買ったばかりの家や新築マンションを売りたい人へ

買ったばかりの家や新築マンションを売りたい!

 

マイホームの購入は夢の一つとも言えますが、買ったとしても様々な理由で家を売ってしまうことも珍しくありません。最近特に増えているのが、離婚を原因とした家や土地などの不動産の売却です。さらに、家族の転勤に付いていてくケースも多く、急に売却しなければならなくなるので新築で買った場合にはかなり困ってしまいます。

 

この他、思わぬご近所トラブルや環境が合わないといった理由も不動産を売りたいと考える要因であり、いずれの理由でもせっかく買った不動産をできるだけ高く売りたいと考える人がほとんどです。新築してからあまり期間が経過していない家や、一度も住むことなく売ることになった家や土地の取り扱いについては注意が必要なので、事前に知っておくようにしましょう。

 

ローンの完済は売却の必須条件

新築や中古物件に関わらず、家や土地などの不動産を買った場合はかなり大きな金額が動くことになります。中には数万円や数十万円といった投げ売りのような不動産も無いとは言えませんが、ある程度のクオリティを持った不動産であれば少なくとも数百万円から1,000万円以上にはなってしまいます。

 

これだけの大金を現金一括払いで処理できる人はかなり珍しく、多くの人がまとまった頭金を入れた後は住宅ローンを組んで家や土地の代金を少しずつ返済していくことになります。特に新築や築浅物件の場合は購入資金もかなり多く必要になるため、ほぼ住宅ローンを組むのが必須とも言えます。

 

このため、築浅の家や土地などを売りたいという事情ができた場合、それらの物件には住宅ローンが残っているケースがほとんどです。

 

買ったばかりですぐに売りたい場合は、住宅ローンもあまり返済が進んでいないためかなりの負担を覚悟する必要があります。もちろん住宅ローンの残りが少なければ問題ないかというとそうでもなく、完済まであと少しだったとしても住宅ローンが残っているなら簡単に売ることができないのです。

 

家や土地などを売りたい場合、大前提として住宅ローンを完済していることという条件が存在します。例えあと10万円でもローンが残っているなら、どんなに素敵な物件だったとしても購入希望者は現れないでしょう。残りのローンが問題なく完済できるような金額だったとしても、ローンという形で契約が残っている場合は家や土地に抵当権というものが設定されています。

 

抵当権があるということはその名の通り家や土地が抵当に入っているという意味で、万が一ローンの返済が滞れば金融機関などの債権者に不動産を差し押さえられてしまうことになります。この抵当権は、住宅ローンを組んだ物件であれば必ず設定されています。

 

金融機関が住宅ローンとして融資を行うにあたり、返済の遅延などが起きた場合に本来返済してもらうべきお金の代わりに家や土地を差し押さえ、競売にかけて売却して少しでも損失を回収しようとするのです。もちろん差し押さえられた不動産を競売で売却した利益は金融機関に渡るため、ローンの返済を滞納していた購入者へ渡されることはありません。

 

もし新たな購入者が抵当権が残ったままの家や土地を買ったとしても、以前の所有者がローンの完済をせずに放置してしまえば、新たな購入者が不動産の差し押さえという理不尽な目にあってしまうのです。このようなリスクが存在するため、例え問題なく完済できる状況だったとしてもローンが残っている不動産は決して購入してもらえることはありません

 

こういった事情があるため、ローンが残っている不動産の場合は必ず売りたい時期に合わせてローンを完済する必要があります。一括で返済できなくても、家を売った際の売却代金を充てて返済できれば問題ありません。ただ、家を売った場合諸費用や税金が発生するため、売却代金からそれらの金額を差し引いた分しか手元には残りません。

 

ローンを完済できるほどの金額が残れば良いのですが、もし売却代金で不足してしまう場合は預貯金などから出ししたり、カードローンなどを利用して新たな借り入れを行わなければなりません。例え経済的に厳しくても、ローンを完済しなければ売りたいと思っても売れないので注意しておきましょう。

 

