空き家と更地の固定資産税を比較!空き家対策特別措置法の影響

空き家と更地の固定資産税を比較!空き家対策特別措置法の影響

 

近年は地方を中心に誰も住んでいない空き家が増え続けており、安全性や防犯対策面で社会問題化しています。このように空き家をいつまでも残してしまう背景として、土地に対して課される固定資産税負担の軽減措置が影響していると考えられます。

 

建物が建っていない土地の場合、建物がある土地と比べると3倍以上にも固定資産税が増えてしまうケースが多いのです。このため空き家を壊さずに残しておく所有者が多く、問題に拍車をかけているのです。

 

政府はこの問題を解決するために様々な対策を講じており、空き家を解体することで得られるメリットも増えてきています。空き家の解体に関するメリットやデメリット、税金への影響などを知っておくようにしましょう。

 

空き家は解体すべき?しないべき?

現在の日本では、不動産を所有している人に対して様々な税金の優遇措置が講じられています。その最たるものが土地に対する固定資産税で、住むための家屋を建てている場合は大きく税金の軽減措置を受けることができるのです。

 

この優遇措置はその家屋に人が住んでいるいないに関わらず受けられるので、空き家になってからも税金を軽くするためにあえてそのまま残しておく人が多いのです。

 

ただ、最近は老朽化した空き家が倒壊したり、無人の家屋に不審者が出入りするようになったりとトラブルが発生するケースも増えてきているため、国を挙げて空き家対策が進められているのです。

 

空き家を解体することで得られる様々なメリットやデメリットがあるので、ポイントを押さえておきましょう。

 

空き家解体のメリットとしては、空き家にしておくことで発生するデメリットを避けられることが挙げられます。空き家は誰も住んでいないため、メンテナンスや管理を適切に行えません。老朽化が進めば倒壊の危険が高まりますし、誰も注意を払わないために放火の対象になったり見知らぬ人が出入りするようになったりもします。

 

害虫が大量発生してしまうこともありますし、不法投棄の恰好の的になってしまうなど、地域に対して悪影響を与えてしまうこともあります。

 

不動産の所有者は常にそこに住んでいるわけではないので、空き家が何かトラブルの原因となっていても直接的な影響は受けません。しかしその不動産の近所に住んでいる人にとっては毎日リスクに晒されることになりますし、自分の所有不動産ではないので簡単に手入れをすることもできません。不満が溜まれば不動産の所有者と近隣住民で大きなトラブルに発展してしまうこともあり、お互いに嫌な思いをしてしまうことになります。

 

また、不法投棄などの標的にされている土地が近所にあると、その周辺の不動産の価値まで相対的に下がってしまうこともあります。立地や地価に関係ない部分で近隣の不動産価値まで下落してしまうため、空き家を放置していると近隣へのデメリットがいかに大きいかが窺えます。

 

こういった様々なデメリットを解決できるというのが、空き家解体の大きなメリットだと言えます。さらに、空き家を解体して綺麗に更地にしておけば、見栄えが良くなって土地を売却する際に買い手が見つかりやすくなるというメリットもあります。解体費用は発生しますが、売却価格が高くなることも期待できるため、トータルで考えれば損失とは言えません。

 

空き家の解体によって発生するデメリットとしては、やはり解体費用と税金の軽減措置が無くなるという点が挙げられます。最も費用が少ないとされる木造の家屋の場合であっても、1坪あたり2万円から3万円ほどの解体費用がかかってしまいます。使っていない建物に対してこれだけの費用がかかるのは悩みどころですが、更地にして売却する予定なら譲渡費用として計上も可能です。

 

ただ、地方など買い手がつきにくい土地であれば十分な売却益を得られないケースも多いので、単純に負担金となってしまう可能性が高いです。さらに、解体によって建築基準法で定められた接道義務に違反してしまうこともあり、その場合は再建築不可物件になってしまうので土地の価値が大幅に低くなってしまうこともあります。

 

また、直接的なデメリットとしては固定資産税の負担増が大きいです。建物があれば税金額が200㎡までであれば1/6にすることができるので、解体してしまえば単純にその分の税負担がプラスされてしまうのです。

 

空家等対策の推進に関する特別措置法

上述した通り、老朽化した家屋をそのまま放置していると、倒壊やセキュリティ上の問題が起きてしまう可能性が高いです。こういった危険を予防し、空き家や土地といった不動産を有効に活用するために国も積極的に法律や支援制度を整備しつつあります。その代表とも言えるのが、平成27年の2月から施行された空き家に関する特別措置法です。

 

空き家対策特別措置法とも呼ばれるこの法律は、国が率先して基本方針を明確化し、自治体が様々な対策や施策を行いやすくするためのガイドラインとして活用されています。自治体が行う対策などの根拠法にもなっているので、空き家対策を行う上で空き家対策特別措置法は欠かせない重要な存在だと言えます。このため、将来的に見ても空き家対策特別措置法が普及していくに従って空き家や土地が整備されていくと期待されています。

