません。

 

民宿に対して旅館業法上の定義は存在していませんが、簡易宿所営業に該当します。ホテル・旅館・下宿以外で宿泊料を受けて、宿泊させる営業を民宿と言います。営業としての宿泊用設備を用意している建物なので通常の民家ではないのですが、自宅を拡張して宿泊客用の宿泊場所を設けている形態が多いことが特徴で、ほとんどの民宿では家族経営されています。

 

現代の民宿では経営している家族と宿泊者が交流することは稀で、人が住んで生活をしている民家としての特徴は薄れ、ただ宿泊者が泊まるだけの宿所であることが多いです。民宿は営利目的であるため旅館業法の規制を受けることになりますが、そもそも営利目的で存在していない民家がたまたま現れた民泊希望者から謝礼名目の宿泊料を受け取った時には旅館業法には接触しません。

 

民泊と民宿の明らかな違いは、営業行為であるかどうかです。民泊は通常の民家に泊まることであり、営利目的で存在しているわけではないので、謝礼(宿泊料)に関しては営業ではなく宿泊者の個人的な話になります。民宿は民泊を営業目的で取り扱っているため旅館業法に当てはまり、泊まる人は宿泊料を支払うことが当然の流れとなります。

 

広く民宿として認識されていない通常の民家であっても、宿泊料を受け取る目的が窺える内容があった時には民宿の扱いを受けます。例えば、常に部屋と寝具を用意しているなどが宿泊料を受け取る目的に該当するため、民泊と主張しても旅館業法の規制を受けることになる旅館業営業の民宿です。

 

体験型の民泊は、民宿と民泊のどちらになるのか

田舎体験(田舎ツーリズム)や、農業体験(グリーンツーリズム)などの体験型民泊が最近話題となっており、ちょっとしたブームにもなっています。体験型の目的は、地域交流の視点や移住者の受け入れに対する前段階の働き掛けで、地域の衰退を防ぐためなどの理由から民泊の需要は日増しに大きくなっているようです。

 

自然や文化、伝統などに触れ合うことができる余暇活動を求めている都市圏のニーズと、そのような都市圏のニーズを活用したい地方の利害が一致していることから、今後も体験型民泊には期待がされています。教育分野に於いても体験型教育が用いられることが増えており、自然・文化・伝統に児童を触れ合わせることで健全な育成を図る目的があります。

 

しかし、体験型民泊には問題点が考えられています。体験型で用いられる際に宿泊料を受け取る前提で運営されている場合、それは民泊ではなく旅館業になります。要は民宿になるということであり、旅館業法の適用範囲になることを表しています。宿泊料の名目ではなく体験料として利用者から料金を受け取っている形態も見られますが、実態的には旅館業法の許可が必要です。

 

つまり、不特定多数の利用者を民泊させる目的で民家を提供してしまうと、建前上は宿泊料を受け取ることができません。民泊ではなく民宿として旅館業を運営していれば、宿泊料を受け取ることはできますが、その代わりに旅館業法の規制を受けます。旅館業法と体験型民泊の関係性は以前から問題視されてはいるのですが、法整備は完全に遅れている現状です。

 

規制緩和が先行して行われたのは、農林漁業分野

田舎体験や農業体験で法的なことが問題視されている中、農山漁村で体験型の宿所を提供する時には農山漁村余暇法によって農林漁家体験民宿の営業が認められています。農林漁家余暇法は宿泊料を受け取ることができる民宿業のことで、認められた後に旅館業法の改正によって客室の広さ要件(延床面積33㎡以上)が緩和されています。

 

無制限ではありませんが、この規制緩和によって農林漁業者であれば規模を問わずに農林漁家体験民宿を営むことが可能です。このことから開業者が増えた経緯もありますが、現在は旅館業法施行令が改善されているので簡易宿所の延床面積要件が緩和されているため、民宿開設は農林漁業者に限らず容易にはなっています。

 

規制を受けたケースは、自治体にもある

少し古い話になりますが、2010年に定住促進事業の目的で田舎暮らし体験を行った佐賀市が所有している住宅を提供したことがあります。その時に、県側から旅館業に該当することが指摘されました。光熱費などの実費負担で定住を目的とした田舎体験をしてもらう事業でしたが、この光熱費などの実費を受け取ることが旅館業法に抵触していると県に判断されたのです。

 

佐賀市が提供した住宅は民宿のような旅館業法上の要件は満たしていないので、最終的には佐賀市が折れて、利用料を受け取らない方針に変更されました。ケーススタディで重要視されるのは、公的機関が行っていて、営利目的ではないことが明らかになっていても、宿泊料に類似している料金を受け取ることで旅館業法による規制を免れることはできないが、事業ではあるということです。