新築と築浅中古の違い

住宅ローンが残っている家を売りたい場合、ローンを完済するためにもいくらで売却できそうか把握しておく必要があります。実際にいくらの値段で売れるかは、購入希望者が納得するか否かにかかっているので一概には言えません。築年数によって新築時と比べて何割程度で売れるかという目安はないので、極端に築年数が古い場合以外はあまり気にする必要はありません。

 

家や土地の価格に大きく影響するのは築年数ではなく、実際には需要や人気がかなりのウェイトを占めています。利便性が高かったり高級住宅地などで人気の高いエリアほど物件価格の下落は緩やかになり、例え築年数が経過していても意外な高値で売れることもあります。人気の高いエリアは不動産投資の対象としても人気が出てくるので、長い目で見て価値の下落を抑えることができるのです。

 

新築と比べて築浅の中古物件の方が高値で売れることはないにしろ、人気の高さが売却価格に影響するということを覚えておきましょう。

 

新築の物件の方が人気も価格も高いのは周知の事実ですが、どの範囲までを新築と呼ぶのかは難しいところです。新築時から一度も誰も住んでいない物件であればいつまで経っても新築として売りたいところですが、実際にはそうはいきません。物件に対して品質を確保するための法律が定められており、それによれば新たに建設された物件で、かつ一度も人が使用していないものを新築物件と呼ぶことになっています。

 

具体的には建設工事が完了してから1年以内の物件となっており、例え誰も住んだことが無くても1年以上経過してしまえば築浅もしくは中古物件になってしまうのです。このような条件の物件は新築よりも価格は落ちてしまいますが、人が住んだことのある同程度の物件に比べれば高値で売ることができます。

 

築浅中古物件は、誰も使っていない物件が新築よりも安く手に入るため人気が高いですが、デメリットも存在します。まず、建材や設備などの修繕がすぐに必要になってしまうことが挙げられます。家を作っている素材の中には、10年程度で修繕や交換が必要になるものもあります。屋根や外壁、水回りなど劣化して交換しなければならなくなります。

 

築3年の築浅物件であれば、購入後7年程度で修繕が必要になるためそれらのコストも考えておく必要があります。同様に、設備の保障期間も築年数分短くなってしまうので注意しておきましょう。

 

また、築浅中古の場合は新築と違って固定資産税の減免措置を受けられないというデメリットもあります。住宅は新築時から一定年数の間固定資産税の優遇を受けることができますが、誰も住んでいなくても年数自体はカウントされるため購入した時点で税金が新築物件よりも多くかかってしまいます。

 

また、瑕疵担保責任においても新築と築浅中古には違いがあります。

 

新築の場合、法律によって売り主は買い主に対して瑕疵担保責任を10年間負うことと定められています。これはあくまでも新築物件の場合だけであり、築浅中古には適用されないことになります。中には数ヶ月から1年程度の瑕疵担保責任を負って売却されることもありますが、築浅中古の場合担保責任の期間が短いのに価格が新築とあまり変わらないという物件があるのでデメリットやリスクが大きく、注意が必要なこともあります。

 

ローンを完済する目的で家を売る場合

買ったばかりの家や新築の家をすぐに売った場合、一般的な中古物件よりも高値で売れることが多いです。もちろん物件は完成したその時点で価値の減少が始まるため、買った時と同じ価格で売れることはまずありません。

 

仮に残っていた住宅ローンの金額と同じ価格で売れたとしても、その中から税金や必要経費が差し引かれることになるため実際に手元に入る金額は低くなってしまいます。このため、住宅ローンを完済するために家を売りたいという場合は、ローンの残額だけでなく税金や諸経費も含めた金額で売る必要があります。もしこの金額に足りなければ、足りない金額を何らかの方法で準備しなければなりません。

 

家を売った際の諸費用には様々なものがありますが、代表的なものとしては売買契約書に貼り付ける収入印紙にかかる印紙税です。契約書に納付すれば税金を納めたことになり、税金額は売買金額に応じて10,000円から定められています。

 

売買契約書は基本的に売り主と買い主がそれぞれ1つずつ保管することになりますが、2通に収入印紙を貼る必要はないので片方はコピーでも構いません。印紙税は売り主と買い主が折半して負担するケースが多いですが、どちらが負担するかは特に定めはありません。

 

