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古い家をリフォームするメリット・デメリット

 2018/06/19 リフォーム  

古い家をリフォームするメリット・デメリット

古い家はいたるところに不具合が出て来ます。不具合を放置してしまうと不動産価値を著しく落とすこともあり、そこで考えたいのはリフォームです。

 

不具合が我慢できる間は古いから仕方がないと諦めているかもしれません。しかしながら、生活に支障があるほど酷くなればリフォームがしたくなります。

 

また生活スタイルが変化した時、例えば家族が減ったり増えたり、バリアフリーが必要になった時は大掛りにリフォームを考えるのではないでしょうか。おしゃれにリフォームした例をみると憧れることもあるでしょう。広々としたリビングや対面式のキッチンなど、上手くリフォームをすれば不動産価値も大幅にアップするメリットも得られます。

 

しかし、一口にリフォームと言っても規模は様々です。限られた予算で収めるためには何を優先したいのか、こだわりたいことは何かを予めイメージすることが重要です。

 

古い家が抱える問題

分かりやすくいくつかの例をあげましょう。

 

まず、寒さや暑さ対策です。暖房を使用しても寒い、隙間風が入って来て寒いとのお悩みは数多く寄せられるものです。隙間風は窓、床、天井、壁などから入ってきますが、その場所にあった対処をすることで止めることが可能です。

 

また2階が寒かったり暑すぎる場合は天井に断熱材を入れると改善できることがありますし、家全体が寒い場合は外壁や内壁に断熱材を入れることで効果が出ます。足元が寒い場合は、床下への断熱も必要となるでしょう。それでも寒い場合は床暖房の導入を検討します。

 

また窓からの冷気が気になる時は二重窓がお勧めです。二重窓を設置すると断熱と共に防音効果も期待できます。

 

建物が建つ土地周辺の環境が変わり、外の音が気になる方は意外に多いものです。反対に家の中の音が外に漏れてしまう場合は、壁に吸音材を充填したり遮音シートや遮音ボードなどを取り付けることで、ある程度は解決出来ます。壁に断熱材を入れると音を遮り、断熱と防音の二つの効果が期待できます。断熱や防音対策を施し、建物の気密性を高めることは不動産価値を上げる一つの手段でもあり、省エネと言うメリットを得られます。

 

次に古い家の心配事項として耐震が挙げられます。1981年(昭和56年)以前に建てられた古い建物は、新耐震基準を満たしていない可能性があり、多くの方の懸念事項になっています。さらに長年のうちに地盤の問題や梁や柱のずれにより家が歪んだり、傾いたりしていると、余計に地震への不安が募るものです。

 

現在では施工技術の進歩や新たな技術の開発で、古い家でも耐震性能を上げることが可能になっています。また比較的新しい家でも新築当時の耐震性能をそのまま維持できていないこともあります。耐震に不安を感じる時には、建築士や住宅診断士など専門家による診断を受けることをお勧めします。耐震診断や耐震工事は、自治体からの補助金の対象になる場合もありますので、先ずはお住いの自治体へお問い合わせください。

 

次に老朽化です。これは古い家では避けては通れないものです。屋根からの雨漏りや、目に見える場所での腐蝕、床がギシギシ鳴ったりフワフワと動いたりすれば気付きやすいですが、見えない場所はリフォームを始めてからわかることも多いです。ひび割れやシミやカビが目立つ場所には、何らかの不具合が隠れていると思った方が良いでしょう。特に浴室など水廻りは要注意箇所となります。

 

シロアリの対策もおろそかにすることは出来ないポイントです。床下を見ることが出来れば、直接確認しやすいですが、見られない場所はやはりリフォームを始めてから発見されることがあります。知らない間に腐蝕やシロアリ被害が進み、大掛かりな補修が必要になることも考えられますので、これらの不具合については不動産価値を守るためにも予算を多めに取りたい所です。

そして、リフォームの醍醐味は間取の変更です。

 

家族構成が変わったり、バリアフリーが必要になったりすると、今までの間取が使いづらいものになってしまいます。広いリビングを作ったり、段差のない室内を実現することも出来ます。ただ金額が掛かるリフォームになりますので、間取りを変更するメリットと予算の配分をよくご検討ください。

 

もう一つの問題は、生活様式の変化で家電製品の使用が増え、電気容量が不足したり、コンセントの数が足りなくなったり、インターネット等の配線が必要になることです。気がついたら家中に露出配線がされている事はよくあります。リフォームをする際には電気容量の契約変更を含め検討すると良いでしょう。

 

古い家のリフォームの注意点

 

リフォームにはメリットがたくさんありますが、間違ったリフォームをすると建物の強度を著しく損なったり、法令に違反することになりかねません。特に法令は忘れがちな問題点です。土地には都市計画法によって定められた用途があり、その用途に応じて建てられる建物が建築基準法で制限されています。

 