 

宿泊料相当の金銭を受け取っているかどうかで判断され、旅館業法に抵触する場合は問題を解決するために、自治体が田舎体験用に用意する空き家は賃貸契約にして、宿泊料ではなく家賃で金銭を受け取っていることが多いのです。

 

民泊ビジネスの増加

田舎体験・農業体験・農山漁村の民宿・定住目的による事業などで民泊や民宿が用いられていることをお伝えしましたが、最近は民泊ビジネスが増えていますよね。メディアでもさまざまな内容で取り上げられているので、民泊がビジネス化していることを知っている方も少なくないでしょう。しかし、どのような形態になっているのか、よく分からないかもしれません。

 

民泊ビジネスとは、個人が空き家や空き部屋を使用して利用者を泊めることで収入を得るビジネスのことです。世界的に広がりを見せているビジネスでマッチングサービスも登場しており、最も大手な民泊マッチングサービスとして君臨しているのは Airbnb(エアビーアンドビー)です。Airbnb は「部屋を提供するホスト側」と「部屋に泊まりたいゲスト側」の仲立ちをして、その手数料収入で運営されています。

 

貸し出しされる部屋は完全に独立している家または部屋とは限らず、単に空き家や空き部屋を貸すことだけではなくて、ホスト側とゲスト側がお互いに望めばコミュニケーションを図ることもできます。Airbnb が最大手になるまで人気を博しているのは、貸し出しされる部屋に対する柔軟性と、ホストとゲストのコミュニケーションに関しての対応をしているからです。

 

同類のサービスも登場していますが、Airbnb の規模は段違いとなっています。平成27年8月現在の登録物件数は、世界各国で150万軒以上、日本の物件は150万軒以上の内1万3千軒以上または2万軒以上とされています。戸数が多い東京都だけでなく、全国的に Airbnb を使用した民泊ビジネスが注目されているので、Airbnb のために部屋を購入したり貸借する例も増加しています。

 

日本人が日本で行う他、外国資本が日本の不動産物件を購入または賃貸して、Airbnb でビジネス運用を行っている存在も少なからず確認されています。今は空き家になった不動産物件や空き家のある土地で困るどころか、空き家をわざわざ作って貸し出すまでのビジネス展開が行われています。

 

外国から来た観光客の受け入れが不足している日本

日本政府観光局による統計によると、平成26年に訪れた外国人旅行者数は1341万人です。平成25年の数は1036万人なので、およそ300万人も増えたことが分かります。政府が考える観光立国推進基本計画では、平成28年で1800万人を達成し、平成32年の初めまでに2500万人を達成する目的があるので、このまま順調に推移していけば達成できる見通しです。

 

ただ、懸念されていることがあります。外国人観光客が増加することは国的には嬉しいことになりますが、観光客が増え続けることに相応した数の宿泊施設がないのです。外国からの観光客が増え続けたところで宿泊できる場所が不足しているとなると、観光立国推進基本計画での目的が達成されない心配も出てきます。

 

日本国内の宿泊者数は観光庁による調査では平成21年まで3億人泊程度、その内の6%~7%ほどが外国人宿泊者数でした。とても少ないように思えますが、平成22年になると徐々に増え始めます。平成26年には全体の宿泊者数が4億7000万人泊に達し、外国人宿泊者数もおよそ9.5%にまで増加、そして増加傾向は平成27年も続いている現状です。

 

直近の数値である速報値では、平成27年7月の宿泊者数が4600万人泊、外国人宿泊者数は680万人泊を超えています。比率は14.7%、平成27年の外国人宿泊者数は同年同月の平成26年7月と比べても約50%増しです。日本の宿泊者7人に1人が外国から訪れた観光客ということになり、これからも増え続けるであろうことが予測されます。

 

外国人宿泊者数が増加し続けることは、観光シーズンに限らず宿泊施設の予約を取りづらくなることが言われていて、現状のままではその状態が日常化していくことが考えられています。そうなると、必然的に宿泊施設の稼働率も全体的に上がります。

 

平成27年7月の客室稼働率は全体で63.7%、内ビジネスホテルは78.1%、シティホテルは82.2%です。

 

非常に高い数値ですが、これは日本全国の数値なので観光地に絞って数値を出せばもっと高い数値となることでしょう。宿泊施設の増加以上に外国人宿泊者が増え続けると、客室稼働率は高くなることが当たり前であり、観光立国を目指すのであれば宿泊施設の不足問題は今後も続くことになります。

 

