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現在の農地の売買について。価格相場と売却方法

 2018/06/19 不動産お役立ち情報  

現在の農地の売買!価格相場と売却方法

 

都市部から少し距離が離れるだけで畑が目に入ることは珍しくありません。そしてその中には現在何も作られていない荒れてしまった畑、すなわち耕作放棄地となっている土地も少なくありません。農家においても高齢化は大きな問題となっており、後継ぎがいなかったり相続したものの農業をする余裕がないなどの理由で放置されている農地が増えているのです。

 

しかし、現在日本国内での食料自給のため農地を保護するという目的によって農地の売却には厳しい制限があり、農地の売却や農地以外への転用については手続きが必要です。売買をはじめとする農地の不動産活用について確認してみましょう。

 

農地は農家でなければ購入できない

現在農地となっている土地の用途は耕作に限られています。そのため、現時点で農地となっている土地を購入することができるのは農家や農業参入者のみと決められています。しかし、この条件は現在農地である土地に関するもので、元は農地だった土地であれば誰に売っても問題にはなりません。

 

つまり、農地として買い手が見つからない場合は農地を転用して農地以外の土地にすることで、買い手の幅が農家や農業参入者以外にも広がり、その分買い手が見つかる可能性も高くなります。そのため、農地の売買においては農地以外の土地にすることが可能かどうかというところが一つのポイントとなります。

 

農地を農地以外の用途の土地に変更することを転用と言いますが、転用はすべての農地でできるというものではありません。転用できるかどうかは立地規準と一般基準という二つの基準によって決められます。

 

立地規準とはその立地によって農地を五つの区分で分類し転用の可否を決定するもので、市街地ほど許可されやすく、大規模な優良農地ほど許可されにくくなっています。

 

五つの分類のうち

  1. 農用地区域内農地は原則転用不許可
  2. 甲種農地も原則不許可
  3. 第1種農地も原則不許可
  4. 第2種農地は周辺の土地に代えられない場合は許可
  5. 第3種農地は原則許可

となっています。

 

この分類は各地域の農業委員会という行政組織で確認することが可能なので、まずは所有している農地の分類がどの区分にあたるのか市町村役場に問い合わせると良いでしょう。

 

もう一つの基準である一般基準とは、農地転用の申請目的を精査するもので、とりあえず農地を更地にしたいなどという目的の場合は許可されません。不動産売買においてはその土地の利用目的の主体は買主側にあるため、売買にあたっての転用許可申請の申請者は売主と買主の両方となります。

 

一般基準の具体的な内容としては、

  • 申請目的を実現できる信用や資力があるかどうか
  • 転用する農地の関係権利者から同意を得ているかどうか
  • 転用許可後は速やかに申請目的のために使用する見込みがあるかどうか
  • 許認可が必要な事業の場合は許認可を受けられる見込みがあるかどうか
  • 事業のために必要な協議をきちんと行政と行っているかどうか
  • 転用する農地と一体に使用する土地を利用できる見込みがあるかどうか
  • 事業の目的に対して適正な広さの土地かどうか
  • 周囲の農地等への影響に対して適切な措置を講じられる見込みがあるかどうか
  • 一時的な転用の場合は農地に戻されることが確実と認められるかどうか

などとなっています。

 

こういった条件があることから、いかに農地が強固に保護されているかが分かります。その背景には、農地はそれくらい守られるべき土地であり、人が生きる上で必要不可欠である大事な食料を生み出すことができる土地を簡単に失ってしまうことが無いようにしようとする意図があります。

 

農地の売買価格

現在の日本では、農地は都市近郊から田舎や山間部まであらゆる地域に点在しており、同じ規模の農地であってもその売買価格においては大きな差があります。農地の売買価格の相場がどれくらいとなっているか、全国農業会議所によって公表されている田畑売買価格の調査結果を参考にしてみましょう。

 