 

空き家対策特別措置法では、誰も住んでいない空き家を全体的に空き家等として定義しています。ひと口に空き家と言っても、老朽化具合などによって危険度の高さには違いがあります。空き家の中でもすぐに対策が必要とされる危険度の高い空き家は、特定空き家等として特別に分類されています。

 

一般的な空き家等は、その物件の実態を把握管理して有効活用するための対策を行う対象として見られるのですが、特定空き家等は主に行政が主体的に是正措置を講じる対象として判断されます。

 

特定空き家等に関しては、空き家対策特別措置法の第2条によって具体的な状態が定義されています。

そのまま放置していれば倒壊や保安上の危険、衛生面の問題が著しく高いと想定される状態や、適切に維持管理されていないために周囲の景観を著しく損なっている状態、周辺地域の生活環境を守るために放置が不適切だと判断される状態などが挙げられます。こういった定義が定められてはいますが、状態の判断は抽象的でもあることから国によって特定空き家等の是正措置に関してはガイドラインが定められています。

 

空き家対策特別措置法によって定められた対策としては、主に3種類存在

特定空き家等に対する措置としては、自治体から対策が必要だと要請されたにも関わらず不動産の所有者がそれに応じない場合、自治体が強制的に解体などの措置を行って費用を所有者に請求する措置が挙げられます。

 

財政上の措置としては、空き家への対策を行う自治体に対して国が一定の財源を支援することが挙げられます。これにより、最終的には不動産の本来の所有者への補助や助成にもつながるとされています。税制上の措置としては、空き家対策によって税制面での優遇措置が認められています。危険度の高い特定空き家等に対しては、解体せずに残しておいても固定資産税の軽減特例を受けられないようになっています。

 

空き家の解体費用に関しては、空き家対策特別措置法が施行される以前から費用の補助金が交付されていました。

 

空き家対策特別措置法の前は空き家再生等推進事業として国から補助が出ており、自治体と国が協力して解体費用の負担軽減に務めていたのです。自治体にはそれぞれこの補助に関して予算枠が決められており、それを使い切ってしまうと申請の受付が不可能になってしまいます。

 

空き家対策特別措置法に関わらず解体費用の補助は様々な自治体で実践されているため、空き家を所有しているのであれば補助事業の有無に関して確認してみると良いでしょう。

 

補助金の具体的な額は自治体によって異なりますが、30万円から100万円ほど給付してもらえるので大きな助けとなります。空き家対策特別措置法が施行されたことで、支援に必要な財源を確保できた自治体が更に空き家対策に積極的に取り組むと期待されています。

 

空き家と更地の固定資産税の比較ポイント

空き家対策特別措置法によって、空き家を残しておいても税金の優遇措置が受けられなくなる可能性が出てきましたが、まずは空き家がある状態と更地の状態で税金額にどのような影響があるかを確認しておきましょう。

 

押さえておきたいのは、更地にすることで税金が高くなるという点と、それまで家屋に対して発生していた税金が不要になるという点です。

 

 

例を挙げて考えてみると、
2,000万円の価値のある家屋と1㎡あたり2万円の土地であった場合、築30年の木造家屋で200㎡の土地の場合は家の評価額が280万円、土地の評価額も同じく280万円となります。

 

築15年の木造家屋で広さが300㎡だった場合は、家の評価額は560万円で土地の評価額は420万円となります。

どちらも再建築価格が2,000万円の家屋と仮定し、新築の評価額はその70%の1,400万円とします。20年で20%の280万円まで減価償却とし、築30年の家屋は2割まで償却が済んでいますが、築15年の家屋は完全に償却されておらず、1,400万円から15年分の償却を引いた560万円が残価となります。

 

空き家が残っている土地の場合、築30年の方は家屋に対する税金が280万円の1.4%で3.92万円、土地の税金は軽減措置を受けて280万円の1/6の1.4%で0.653万円となります。

 

築15年の方は家屋の税金は560万円の1.4%で7.84万円、土地の税金は280万円の1/6の1.4%に、200㎡を超えた部分に対して140万円の1/3の1.4%で1.306万円となります。

 

つまり、合計額を見ると築30年の方は4.573万円、築15年の方は9.146万円の固定資産税がかかるということになります。

 

更地になっている不動産の場合、家屋に対する税金はなくなり、土地に対する税金の軽減措置が受けられなくなります。軽減がなくなってもいきなり6倍や3倍になるのではなく、更地の税金は評価額の70%が上限となるため評価額の70%が課税標準額となります。

 