宿泊施設の不足を民泊ビジネスで補えるのか

外国人観光客が急増し、宿泊施設の数が追い付かない中で、注目されているのは民泊ビジネスです。集客はAirbnbなどの提供サイトに頼れば手数料を支払うだけの低コスト運営、物件は自分で所有しなくても賃貸で転貸することができるので所有コストも低く始められる点が注目されている理由です。

 

例として挙げますが、月10万円の賃貸部屋を1泊5000円で貸したら?8割稼働で十分に採算が合います。もし、1万円で貸すことができれば10日で元が取れてしまいます。民泊の需要がある限りは低コスト高利回りの新しいビジネスモデルとなるため、Airbnbを使って収益を上げている事例はたくさんあります。

 

利用者側としても民泊代はホテルを1室借りるより安いので、外国人観光客にもありがたい存在となっているのです。東京オリンピックを見据えた宿泊施設不足の問題解決のために、政府も民泊ビジネスを無視できなくなっています。ただ、違法性が問われていることもあり、政府が検討している民泊の動向は注目されています。

 

民泊によるトラブル

 

キャパシティが大きいとはいえ、違法であれば許しておくことはできません。現行法制では違法性の高さを指摘することができますが、なぜ規制しなければならないのか?そこには民泊ビジネスによる形態で起こり得るトラブルや問題点があるからです。

 

日本人は性善説で物事を考えやすい民族なのかもしれませんが、民泊したいと希望する観光客は宿泊目的でのみ使用したら、そのまま返してくれると考えがちです。それだけ日本は平和な国ということなのかもしれませんが、世界中から訪れる不特定多数の人全員が宿泊目的のみの観光客であるなんて保証はありませんよね。

 

民泊として物件を借りても本当は犯罪行為が目的かもしれませんし、インターネット経由で顔が見えない相手が利用することになれば、どのような人が物件を使用するのかも何が起こるのかも予測できないのです。民泊には潜在的な危険性があり、トラブル事例が目立ち始めていることは事実です。

 

このままでは問題視される可能性も高くなり、摘発問題にまで至ってしまうかもしれないので、民泊ビジネスを視野に入れているのであれば問題点を踏まえながらよく考えてみることをおすすめします。では、どのようなトラブルや問題点が生じるのかを見ていきましょう。

 

トラブルなどの問題点が懸念される題材

外国人観光客と宿泊の関係で、はじめに考えられる問題はなんでしょうか。金銭面に関するトラブルをイメージした方もいるかもしれませんが、Airbnbなどのサービス提供者が介在してくれる場合は支払いに関するトラブルは小さいです。一番の問題は金銭的なことではなくて、提供した部屋で「何をされるか分からない」といった内容です。

 

Airbnbなどのサービスを利用した民泊ビジネスで、特に不安感を覚えるのは周辺住民とされています。見たこともない人が一室から出入りしており、しかも入れ替わり立ち替わりで毎回違う人だとしたら、周辺住民からしたらおかしな状況に感じて当然です。一戸建ての土地で民泊ビジネスなら良いかもしれませんが、ビジネスとしての民泊は集合住宅で運営されることが多いので、周辺住民は落ち着かないこともあるでしょう。

 

賃貸物件は住居用借契約されていることが一般的で、所有者が転貸を許可していない限りは民泊ビジネスは禁止です。許可してないのに転貸したトラブルは、実はよくある話だったりします。分譲の不動産物件も賃貸禁止ですが、民泊は賃貸ではないので賃借人よりもマナーが低下しやすい傾向にあります。

 

マンションの場合は共用部分が存在しますが、この共用部分は区分所有者の共用部分なので、民泊で居る利用者に使われることに対して抵抗感を覚えるのも当たり前です。高級なタワーマンションの一室を購入して、豪華な部屋と設備をアピールして民泊提供を行っているケースもあるようですが、高所得層のモラルを信じて高級タワーマンションの不動産を購入した所有者から不満が出ています。

 

対策のために、管理規約レベルでAirbnbへの登録を禁止するマンション物件も出始めています。集合住宅であるマンションには既存住民が多く、暮らしていく中での民泊ビジネスに対する不安感を拭い切れない住民も多いことから、管理規約レベルで民泊を禁止する動きは拡大していくと思われます。

 

東京都渋谷区でマンションから幼児が転落事故した件では民泊していた外国人観光客だったと推測されていて、この事故が民泊ビジネスを否定するものにはなりませんが、設備について所有者と同等の意識での利用は期待できないと考えられます。

 

何か起きた時もそうですが、何か起きなかった時にも周辺住民から通報されたりクレームを言われることが予測されます。周辺住民が反発したり不安感を伝えれば、民泊ビジネスで使われている不動産物件の所有者や部屋の所有者が管理責任を問われかねません。まして、その部屋で不法行為が行われていたり、利用者が不法滞在者であったら、貸しただけなので関係ないなんてことは通用しないかもしれません。