農地の不動産売買における現在の傾向としては、長期的な展望における農業に対しての不安から、買い手が減少していることが理由となって、売買価格が年々下落しています。農地に限らず、不動産売買では買い需要が売り需要を上回ると価格が上昇し、買い需要が売り需要を下回ると価格は減少します。

 

つまり、現在の状態としては売り需要が買い需要を上回っていると言えます。標準的営農水準の農地価格の平均は10アール、約一反当たりで表すと純農業地域の田の相場で127万円、畑の相場で92.4万円、都市的農業地域の田の相場で358.9万円、畑の相場で346.7万円となっています。

 

純農業地域とは農村部などの非線引き区域の農用地区域のことで、都市的農業地域とは都市部周辺などの市街化調整区域の農用地区域のことです。計算すると、価格が高くなっている都市的農業地域であってもその価格相場の平均は坪にすると一坪一万円強という状態です。

 

不動産売買において農地の価格相場が安いという事は、その分仲介する不動産業者の利益となる仲介手数料も安いという事に繋がるため、得られる利益の低い不動産取引は取り扱われにくくなります。

 

また、現在日本全国で見た場合、北海道や東北、九州等は価格相場が特に安く、一方で東海、近畿、四国などは価格相場が高くなっており、その差はかなり大きく開いており、準農業地域では約9倍、都市的農業地域の場合には12~13倍にもなっています。

 

こうした現在の状況から不動産の相場としては安くなってしまっても転用が難しい場合や、その他に事情があって農地のまま売買するという場合には、先ほども説明したように仲介手数料の安さから不動産業者が積極的に取り扱う事が少ないため、農業関連機関を介して売買を行うか、個人間で売買を行う事がほとんどとなっています。

 

しかし、農業以外の用途でも土地を使えるように、転用することを前提として売買を行うことで状況は変わります。農地は一般的に宅地などに比べて面積が広いことが多く、場所によってはマンション建設やレストランなどの飲食店、商業施設などに活用できる広い土地の需要がある場合があります。農地としては需要が少なく買い手が見つからない場合でも、農地以外の用途に転用が可能であれば需要があり、買い手が見つかる可能性があります。

 

不動作業者があまり積極的に取り扱っていない農地でも査定をしている不動産会社はいくつか存在します。農地として売買するにしても、転用を前提として売買するにしても、査定をしてもらうことでその結果を参考にすることができます。

 

農地売買の手続きと手数料

 

現在農地を売買するに当たっては、農地として売買をするのか転用したり転用を前提とすることで農地以外の土地として売買をするかによって必要となる手続きに違いがありますが、いずれの場合にしても農業委員会からの許可を得なければなりません。どちらの場合も売買の大まかな流れは変わりありませんが、許可をきちんととらずに売買された場合には、その売買取引は無効になってしまうため、通常の不動産売買とは違いがあります。

 

現在農地の売買はどのようなものであっても農業委員会の許可が前提となって売買契約が締結されます。農地として売買する場合には農地法第3条による売買(所有権移転)許可が必要となりますし、農地以外として売買する場合には農地法第5条による転用許可(場合によっては届出)が必要となります。

 

また、農地売買において他の不動産取引ではあまり見ない特徴として、仮登記を行うという点があります。現在の農地売買においての取引の流れとしては4つの手順があります。

 

  1. 農業委員会の許可を条件として買主と売買契約を締結することです。
  2. 農業委員会に許可申請をすることで、農地としての売買であれば売買(所有権移転)許可申請、農地以外での売買であれば転用許可申請を申請します。
  3. 農業委員会による許可の前に所有権移転請求権仮登記をします。
  4. 農業委員会の許可後に代金の支払いと所有権移転登記の本登記を行う事です。

 

2つ目の手順である農業委員会への許可申請と3つ目の手順である仮登記は順番が前後しても問題はありません。どちらも売買契約が締結した後に遅延することなく行う条項を1つ目の手順の売買契約書に盛り込まなければなりません。

 

