リロケーションで所有者の負担を軽減

リロケーションで所有者の負担を軽減する

住宅のような大きな資産を持つ場合、その資産にはいくつかのリスクがともないます。例えば、仕事の都合で住んでいる場所を変えなければならなくなってしまうこともあるでしょう。転勤等で別の場所に家を借りるようなケースになると、資産として持っている住宅にかかる費用と、新しい場所の家賃が二重で発生することになります。

 

そこで、空き家になってしまった住宅の所有者にかかる負担を軽減する方法の一つに、リロケーションと呼ばれるものがあります。通常の賃貸方法とは少し仕組みが異なっており、条件が合っていれば住宅の所有者にとってメリットのある方法です。

 

リノケーションの仕組み

リロケーションは人に家を貸すという点では通常の賃貸方法と変わりませんが、貸す期間に明確な期限を設定するという点が普通の方法と大きく異なる部分です。

 

仕事の赴任先が一時的に遠くなるといった、一時的に家を空ける理由ができた場合にメリットのある空き家の活用方法で、自分が家を空ける期間に合わせて貸し出すことができます。貸した期間が満了すれば、貸していた家を再び自分の家として住むことが可能です。

 

リロケーションには配置を転換するという意味合いがあるため、家の利用方法を変えるこの賃貸方式をリロケーションと呼ぶようになったと言われてます。リロケーションというやり方が利用されるようになった背景には、今までの賃貸契約だと借りる側のほうが守られる可能性が高かったためです。

 

賃貸契約の元になっている借地借家法は、借りる側が望む限りは基本的に契約を更新しなければならず、貸している側にそれなりの理由がなければ退去してもらうことはできませんでした。これは普通借家契約と呼ばれる契約に関するルールで、この賃貸契約しかなかった頃は一定期間だけ家を貸したい場合は大きなリスクをともなう状態となっていました。

 

2000年頃に定期借家契約という、期間を決めて家を貸すことができる契約方法ができたことで、リロケーションという方法が広がり始めた背景があります。

 

仕組みとしては期間を限定しているだけの賃貸契約なので、空き家を活用したい人の全てが不動産会社等を通してリロケーションを利用するわけではありません。住宅の所有者が大家となって、賃貸物件の経営や管理をすることが可能な状態であれば、自分自身の力で賃貸経営を行うことができるでしょう。

 

住宅の所有者がその土地からかなり遠くに行かなければならず、空き家を活用したいけれども経営が難しい場合に、リロケーションをサービスにしている不動産会社等を利用することが考えられます。

 

リノケーションのメリット・デメリット

リロケーションは、貸す側の都合に合わせやすい方法ですが、メリットとデメリットがそれぞれ存在します。最大のメリットとしては、期間を決めて貸し出すことができるという所です。所有者の金銭面での負担を軽減しつつ、持っている資産を利用することができるため、土地活用という点でもメリットがあります。リロケーションによる賃貸管理をお願いする不動産会社にもよりますが、経営に関する様々な雑務に関して気にしなくても良いという利点も考えられます。

 

費用面での軽減のほか、賃貸に対する負担も軽減されるため、家を貸す活用方法としては優れていると言えるかもしれません。また、貸すことによって所有者にもたらされるメリットもあります。空き家状態が長い間続くと、家の換気がされず湿気等によるダメージが住宅に蓄積していきます。

 

特に木造だったりすると、白アリの被害が発生する等、定期的なメンテナンスを施さないと住んでいない間に、住宅の資産価値が大きく下がることも考えられます。家を貸して人が住んでいる状態だと、換気や防犯等が自然に行われるため、それらの心配をする必要がなくなるでしょう。

 

ただし、デメリットとして人が利用するため、部屋は当然汚れていきます。所有者に比べて家や土地をきれいに使おうという意識は低い場合が多いと考えられるため、退去してもらう時の原状回復については、契約時にきちんと確認をした方が良いです。また、契約の期間に関してですが、入居時や退去時にかかる費用やマンスリーマンション等の短い期間で貸出可能な場所があることを踏まえると、半年程度からの契約が基本になると考えられます。

 

短期間のリロケーションが難しいことと、急に家に戻りたい事態になっても契約満了を待たなければいけない点もデメリットになる可能性があるでしょう。また、貸す側に都合の良い方法なので、家賃は通常の契約よりも安くなる傾向があります。

 

リノケーションの依頼方法

リロケーションの依頼先についてですが、多くの場合は不動産会社や不動産管理会社に依頼することになると考えられます。

 

リロケーションサービスのみを専門にしている会社はほぼ存在しておらず、基本的には不動産の仲介や物件の管理を本業にしている不動産会社に依頼することになるでしょう。事業規模等によってリロケーションにどれくらい力を入れているかには差があることが多く、業者選びも重要になると言えます。

 