 

Airbnbにはホストが提供した物件にゲストによる損壊があった時のために、保証システムが用意されています。ただ、保証があるからといって安心とは言えず、ゲストと周辺住民との間でどのようなトラブルが起きるのかは分かりませんし、全てのトラブルをAirbnb側が負担することもないですし、あくまでもゲストの善意に委ねられることでしょう。

 

トラブルに関しては、原則として当事者間の問題です。しかし、物件の所有者にトラブルの火の粉が降りかかる事態は起こる可能性が高いので、利用者によるトラブルに巻き込まれたくないのであれば民泊ビジネスには消極的になるべきかと思います。

 

反発する旅館業界との問題

民泊ビジネスは、旅館業界に大きな痛手を負わせることが想像できますよね。提供側も低コスト、利用者側も低コストな民泊ですから、旅館業界が反発するのも当然です。しかも、旅館業として認められる施設は安全面・防災面・衛生面で一定条件をクリアしているので、運営姿勢も良好です。一定条件をクリアしていない民泊ビジネスが栄えることを、不服に感じるのは無理もありません。

 

民泊ビジネスで空き家や空き部屋を使っているオーナーは安易な気持ちでAirbnbに登録しているかもしれませんが、常時行われる有償民泊というのは言い方は悪くなりますが「モグリの旅館業」です。許可を受けて営業している旅館業界から非難されるのは当然で、摘発された時には知らなかったで済まされない法律に触れています。法律上、6ヶ月以下の懲役刑または3万円以下の罰金刑が科せられます。

 

旅館行における関連法規

周辺住民との兼ね合いも問題点として挙がりますが、一番の問題点は旅館業との兼ね合いです。既に説明してきましたが、宿泊料を受けて宿泊させる営業目的の宿所は旅館業となり、営利目的を常態化している民泊も旅館業の適用対象になります。もちろん、民泊ビジネスも同様に適用対象に入ります。

 

民泊で使用される通常の民家が、旅館業に於ける旅館業法・消防法・食品衛生法などの関連法規の要件を満たすことは難しい話です。

 

現実として、これら関連法規を満たしている通常民家での民泊などありません。要は、旅館業および民宿としての営業許可を受けることができない有償の民泊物件は、現在の法律では違法行為で取り締まりを受けても文句は言えません。

 

政府的にも民泊のニーズが高まっている時代の流れからして、杓子定規に法律を持ち出して判断することはどうなのかという意見もありますが、旅館業法があることもあって旅館業法では有償民泊を正当化できる規定になっていません。今後は、民泊新法により旅館業と棲み分けが可能になる予定です。

 

旅館業法の役割

旅館業法の目的は、旅館業法第一条によれば3つあります。旅館業の健全な発達を図ること・旅館業分野に於ける利用者の需要高度化および多様化に対応するサービス提供の促進・公衆衛生および国民の生活向上に寄与することで、不特定多数の人が利用する宿泊施設では風紀や公衆衛生が乱れやすいため、防犯上の措置も必要となります。旅館業に規制を設けることで、乱れに歯止めをかけるための法律です。

 

防犯上や防災上などで安全面を考えることが求められるので、宿泊施設には構造的な規制もあります。衛生措置も必要である上に立地も制限され、無許可営業を行えば法律により罰せられます。旅館やホテルの営業では、利用者と営業する側が面接機会を設けるために玄関帳場(フロント)の設置が義務付けられています。どのような人が利用しているのかを、営業する側がちゃんと把握するための玄関帳場です。

 

民宿では利用者の安全を守るために、旅館業法だけでなく防災面での防災法が適用されたり、食事を提供するサービスがある場合は食品衛生法の適用も受けます。民泊を容易に許してしまうと正規の旅館業との整合性が取れないので、許可を受けるためのコストを宿泊料に転化した旅館業は経営的に不利になります。

 

民宿の説明で少しだけ触れましたが、平成28年4月から簡易宿所の延床面積要件が緩和されたので合法的な民宿をすることも可能になっています。簡易宿所の延床面積は33㎡以上で、坪数にすると10坪、1坪2畳なので20畳で簡易宿所を開業できる目安でした。緩和されたことで、狭い部屋でも広さに応じた宿泊人数で開業することができます。

 

ただし、簡易宿所は旅館業です。第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域などの住宅街では営業することができないので、この点が簡易宿所での民泊を経営したい時には障害となります。一部の自治体では条例によって用途地域の制限緩和を行い、住宅地で簡易宿所による民泊ができるようにしていますが、逆に東京都台東区のように簡易宿所での民泊に条例で規制をかけるといった自治体も出てきています。