そして、3つ目の手順である仮登記は売買契約において絶対条件というわけではありませんが、4つ目の手順である農業委員会の許可後の所有権移転の本登記まで買主が所有権を得られないため、将来、買主による確実な所有権移転を保全するためという目的からほとんどの売買で行われています。

 

農業委員会からの許可が下りると、農業委員会から許可指令書が交付されます。現在その許可指令書が無ければ、農地の所有権移転登記を受け付けてもらう事はできないことになっています。これは、許可の下りていない違法な所有権の移転を防ぐための仕組みとなっています。

 

農業委員会の判断は必ず許可となるとは限りません。そのため、不許可となった場合のことも考え、農地の売買契約書には不許可となってしまった場合についても条項が定めてあるものです。売買契約が農業委員会の許可を前提としていることから、不許可となった場合に当事者からの申し出がなくても売買契約は失効され、基本的に違約金が発生することもありません。

 

手付金などがあった場合も、不許可の場合にはそのまま返還されて白紙撤回となるケースほとんどですが、不許可以外の理由によって一方の都合により解約となった場合には一般的な不動産取引と同じで買主の手付金放棄か売主の手付金倍返しとなります。

 

まとめ

現在、食料自給率低下を防ぐという目的のため農地の売買については法律によって規制されています。

 

農地を勝手に農業以外の用途で使用することや、売却、貸地は許可されていません。しかし、現在の日本では農家の子供であっても農業以外の仕事に進む人が多く、当然のように農家の子供が農業を継ぐと考えるのは難しくなっており、相続によって田畑などの農地を手にしても農業を営むことができずに農地を持て余し、結果的に耕作放棄地となる事が少なくありません。

 

しかし、そういった農地であっても立地が鉄道などの駅から比較的近距離の場合には、住居用に転用したり、レストランなどの飲食店や商業施設などの商業用地に転用して売却できる可能性があります。農業以外の用途の土地に転用できるかどうかによって、土地の売買価格や買主となるターゲットも異なってきます。

 

農地以外の用途への転用が可能かどうかは、農業委員会に所有している農地の農地区分を確認してみると簡単に知ることができます。ただし、現在売買や転用、転用を前提とした売買には農業委員会の許可が必要となっており、その許可が下りるまでは1か月程度、届出で手続きが可能な場合でも10日程度はかかるため、時間と手間がかかるという事は理解し、覚悟しておかなければなりません。

 

また、必ずしも許可がおりるとは限らないという事も念頭に置いておかなければなりません。

 

転用に関しては、

  1. 現在の農地の所有者が農業以外の用途で自分で使用するというパターン
  2. 他者へ売却することを目的として転用するというパターン

の2つがあります。

現在の農地の所有者が農業以外の用途で自分で使用する場合には農地法4条による転用許可、他者への売却を目的として転用する場合には農地法5条による転用許可が必要となり、同じ転用許可という言葉でも、その扱いは全く違います

 

最終的に他者へ売却するというのであれば、その違いは転用してから売却するのか転用と同時に売却するのかという、転用するタイミングということになりますが、転用許可の性質上明確な転用後の事業計画が必要となっており、とりあえず宅地や雑種地に転用しておいて買いたいという人が現れるのを待つといったような転用は不許可となります。

 

宅地への転用であれば建物の建設計画、雑種地への転用であれば駐車場や資材置き場として活用するなどの計画が必要となり、転用許可が下りた際には速やかに計画の実行に取り掛からなければなりません。

 

このようにして、転用を先に行う場合には申請した転用の目的を一度達成しなければならないため、売却が目的なのであれば転用してから売却するというのは非効率的です。また、すぐには売れないとしても、農業を営むことも難しいという場合などは、費用が比較的に安くて済む駐車場などに転用しておくといった方法もあります。

 

また、すぐに転用や売却するというわけでなくても、ゆくゆく転用したり売却したりするために現在の価値がどれくらいなのか、一括査定サービスなどを利用して確認しておくのも大切です。

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