諸費用の中でも大きな金額を占めるのが、不動産会社へ支払うことになる仲介手数料です。知人や親せきなどと直接家や土地の売買をするのでなければ、売り主が自分で不動産を購入したいという人を見つけるのは非常に困難です。自分の代わりに購入希望者を見つけてもらうために不動産会社に仲介を依頼することがほとんどですが、契約がうまくまとまれば不動産会社に手数料を支払うことになります。

 

手数料の上限は法律で定められていますが、実際にいくら請求するかは不動産会社によって異なります。基本的には、売却価格の3%に6万円を足した金額が請求されることが多く、これに別途消費税もかかってきます。いつ手数料を支払うかも不動産会社が自由に決めることができますが、決済時にまとめて支払ったり、売買契約時と決済時に半分ずつ支払うと定めている所が多いです。

 

売却時点で住宅ローンが残っている場合、その売却代金でローンを完済するにあたっては繰り上げ返済と見なされます。利用していた金融機関によっては繰上げ返済時に別途手数料を請求されることもあるため、具体的な金額を事前に金融機関に確認しておいた方が良いでしょう。さらに、ローンを完済するということは抵当権を外すための手続きが必要になるという事です。

 

抵当権を外すには抵当権抹消登記という登記を行うことになり、不動産1件に対して1,000円かかります。最初に家と土地を買ったという場合は、家と土地それぞれで登記することになるので2,000円必要になります。登記手続きは複雑なので司法書士に任せることも多く、依頼すれば司法書士に対する10,000円程度の報酬も発生します。

 

さらに、売却することで利益を得た場合は所得税や住民税がかなり高い税率でかかってきます。新築もしくは築浅物件であれば所有年数も5年以内という可能性が高いので、税率は39%以上と非常に高くなってしまいます。もし500万円利益を得た場合、税金で200万円も取られてしまうことになりますが、実際にはマイホームであれば利益3,000万円までは非課税となるので心配しなくても良いでしょう。

 

新築で売る時に伝えなければならない情報

夢のマイホームをせっかく買ったというのに、買ったばかりですぐに売却してしまう人はあまりいません。新築や築浅物件を買ったばかりで売るとなると、何らかの事情があるのではないかと疑念を抱かれることも多く、購入希望者からなかなか信用してもらえないという問題もあります。

 

親の介護で同居することになったり、思わぬ転勤でやむを得ずという場合は素直に話せることもありますが、離婚などネガティブでプライベートな内容などは必ずしも話す必要はありません。ただ、売りたい理由が家の設備や環境、心理的な影響などにある場合は、売り主としてしっかり購入希望者へ話しておく必要があります。もし購入者にとって不利益となる事実を意図的に隠して売買契約を結んだ場合、その内容によっては購入者から損害賠償請求されたり契約解除されてしまう可能性もあります

 

売り主は物件に欠陥があった場合は瑕疵担保責任を負うこととなり、売り主が知っていようと知らなかろうと重大な瑕疵については一定の責任を負うことになるのです。知らなかった瑕疵については、それを免責する特約を契約に含めることで回避できるケースもありますが、知っている瑕疵についてはきちんと購入希望者に伝える義務があります。

 

伝える義務や責任が生じる瑕疵については、その家が持つ物理的欠陥だけでなく住居用という目的を阻害する全般的な範囲が該当します。物件そのものではない周辺環境においても瑕疵に該当することがあるので、売り主は注意が必要です。住宅そのものの欠陥としては、例えば雨漏りやシロアリ被害、地盤沈下による傾斜や排水管の腐食に設備の不具合など様々なものが挙げられます。

 

これらは分かりやすい欠陥と言えるので、実際にトラブルに発展するケースは少ないでしょう。周辺環境については、騒音や異臭などの分かりやすいものの他、日照や眺望を阻害されたり反社会的勢力があるなど、快適な住環境が得られない場合に該当します。ただ、これら環境による瑕疵は状況が変化しやすいこともあり、瑕疵として認められるかは微妙なことも多いです。さらに、その物件に対して心理的に嫌悪を感じてしまう要因も瑕疵になり得ます。

 