 

旅館業法とAirbnb

Airbnbは自ら宿所を提供しているわけではないので、旅館業法には抵触しません。また、旅行者に宿泊施設の取り次ぎを行っているわけではないので旅行業法にも触れません。ただ、簡易宿所の許可を受けた民宿サービスは旅館業に該当するため、仲介すると旅行業に該当されます。

 

なお、民泊新法により可能予定の住宅民泊では、民泊物件の届出制・仲介業者を登録制にして民泊新法に適応した民泊物件以外の仲介が禁止と決まっています。今は違法な物件が扱われていていたとしても、新法が施行されたらサイトは適法物件しか扱えなくなるので、サイト側もホスト側も適法で運営していくしかなくなります。

 

賃貸業と旅館業

賃貸業は、家賃を受け取る営業のことです。賃貸業の基準は1ヶ月以上住んでいることで、住むというのは宿泊施設で滞在期間が延長していることとは違います。物件に住まわせるために、部屋の利用権を借主に提供します。

 

旅館業は、宿泊料を受け取る営業のことです。寝具を用意して泊まる場所を提供し、衛生上の維持管理責任を営業側が担います。ベッドなどが備え付けされているウィークリーマンションも旅館業に該当するため、民泊も旅館業になります。

 

営業であるかどうかが判断基準

営業の判断基準は、有償・反復継続されている・事業性が高いことです。3つの内いずれかに該当しなければ民泊であっても営業に該当しませんが、反復継続の頻度と事業性を問う規模は定義がないため、判断は実態や社会通念に照らし合わせて行われます。一時的な流動で地域の宿泊施設が不足した時には旅館業の許可がないまま有償民泊させることは認められていますが、反復継続がないから成り立つわけで、民泊ビジネスとは異なるので注意しましょう。

 

有償民泊が摘発されない理由

違法性が高いのにビジネスとして成功している人がいるのは、不思議なことですよね。なぜか?理由は簡単で、民泊物件の中から営業を行っている物件を特定することが難しいからです。違法性が考えられるグレーではなく、違法なクロを見つけ出すまでには、民泊物件数からしてかなり時間がかかりそうです。しかも、時間をかけて摘発したとしても登録される件数の方が多いので追いつきません。

 

もう一つ考えられる理由は、経済効果が摘発によって失われる民泊の影響を考慮していることです。政府が外国人観光客の増加を望んでいるので、民泊規制を厳しくすることに抵抗を感じているという見方もあります。

 

新しい民泊のルール作り

東京オリンピックに向けて、外国から訪れる観光客を増やして観光立国を目指している政府の取り組みは、これまでだけでも一定の成果を上げています。典型例としては、中国人のビザに対する規制緩和があります。

 

爆買いと称された強烈な購入力は、日本経済に大きな影響を与え、特に小売業は無視できないほどの大きな影響があったとされます。

 

外務省は人的交流の拡大によって、日中両国の相互理解の増進や政府の観光立国の推進、地方創生の取り組みに資するとしています。この言葉からして、政府の目的は経済効果であることが分かります。人口減少と少子高齢化によって日本の生産力が落ちてくるのは明らかですが、内需も減少していく以上は外需に頼って経済を支えていく必要があるのです。

 

このような時代背景の中で、インターネットを利用した新しい民泊ビジネスは旅館業法の想定外ではありましたが、消費を生み出す可能性があるので宿泊施設不足によって外国人旅行者の増加にブレーキをかけてしまうことを考慮してか、違法扱いするわけにもいかなくなっています。

 

そこで政府は考え、現状では旅館業法違反の取り締まり対象にしながらも、ルールを新しく作って合法的に広げていこうとする方向で議論はまとまりつつあります。現状で認められている民泊は、「国家戦略特区内民泊」と「簡易宿所民泊」です。将来的には、「民泊新法に基づく民泊」が可能になる予定です。
簡易宿所での民泊は説明したので、ここでは特区内の民泊と民泊新法に焦点を当てて説明していきたいと思います。

 

国家戦略特区内民泊

一部の地域が国家戦略特区に指定され、その区域内では旅館業法の適用が除外された民泊が許可されます。国家戦略特区内での民泊を特区民泊と呼び、特区民泊を積極的に手掛けているのは東京都大田区と大阪府です。

 

特区民泊では、都道府県知事の特定認定を受けることで旅館業法を気にすることなく民泊事業を展開することができます。保健所が設置されている特別区では都道府県知事ではなく市長や区長からの特定認定を受ける必要がありますが、認定されるための要件は厳しい内容となっています。