築30年の方は、280万円の70%に対する1.4%となるため2.744万円、築15年の場合は420万円の70%に対する1.4%なので4.116万円となります。

どちらのケースでも、トータルの税金額は更地にした方が低くなっているのです。こういったケースでは、解体費用を負担してもそこまで損失が大きくはならないでしょう。

 

簡単に言えば、空き家が残っている土地の税金は土地と家屋の税金がプラスされ、更地になっている場合はそれまでの土地の税金の4.2倍になると覚えておきましょう。

 

4.2倍というのは、家屋が無くなることで税金を6分の1に軽減させる特例を受けられなくなり、かつ土地の評価額の70%が上限となるため6倍かける70%で4.2倍という数字になります。

 

土地の広さが200㎡以上になると、税金の軽減比率などが変わるので計算は複雑になります。

 

それぞれのケースや不動産ごとに状況は異なりますが、ごく一般的な住宅用地の場合は空き家を解体した所で、それ以降の固定資産税の金額は大きく変わらないと言えます。特に地方の土地の場合、地価が安いため1軒あたりの面積が広い傾向にあり、更地にしても税金の上昇割合を抑えることができます。

 

空き家の対策は地方の方が深刻なのですが、これを見ると固定資産税が高くなるという理由よりも解体費用が捻出できないという理由で対策が放置されている可能性が高いと想定できます。空き家対策特別措置法が施行されても、解体費用の支援がもっと拡充されない限りは対策は難しいと言えるでしょう。

 

まとめ

このように、国内で社会問題化しつつある空き家に対する対策は様々な面から進められています。これまで個人の財産として自治体や国が手を出しづらかった空き家に対しても、空き家対策特別措置法が施行されたことでより思い切った指導や対策が行えるようになりました。

 

空き家対策特別措置法では、基本的に空き家に対する管理や状況の把握、適切なメンテナンスなどを不動産の所有者に対して行うことができますが、それ以上に危険度の高い空き家に対して強制力のある対策が可能になったという点が大きく影響しています。

 

土地に家屋が建っている場合、誰かが住んでいなくても固定資産税の軽減措置の特例を受けることができます。その土地を売却したり運用する予定がない場合、毎年の固定資産税の金額を節約するためにも空き家をそのまま残しておいたほうが得だと考える所有者が多いのです。

 

しかし、空き家の中には老朽化が進んで今にも倒壊しそうなほど危険なものもありますし、長年放置されていたために不法投棄の標的になっているものもあります。不審者が出入りしているようなものもありますし、近隣住民に多大な迷惑をかけてしまっているケースもあるのです。

 

こういった事態を解決し、放置されている土地を有効活用するためにも空き家対策特別措置法は非常に有効だとして期待を集めています。

 

特に危険度が高いとされる空き家は特定空き家等として指定され、是正勧告に所有者が従わない場合は行政が強制的に解体などの処置を行うことができます。

 

しかもその費用は後日所有者に請求されるため、遅かれ早かれ所有者は自分の負担で空き家を解体しなければならないのです。危険な空き家を放置している人は、空き家対策特別措置法の内容をチェックしてできるだけ早く対策を行うことが大切です。

 

また、空き家対策特別措置法によって、これまで家屋が建っていた土地に対する固定資産税の軽減措置が受けられなくなるケースも増えてきました。危険度の高い家屋は、例え問題なく建っていたとしても税金額が6分の1になる軽減特例を適用されないこともあり、残しておくメリットがなくなってしまうのです。

 

これにより解体を決断する所有者も増えると期待されますが、中には高額の解体費用がネックとなってなかなか踏み切れない人もいるでしょう。このような場合に備えて、空き家対策特別措置法では自治体に対して解体費用の金銭的な援助を推進する条項も盛り込まれています。

 

国から自治体に対して予算が振り分けられ、自治体が申請者に対して補助金を支給することになるため、空き家対策特別措置法によって間接的に国から援助を受けられることになります。自治体にもよりますが、30万円から100万円などの支援を受けることができ、解体費用の足しにできるので積極的に活用していきましょう。

 

空き家は今後もどんどんその数を増やしていくと想定されており、国や自治体も積極的に取り組みを強化していくと考えられます。空き家を所有している場合は、空き家対策特別措置法によってどのように国が動くのか、自分が所有している空き家がどのように影響を受けるのかを把握することが重要です。

 

もし自分の空き家が特定空き家等に分類されてしまえば、行政からの指導が下される可能性が高いので早めの解体が無難です。固定資産税の特例を受けられないのに無理をして残しておく必要はありませんし、そもそも更地にしたほうが税金額が安くなるケースもあるのです。

 

需要の高い土地であれば、解体費用を売却価格に上乗せして回収することもできますし、補助金があれば更に負担は小さくなるので、一度解体を検討してみてはいかがでしょうか。