また、その土地に建てられる建物の大きさにも制限があるのです。新築時に余裕を持って建てられていれば増床をすることが出来ますが、余裕がない場合は床面積を増やすことは法律的に出来ません。不動産活用として用途変更をする場合も注意が必要となります。

 

また間取の変更では構造的に無理がないかの検討が必要です。軸組工法では比較的容易く間仕切り壁の撤去が出来ますが、ツーバイフォー工法のように壁で支えている建物では難しくなります。軸組工法でも家を支えている壁や柱の撤去は簡易ではありません。つまり家の強度に関わる部分をリフォームするには、強度の再計算や場合によっては確認申請を行う必要が出てきます。

 

もう1つ、強度に影響するリフォームとして、窓や扉の増設があります。模型なら壁に穴を開けて窓や扉を作ることは容易ですが、実際の家ではそうはいきません。窓は採光や通風の目的で外壁に取付けられます。窓や扉のない外壁は耐震性を上げるため、筋交いや構造用合板を使用し家を支えています。新築時は強度の計算をして窓を設置していますが、リフォームで窓を増設すると、その強度を下げる原因にもなるのです。扉も同様で、室内であっても簡単に設置できるとは限りません。

 

ですから、窓や扉を増設するときは、家の強度について設計者や施工業者によく確認してください。また2階にある古いサッシの取替などを行う際には足場の設置が必要になることがあります。

 

古い家のリフォームで人気が高いのが、オール電化や、床暖房、IHクッキングヒーター、エコキュートなど電気設備に関するものです。電気工事がメインになりますが、エコキュートなどはタンク設置の為の基礎工事や配管工事が必要になる場合もあり、こちらも予定外に費用が掛かってきます。

 

また水廻り(キッチン、浴室、洗面所、洗濯機置き場、トイレなど)もリフォームの要望の多い箇所です。給排水が可能な場所なら移設・増設を含めリフォーム出来ますが、古くなった配管を引き替えるかどうかも検討が必要になります。給排水の配管は床下や壁の中にありますので、不具合が起きた時には壁や床の解体・復旧が必要となり大変です。そこで水廻りのリフォームをする時は古い配管の引き替えのチャンスとなります。

 

また電気設備や下水道設備工事ではリフォーム後、引込みから変更しなければならないことがあります。費用の面でも大きく違ってしまうので確認をしておかないとトラブルの原因となります。

 

間取り変更など少し規模の大きいリフォームを考えた時に、階段を移動させたいとの要望が出ることがあります。急勾配で危険を感じていたり、階段下のデットスペースを有効活用したいと思ったり、理由や必要度も様々です。もちろん、工事そのものは可能ですが、階段は建築基準法上の主要構造に該当し、工事内容によっては建築確認が必要になります。

 

同様に壁、柱、床(最下階を除く)、梁、屋根の大きな変更を伴うリフォームや床面積が増える場合も建築確認が必要になることがありますので、これらのことを要望する場合は計画段階でよく相談してください。

 

リフォームには住み慣れた家で暮らせる大きなメリットがありますが、全てが新しくなるわけではありません。不動産の価値としてリフォームした方が良いのか、新築の方が良いのかはメリット・デメリットや費用対効果も含め検討課題となるでしょう。

 

リフォームで解決すること

古い家には柱に子供たちの成長の記録があったり思い出もたくさん残っています。リフォームの仕方によっては一変させることも可能ですが、残したい部分を守ることが出来ます。住み慣れた土地で、愛着のある家に暮らしたいと考える方には不具合を直しつつ、大切に使い続けることが出来るでしょう。

 

この数十年の間に家電は著しく進化し、生活様式も変化しています。リフォームすることで、今の時代の変化に対応した家にすることが出来ます。外観は古いままでも、中の設備は最新式にすることも可能なのです。

 

また日本人の体格も変化し、古いキッチンでは高さが低く腰に負担が掛かっていたのが、キッチンを変えることで改善されたり、在来工法の浴室に和風浴槽が設置されていると、入浴の際に大きく跨ぎ越すことになり、転倒事故の心配がありましたが、ユニットバスに変えることで入浴時の危険を減らすことも出来ます。

トイレを和式から洋式に変えることも要望が多いリフォームです。
古い家ではトイレ自体が狭い場合もありますが、狭い場所に合わせた便器も出ていますので諦めずに相談してください。

 

扉を開き戸から引戸に変えることも出来ます。車椅子での室内移動では開き戸は使いづらく、バリアフリー住宅を目指す場合にはメリットの大きいリフォームです。

 

他にも家の中には多くの危険があります。直ぐに思い浮かぶのは階段での転落でしょうか。しかし階段だけではなく、敷居などの小さな段差に躓いて怪我をする様な事故は非常に多く、リフォームによりリスクを減らすことができ、安全に暮らせるようになるメリットがあります。手摺を取り付けることは比較的簡単にでき、場合によっては介護保険を使用できます。

 