 

  • 国家戦略特区内にあること
  • 賃貸借契約およびこれに付随する契約に基づくこと
  • 特区自治体が条例で定めている7日から10日以上の使用期間であること
  • 居室の床面積が25㎡以上(例外あり)
  • 出入り口と窓に施錠ができること
  • 居室間の仕切りが壁
  • その他設備と器具の備え付け
  • 外国語で記された案内や、緊急時の情報提供ができること
  • 事業の一部が旅館業に該当していること

 

この中でも特に厳しい内容は、特区自治体が条例で定めている7日から10日以上の使用期間であることです。つまり、最低でも6泊7日以上の使用期間になる設定です。民泊利用者のニーズは、最も短くて1泊であり、長くても3泊程度が一般的です。6泊7日以上のニーズがとても小さいことはネックになるかもしれません。加えて、居室の床面積が25㎡以上であることも厳しいです。少人数で費用を抑えたい利用者が多い中、少人数で居室の床面積が25㎡以上は広すぎます。

 

特区民泊での参入を考えた事業者はたくさんいたようですが、ほとんどの事業者がこの2つの要件だけで参入を諦めたと言われています。民泊のニーズとはかけ離れている制度設定をしたことで国は批判され、失望感を抱いたと言う方もいました。最低でも6日から7日という宿泊数と面積の問題は今後も緩和される見通しがないため、参入する人がいないのも当然のことです。

 

参入を考える側としても不満はありますが、全ての特区が民泊を歓迎しているわけではないこともあります。東京都大田区と大阪府では条例で民泊が可決されましたが、特区指定の自治体でも条例可決が進んでいるのは僅かで、大阪府では慎重な姿勢で取り組んでいる自治体も見られます。

 

吹田市・交野市・池田市・松原市では大阪府の民泊条例に不参加する意向を示し、独自に民泊条例を制定する必要がある保健所設置所でも民泊条例を可決しただけに留まっているため、特区民泊に対するスピード感がありません。地域をどのようにしていくかは行政だけでなく地域住民の意向も大事で、住宅地が外国人民泊利用者によって治安が荒らされるイメージからか、大阪府ではスムーズに進んでいないようです。

 

民泊新法による民泊

簡易宿所での民泊は用途地域制限がかかるので住宅地では行えませんが、国家戦略特区ではニーズとマッチしない現状から既存制度では違法民泊が増え続けるとされています。そこで、住宅を用いた民泊を認めて、個人でも合法的に民泊を経営することができる法制度が予定されています。通常で民泊新法と呼ばれ、家主も泊まる家主住居型、家主は泊まらない家主不在型といった種類も決まっています。家主がいるかいないかで若干違う扱いとなりますが、基本的な方針は以下の通りです。

 

  • 届出必須
  • 物件管理と利用者管理
  • 年間提供日数制限

 

届出は、行わないと違法扱いです。インターネットでの届出を前提としているので、届出に関して面倒なことはないでしょう。民泊物件仲介業者にも違法だと載せることができなくなる方針なので、ちゃんと届出を行う方が賢明です。

 

管理については、物件と利用者の管理を行うために所有者が義務を担います。利用者名簿の作成と保存・衛生水準の維持と確保・外部不経済(迷惑行為)の対応・管理規約違反や転貸借違反の不存在確認・行政当局に協力することなど、これらは家主不在型民泊で適用されます。

 

年間提供数制限は今も議論が続いていますが、最大で180日にする方向で固まりつつあります。

 

空き家を民泊として活用する

日本での空き家問題は深刻化してますが、空き家の不動産物件をどうしたら良いのか分からないままでいる方もいますし、空き家を取り壊すのにも費用がかかるし、取り壊したとしても土地にかかる固定資産税が増えたり、場合によっては再び建物を建設することができなくなってしまう土地もあります。

 

空き家の賃貸や売却がスムーズに行えるのであれば民泊で活用することを考える必要はないのですが、移住希望者が対象になることが基本の賃貸や売却と異なって、民泊は世界中の旅行者が対象になることからマーケット的に圧倒的な大きさがあります。では、空き家を民泊に活用することができないか?どうしたら活用できるかもしれないのかなどを考察してみましょう。

 

観光地よりも民泊が成り立つ土地は広い

観光地と呼ばれる土地では旅行者が来ることが見込まれているので、旅館業者が民泊施設を用意しています。民泊はコストがとても小さいため、旅館業として営業した場合に採算が取れない土地でも経営することができます。ソーシャルメディアの普及によって、観光に訪れたお客さんが自ら発信源となって、口コミなどで新しい観光客を呼び込む流れが展開しています。そのお陰か、日本人すら知らない地域に外国人が興味を持って訪れることがあるくらいです。