依頼の流れですが、まずはリロケーションをサービスとして提供している会社を探す所から始まります。

 

空き家期間をできるだけ短くしたいのであれば、所有者の住宅が空き家になる数カ月前から準備を始めておくと、借り主がスムーズに見つかる可能性が高いです。

 

不動産会社等を選んだ後は、どのような賃貸条件にするかや契約方法を選択することになります。その後に入居者の募集や賃貸借契約が行われ、上手く行けば家賃収入を得ることが可能です。

 

リロケーションの方法は、所有者が借りる人と契約をする場合と、リロケーション会社に委託して借りる側と契約する場合があります。

 

直接契約をする方法は、契約自体は所有者と借り主の間で行われていますが、実際に行う業務は不動産会社が担当します。入居者に関する審査や書類による契約手続きといったやり取りについて、リロケーション会社が代理で行い、物件についての管理も会社側が行います。

 

一方、リロケーション会社をはさんで賃貸借契約を結ぶケースでは、サブリースのような形になります。この契約方法の場合は、家賃についてはリロケーション会社が保証することが多いようです。リロケーションをすること自体に変わりはありませんが、契約内容について少し違いがあるので、どちらを選ぶかは良く検討した方が良いでしょう。

 

基本的には管理を任せることになるので、契約が滞りなく完了すれば、土地を活用しつつ費用の軽減が実現できます。

 

リノケーションにかかる手数料

リロケーションについて発生する費用ですが、通常の賃貸経営を管理委託するケースに比べるとコストが割高になる傾向があるようです。例えば、土地等の物件管理について不動産会社に委託した場合にかかる費用は、一般的には家賃収入の5%くらいが目安とされています。しかし、リロケーションの場合はその倍以上の費用が発生することがほとんどと言われています。

 

理由としては、リロケーションという方法を用いる場合、入居者の募集から会社側が関わる必要があったり、家賃保証のリスクがあったりするためです。特に家賃保証を会社側がする場合、入居者に家賃の滞納があったり、住んでくれる人自体が見つからないと大きな損失になってしまいます。賃貸契約の期間が一時的であることから、所有者と会社の契約期間自体が短くなるという性質もあり、リロケーションを展開する会社側からすると相場を上げてリスクを減らす必要があります。

 

リロケーションによる賃貸方法が選択されているケースは、全体で見るとその割合が少なく、入居希望者を見つけるには強いネットワークを持っている会社でなければいけないでしょう。業者を選ぶ場合には、単純に手数料がどれくらい安いかというだけでなく、どれくらい実績があり、土地の管理等についても問題ないかを優先したほうが良いかもしれません。

 

また、手数料負担をできるだけ軽減したいと考えるのであれば、不動産会社と契約を結ぶことで、自分自身で管理をすることもできないわけではありません。

 

そのためには、入居者を自ら見つけて物件のメンテナンス等も行わなければいけないため、空き家にする事情によっては難しいことが多いと考えられます。労力をなるべく軽減できる代わりに手数料が発生すると考えると、置かれた状況によってどのパターンを選択するかが人によって変わるでしょう。

 

まとめ

リロケーションは、資産として所有している土地を無駄に放置せずに一時的に利用する方法として優れたやり方の一つです。期間を貸す側の事情に合わせて設定することができるため、通常の賃貸契約で発生する退去問題のようなトラブルが起きないのが魅力と言えます。土地等の資産を持った所有者には便利な方法で、空き家として活用しないでいるよりも、維持にかかる費用を軽減することができます。

 

人に貸して住んでいてもらえると、泥棒等に家を荒らされるリスクも軽減され、心理的な面でもメリットがあると言えるかもしれません。もちろん人が住むことによって住宅が傷んでしまう可能性もありますが、空き家状態でもそのリスクは同じです。土地と違って、物件としての価値は下がりやすい傾向にあるので、少しでも活用するための方法としてリロケーションは選択肢の一つとして考えられるでしょう。

 

貸す側のメリットが大きいため、家賃収入や手数料を踏まえると、実際に手元に入る収入は通常の賃貸収入に比べると少なくなってしまう点はおさえておくと良いです。リロケーションを扱っている会社はたくさんあり、その業務がどれくらい得意分野かは会社ごとに大きな差があるので、選ぶ時は慎重に検討する必要があります。

 

空き家がある土地に強いネットワークがある会社や、入居者を幅広く探すことができる会社だと、リロケーションが上手くいきやすいと考えられます。

 

住む人が決まり契約等がスムーズに進めば、後の管理を基本的には依頼会社に任せることができるため、自分で賃貸経営をするよりも格段に労力を軽減して収入を得ることが可能です。契約については、同じリロケーションでもいくつかの形態があるため、会社選びと合わせて事前に確認しておいたほうが良いでしょう。また、修繕費等の扱いについても良く確認してから契約を結ぶことをおすすめします。