また断熱効果を高めることで、古い家でも省エネ住宅にすることが出来ます。省エネだけではなく、室内の温度差(ヒートショック)による病気の誘発を抑えられます。このように古いからと諦めず、やり方次第で問題を解決出来るのです。

 

そしてリフォームと新築の違いは予算に応じて範囲を決められることです。何回かに分けて工事をすることも可能です。新築は全てを一度に行わなければなりませんので費用を抑えるにも限度があります。

 

建て替えでない限り新築するには土地が必要です。土地探しから設計、施工と時間も掛かりますが、古い家のリフォームなら短期間で行うことが出来ます。リフォームの規模にもよりますが住みながら施工することも可能です。しかしリフォームは古い家そのものが新しくなるわけではないので、どこかに古さが残ります。年数が経てば更に古くなり、再び不具合が出てきます。その度にリフォームをして維持して行くのか、どこかの時点で建て替えをするのかは検討しなければならないのです。

 

不動産投資としては古い家をリフォームして不動産価値を上げ、付加価値のある賃貸物件とすることが出来ます。その土地の持つ魅力とともに古い家を「味」のある不動産に変えることで差別化を図り、収益の上がる不動産に変貌させるのです。古民家をオシャレな空間にする試みは数多くなされ、メディアでも取り上げられています。ですから古い家をリフォームすることは土地を活かすメリットもあるのです。

 

また不動産にかかる固定資産税は、建て替えて新築にすると当然ながら高くなります。リフォームの場合は確認申請を要する大規模な場合は不動産価値の上昇分のみ上がりますが、通常のリフォームでは固定資産税に変化はありません。これは税務署で把握できないためです。車庫を部屋にリフォームするような増床においても同様に考えていいでしょう。

 

まとめ

古い家を放置して不動産価値のないものにしてしまうのは、もったいないことです。日本には古い木造建築が多数残っていて、修理を重ねて使い続ける技術と知恵が残っています。例え個人の住宅であっても、適正に維持管理を施せば長く使うことは可能です。これからの新築住宅では後々リフォームがしやすい工夫をしているものもあります。

 

多くの人は、不便を感じたり、古さが気になった時にはリフォームを考えることでしょう。人によって我慢できることの許容範囲が違いますので、そのタイミングは様々です。新築時にこだわったことが、存外に不便だったり、不必要だったという話はよく耳にします。しかし、前項でも取り上げて来たように、建物には建築基準法による規制があります

 

この法律は建物の強度や安全性を守るとともに、その土地がある地域の特性を守る意味もあるのです。壁、柱、床(最下階を除く)、梁、屋根または階段に関わる大規模なリフォームをする場合は確認申請を受ける費用があることを念頭に置いて計画を進める必要があります。建築士にリフォームの設計を依頼すると、法規の問題も強度の計算とともに行ってもらえますので、大規模なリフォームを希望する時は有効な手段となります。

 

古民家再生を得意とする建築士に依頼するのがオススメですが、設計料が別途掛かって来ますので、予算と照らし合わせた上、選択をしてください。

 

リフォームを考え始めた時には不具合を直したり、不便を解消する為だったのが、いつの間にか無謀な計画になっていることがあります。これでは本末転倒です。古い家は模型とは違います。模型では簡単に出来る事でも、実際の家ではそうはいきません。家の強度を落としてしまう無理なリフォームにならない様に慎重に計画を立ててください。

 

新築よりもリフォームの方が概ね費用が安いので、その分、こだわりの素材を使う事が出来るのもメリットでしょう。流行りのD.I.Yでリフォームすることも出来ます。新築するより制約が多いですが、古い部分を上手く活かし費用を抑える工夫が出来ます。

 

そしてリフォームが上手く行くのも行かないのも施工業者選定が重要です。数社から見積を取ると大きく値段に差が出ることがあります。金額だけではなく、施工範囲や施工方法など内容もよく検討し、信頼できる業者に依頼する事が一番です。

 

しかし、信頼できる業者か見極めることが難しい点です。複数の業者から見積を取ると、施工方法の差で金額に大きな違いが出来てしまい、なかなかどれが適正なのかわからないとの声があります。余計なことまで工事する内容になっていても困りますが、初めの見積の金額は安かったのに、工事が始まってから目に見えない場所の不具合を持ち出し、高額な追加工事を求められても困ります。

 

そこで、不安に思うことは何度も納得が行くまで聞き、メリット、デメリットの説明をしてもらい、把握してから工事を開始することが大切です。概ね丁寧に説明を行える業者は技術と経験があると思われます。そして、同じ土地で暮らし続けるためのリフォームなので、工事の際には近隣への配慮も重要です。近隣とのトラブルで工事が思う様に行えないこともありますので注意が必要です。

 

住みやすい住居を手に入れる為または収益の上がる不動産にする為にリフォームは有効な手段ですが、気を付けなくてはならない点もたくさんあることを忘れずリフォームを行ってください。少なくても数十年は使うことができる建物です。古いからと諦めず、是非より良い状態にできるようにリフォームをしてみましょう。

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