 

外国人が日本に旅行目的に訪れる嗜好を調査してみた結果では、ガイドブックに記載されている日本を見たいということよりも、独特の文化を持っている日本の日常を感じたい傾向が強いのかもしれないことが分かっています。特にバックパッカーのような身軽な旅行者は、その傾向が強いようで、日本中を歩き回ることが多いようです。

 

こうした需要に応えるためには、観光地の旅館業よりも全国で無数に存在している空き家の方が有利です。空き家の所有者は、空き家の活用法について期待したいところです。今は違法性から難しいこともありますが、民泊の需要は政府が認めるほど大きいので、もう少し待てば流れが変わってくるかもしれません。

 

空き家を民泊で活用する際に考えるべき条件

第一に考えるべきは、違法性をクリアすることです。民泊の違法性は無償であれば問題となりませんが、有償であれば反復継続しないことでクリアできます。どのくらいの頻度で行うと違法扱いになってしまうのかは所轄官庁に聞いてみないと具体的なことは分かりませんが、営業的には民泊は違法扱いになるので常時受け入れることは難しいのが現実です。

 

仲介サイトを用いてグレーゾーンの扱いを受けていた民泊は、繰り返し宿泊させる営業としては確実と言って良いほど違法性が指摘されるので、実態を所轄官庁が把握できていないだけで、これからは違法であることを覚悟した上で行う意識を持つ必要があります。

 

イベントなどで宿泊者が増加する時の有償民泊をイベント民泊と呼んだりしますが、増加する一時期のみの有償民泊であるため、一定の要件に基づいて認められている範囲で経営すれば問題はありません。ただ、民泊ビジネスとは異なるものである上に、十分な収益を上げることはできない民泊です。

 

次に考えることは、民泊を経営することで生じるリスクです。利用者は善良な旅行者だけではないことを常に頭に入れておくことが大切で、自分がどれだけリスクを許容することができるのかが分かれ目となります。リスクというのは、空き家の損害だけではありません。あくまで例えですが、人が亡くなるような事件が起きないとも言い切れないのです。

 

何か起きた時には不動産価値も下がりますし、仲介業者のホスト保証や各種保証があるからといって大丈夫ではなく、予期しない事態や普通ならあり得ないことが起きる可能性も考えた上で民泊を経営する意識が必要です。これらリスクは、短期契約の賃貸より民泊の方が高いことが確実となっています。

 

違法性とリスクの次に考えたいことは、周辺住民の理解です。所有している土地や物件の中であれば何をしても良いなんてことはなく、周辺住民にも迷惑をかけるかもしれないので周辺住民の理解は必要不可欠です。利用者には地域のルール、集合住宅の場合は建物のルールを守らせ、周辺住民には民泊として旅行者が来ることを知らせておく配慮を行いましょう。

 

周辺住民への配慮は、権利義務ではなくモラルの問題です。モラルは社会的な常識のことで、利用者が周辺住民に迷惑をかけたとしても、当事者だけでなくその場を貸した所有者も責められることは忘れないでください。通報騒ぎになった事例もあるので、日本語が分からない利用者にもルールがちゃんと伝わるように工夫しましょう。

 

空き家をどうするかは所有者次第

使われていない空き家をどうするかは、人それぞれの考え方に基づきます。保守的に考えて違法性や周辺への迷惑のために敬遠する方、収益を考えてビジネスチャンスとして民泊にする方、参入することも考えてはいるが慎重に静観している方などさまざまですが、法整備が進むまでは動向に注目しながら参入しないことが安全かもしれませんね。

 

しかしながら、空き家をすぐに活用したいと考えている方も少なくはないでしょう。空き家を民泊にするのであればコストが発生しないので、少しでも収益を考えているのであれば近々参入することもアリです。ただ、その際に発生するリスクについての覚悟を忘れてはならず、あくまでも自己負担になることは重大なこととして考えてください。

 

今のところ民泊は非正規であるということを忘れず、時代の流れに沿ってどうなるのか分からないことを常に視野に入れておきましょう。

 

まとめ

従来の民泊は金銭が発生することなく、泊める側の善意で行われていたように思えます。謝礼(宿泊料)は泊まった側からの善意でしたが、一旦は受け取らない姿勢を見せることが作法のようにもなっていた風潮があり、民泊に限らずですが日本では他の場面でも謝礼的なものを一旦は断る風潮がよく見られます。

 

日本の奥ゆかしい文化と言えばそうかもしれませんが、金銭が発生してしまった時には旅館業法の存在意義としては考えるべき点も生じてきます。

 