例えば、物件内で事故や事件で住人が亡くなってしまった場合は住みたがらない人が多いため、知っていた場合は必ず伝えておいた方が良いでしょう。心理的要因はその発生時点からどれくらい年月が経過しているか、何度住人が入れ替わっているかなどでも変化するため、判断が難しい部分でもあります。

 

どういった点が瑕疵になるか判断が付かないこともありますが、基本的に物件の物理的な欠陥であれば調査すれば分かりますし、周辺環境も計測することである程度客観的に判断できます。物件を買った人が瑕疵に該当する騒音だと感じていても、ご近所の住民が何の問題もなく生活できているのであれば瑕疵として認められることはありません。

 

例えば工場などが近所にある場合でも、これまで特にトラブルになった事実が無ければ騒音や異臭などで瑕疵を伝える必要はないでしょう。売り主としては、物件そのものに物理的に欠陥があったり、誰が住んでも不快感を感じるような要因があれば、漏れなく購入希望者に伝えるように注意しておきましょう。瑕疵については判断が難しいこともあるので、しっかり確認しておくことが大切です。

まとめ

このように、買ったばかりの家や築浅の家を売る場合には様々な注意点やポイントが存在するため、事前にこういった内容についてしっかり確認しておくことが大切です。

 

どんなに買ったばかりで新しかろうと、一度も誰も住んでいない物件であろうと、家は完成したその瞬間から資産価値が減少していくとされています。買ったばかりだと住宅ローンもほとんど減っておらず、せっかく売ってもローンを完済できるほどの売却代金を得られない可能性も高いです。家を売る場合は、住宅ローンを完済できる状況にしておく必要があります。

 

ローンが残っている状態では抵当権が設定されており、そのままでは差し押さえのリスクもあることから購入希望者が現れることはまずありません。家の売却代金や手持ちの預貯金、新たな借入などでローンを完済できることを確認したうえで売却しなければ後悔することもあるので、よく検討するようにしましょう。

 

買ったばかりの家を売る時に気になるのが、新築物件と築浅物件の違いです。

 

一見すると同じようなものに思えますが、新築物件は完成してから1年以内の物件のことで、築浅物件は1年以上経過した物件というのが大きな違いです。この点には住人がいたかどうかは含まれず、誰か住んだことがあっても1年以内なら新築ですし、誰も住んだことが無くても1年以上経過してしまえば築浅の中古物件という扱いになってしまいます。

 

立地や内容が似たような物件なら売却価格で大きな差が出ることはありませんが、築浅物件は固定資産税の優遇を受けることが出来なかったり、家の設備などが修繕や交換を迎えるまでの期間が短いこともあるので注意が必要です。

 

また、買ったばかりの家を売るなら必ず購入希望者に伝えておかなければならない項目が存在します。雨漏りやシロアリ被害など建物としての物理的な欠陥はもちろん、その家で事件があったり亡くなった人がいるなど心理的な嫌悪感を抱かせる場合にも正直に伝えなければなりません。もし売却価格が下がるからといった理由で黙ったまま売ると、買った人がそれを知って損害賠償請求したり契約解除されてしまうこともあるので、くれぐれも注意しておきましょう。

 

売り主も知らなかったような欠陥やマイナス要因であれば責任を負わなくて済むケースもありますが、知っていた内容は必ず伝えておくことが大切です。

 

新築物件や築浅中古物件に限ったことではありませんが、住宅ローンが少しでも残っている場合は売却代金から差し引かれる諸費用や税金のことまで考えて売却しなければなりません。売買契約を交わしたものの、計算違いをしていてローンが完済できなかったとなると、売買契約不履行となって手付金を倍返ししなければならない可能性もあります。

 

このため、必ずローンを完済できるように資金の準備を進め、万が一資金が足りなそうならカードローンなどで新たな借入を検討することも必要です。新築や築浅物件程資産的な価値が下落する割合は低いですが、家というものは意外と価値の下落が早く、余程人気のあるエリアでもなければ価格維持するのは非常に難しいです。

 

しかも築浅中古物件はお得に新しい家が買えるとあって大人気ですが、何かしら事情があって売りに出されているとすぐに分かってしまいます。できるだけ高く売りたい気持ちはありますが、買った人が不安や疑念を感じることのないように適正価格で扱うことも重要です。