政府が外国人観光客を増やして観光立国を目指していることから徐々に外国から訪れる観光客は増えていて、政府の働き掛けによる成果が出ているとも言えますが、観光客の数に追い付かない宿泊施設の数が問題視されています。日本の経済的には、外国からの観光客が増えてくれることはとてもありがたいことです。しかし、泊まるところがなければ観光客が困ります

 

大体が事前に泊まる場所を探してから日本にやってくるので、泊まる場所が見つからなければ外国人観光客が減少してしまうかもしれません。年々増え続けている外国人観光客と宿泊施設の関係性から減少する可能性を見越した政府は、現在の法律では違法性が指摘されている民泊ビジネスに目を向けました。

 

民泊ビジネスでは空き家となった不動産物件を購入したり賃貸して、宿所として貸し出しを行います。ソーシャルメディアの普及でマッチングサービスも登場し、民泊ビジネスは収益になるビジネスとして話題となった時もあります。しかし、問題点も浮き彫りになり始めています。空き家を民泊ビジネスで用いることは、旅館業法に抵触し、周辺住民にも迷惑がかかる可能性もあり、犯罪目的に使用される可能性も指摘されていることから、旅館業法で営まれている宿泊施設よりも低コストでありながらリスクは大きいのです。

 

旅館業法では利用者の安全を守るための法律がいくつか関係してくるため、安全面・衛生面・防災面で民泊よりもリスクが小さくなります。そもそも民泊は民家を泊まる場として提供することであり、旅館業法は民宿として泊まる場を提供する営業のことでしたが、営業とは提供に対して金銭を支払う業態なので民泊ビジネスも営業になります。

 

しかし旅館業法には当てはまらない住宅が使用されているため、安全性などが完備できていないのです。旅館業法ではフロントが設けられており、利用者の存在を明確に知ることができますが、民泊ビジネスではインターネット経由で仲介業者がいるので、どのような利用者なのかを把握できません。

 

もしかしたらその利用者は不法滞在者かもしれませんし、旅行目的ではなく犯罪目的であるかもしれません。外国人観光客だからと言って全ての人が悪い人であったり、モラルを知らないわけではありませんが、不特定多数の人が利用者となることを考えると善良な考え方ができる人だけが利用者となるとは言い切れませんよね。メディアでは、民泊している外国人観光客が騒がしい・ゴミを捨ててはいけないところに捨てる・犯罪の温床になっていたなどが取り上げられています。

 

日本の建物事情と言いますか、構造や設備を理解していなかったために幼児の転落事故が起きたこともあります。

 

これまでに起きた内容からさまざまなリスクが考えられるわけですが、提供側も日本語が分からない外国人観光客のためにルールを知らせる工夫を行うことが大事です。そうすることで所有者が責任を負わされる可能性も減りますし、周辺住民を脅かす程度も削減できますし、利用者の安全を守ることにも繋がります。収益になれば良いかもしれませんが、旅館業法としては違法性があることをしていることを自覚し、所有者としてのモラルは守ることを意識しましょう。

 

メディアでも取り上げられるほどの問題が起きたのに、国は民泊を正式に採用しようとしている、この現実は不可解なものかもしれません。でも、当たり前とも言えます。政府は経済的な成長のために外国からの観光客を増やしたいので、違法性があったとしても取り締まることに全力は注がない、注げないのかもしれませんが、どちらにしてもこのままでは正当化できないので、新しいルール(法律)を検討中です。大体は決まっているようですがまだ定めるにあたっては途中の段階なので、今後の動向に旅行業界・民泊ビジネスの事業者・空き家所有者からの注目が集まっています。

 

空き家を活用した民泊は、利益になっていなかった空き家を収益化するチャンスではあります。不動産としては土地の所有者である場合は固定資産税もかかりますし、取り壊すといっても費用は大きいものなので空き家問題は各地で深刻化しています。空き家と経済の関係性は深いものですが、人口減少や少子高齢化で空き家が増加し、経済的にも低迷傾向です。空き家を民泊として活用すれば、所有者の利益にも繋がる上に低コスト、しかも外国人観光客が宿泊できる場所も増えるといった利点は割と多いように思えます。

 

しかし、現実として所有している土地に空き家があったり、空き部屋の不動産物件があるとしても、民泊として活用する際にはリスクとの関係性もあります。問題点もいろいろあり、トラブルが起きた時には所有者だけの問題では治まらない可能性が高いので、ビジネス展開することに加えてついてくるリスクとの関係性は忘れてはならないことです。違法性などで指摘部分も多いのですが、政府が参入しようとしていることから、今後は正当なビジネスとして行える日がくるかもしれません。