土地活用の相談はどこにすれば良い?

土地活用の相談はどこにすれば良いのか?

土地活用の相談先というと、住宅メーカーや建設会社がイメージされますが、土地カツnetでは賃貸経営のみ土地活用とは捉えていません。そもそも業者が相談に応じるのは、それぞれの業者にとってメリットがあるからです。

 

例えば、建設系の会社であれば建物を建てることで利益を得ますし、不動産を仲介することや、顧問や相談役になって利益を得る会社など様々ですので、活用方法が明確に決まっているようであれば専門の業者に相談してもいいですし、まだ具体的なプランが決まっていない段階であればコンサル系の会社に相談してもよいでしょう。

 

相談先はこれからの土地活用におけるパートナーとなる可能性が高いので、それぞれの強みや特徴を把握してから相談するとよいでしょう。

 

建築系

まずは、建設系の会社が相談先になる場合ですが、この場合には理由が明確で、土地の上に建物を建てるという工事請負契約を取り付けることを前提として相談に応じることになります。

 

しかし、あくまでも建てることに関するプロなので、建築にかかる費用や規模などの詳細については精度の高い試算が出てきてしまいますが、他の土地も含めた検討という段階で相談するのはまだ早いかもしれません。ある程度、活用する土地が決まってから相談しても遅くはないでしょう。

 

なお、具体的な建設系の会社の種類ですが、まずは住宅メーカーが挙げられます。特に大手の住宅メーカーは、テレビCMなどでもなじみがありますが、戸建ての住宅だけでなく賃貸住宅や商業ビル、オフィスビル、倉庫、医療施設などの住宅以外の建物についても幅広く建設を行っています。大手の住宅メーカーでは、土地のオーナーと、建物を建てたい事業者とのマッチングも行っております。

 

土地のオーナーはそこで事業者と事業用の定期借地権契約などの提案を行っています。また、その他にも顧客へのマーケティングを行う部署を設けていますので、住宅以外でもあらゆる相談に乗ってくれ大変頼りになります。

 

次に、工務店についてですが、大きな工務店はゼネコンと変わりませんので、ここでは中小の工務店について説明します

 

中小の工務店は、資金の関係もあり大規模な開発事業は守備範囲ではなく、集合住宅の場合でもアパートや低層のマンション、高齢者サービス付き住宅などを手がけています。最近は経営も多角化してきており、例えば自ら建設した賃貸住宅の一括借り上げシステムを構築するなどの不動産業への進出もそうです。

 

中小の工務店は地元密着を掲げているところがほとんどなので、建設後のアフターメンテナンスについても信頼がおけますし、またデザインなども融通がききますので何かと便利な面があります。

 

次にゼネコンについてですが、スーパーゼネコンと言われるような規模になれば相談する内容ももはや個人のレベルではなく、大規模な開発になってきます。もそもゼネコンは自ら施工するのではなく元請け業者を統括する立場なので、地元密着のゼネコンが、個人の方の相談先となりうるでしょう。

 

また、マンション建設を中心としているゼネコンもあります。その他の相談先としては、設計事務所があります。一般的な設計事務所は建物の設計を行うだけなので土地活用には弱いイメージがありますが、コンサルティング業を兼ねている設計事務所であれば、建物を建設することを前提とした上で、相談に乗ってくれるでしょう。もっとも、設計事務所は建物の建設は行いませんので、設計事務所からさらに建設業者を紹介してもらうことになります。

 

不動産会社

不動産会社は、不動産の開発をするデベロッパーや、不動産の販売をする会社、仲介をする会社、管理をする会社などに分かれています。

 

土地活用をする場合においては、土地の所有者自身が売却や賃貸をしますし、不動産の管理は実際の運用が始まってからになりますので、土地活用の検討の段階での相談先と言えば、デベロッパーか仲介業者がよいでしょう。

 

不動産会社は、仕事上日頃から不動産を取り扱っているために、土地活用に欠かせない不動産の価値についての情報を豊富に、かつ、タイムリーに持っていますので、なくてはならない存在です。また、グループ企業に建設会社があることも多く、金融機関と提携してローンを提供するなど、何かと土地活用において役に立ちます。

 

まず、デベロッパーについてですが、自らマンションや商業施設を開発し、分譲したりテナントを募集したりして営業利益を上げていくスタイルを取っています。デベロッパーに相談することのメリットとしては、なんと言っても自ら開発する能力を持っていますので、事業受託方式や等価交換方式の相談をすることができる点です。

 

事業受託方式とは、土地のオーナーが、土地代や事業資金だけを出して、後の企画から施工、管理までを任せる方法で、一括借上によって運用まで任せるケースが多いです。いわば丸投げのスタイルになりますので、土地だけは保有しているけどどのように土地活用したらいいかわからないというオーナーに向いています。

 

一方、等価交換方式とは、土地はあるけど建物を建てるお金はないというオーナー向きで、デベロッパーが建物を建てて、建物と同じ価値の分だけ土地を交換するという仕組みです。もっとも、活用方法は区分所有が可能な建物に限られますので、マンションやビルなどに活用は限定されます。

 

次に仲介業者についてですが、不動産の売買においては売主と買主を、賃貸においては借主と貸主を結びつけることによって手数料を得ることを目的としています。売却も土地活用の一つではありますが、売ってしまうとそこで終わりになりますので、ここでは賃貸について考えます。賃貸を仲介する場合には当然不動産が必要となりますので、この土地であればどのような建物を建設することが可能かや、そこからどれくらいの収益を得ることが可能かなどを試算する事が可能です。

 

やはり、これまでにも同じような土地条件で土地活用を行ってきたデータが蓄積されているのが仲介業者の強みと言えます。地元の仲介業者であればその土地に密着していますので、より精度の高いデータが蓄積されていますし、大手の仲介業者であれば、より幅広く、多角的な土地活用の手法が検討できますので、それぞれのメリットを見比べて決めるといいでしょう。

 

金融系

金融系の企業への相談といえば、当然融資の相談がメインとなります。

 

つまり、所有している土地とこれから建てる建物については担保をつけることが条件となります。資金面での相談をする場合であれば、ある程度活用する土地や建物についての事業計画が固まった段階で相談するのがよいと思います。地方銀行や信用金庫などの地域に根ざした金融機関では、主に資金面での相談をすることが多くなると思います。

 

地方銀行や信用金庫などにする場合には、これまで取引のあるところに相談を持っていくと、土地の所有者の情報も把握していますし、これまでの取引からの信頼関係もできていますのでおすすめです。逆に、これまで取引のなかった金融機関にいきなり話を持っていっても金融機関としても素性がわからないために警戒をされてしまう可能性があります。いずれにしても金融機関とは他の面でも今後いろいろな取引が出てきますので、できるだけ味方につけておきたい存在です。

 

一方で、コンサルティング業を行っている金融機関もあります。金融機関は融資を貸し付けて利益を得るというビジネススタイルを持っていますが、事業の採算がとれるかなど融資をする段階で土地や建物の事業価値について分析をする機能が必要になります。社会的な信用もありますし、事業規模も大きいことから、金融機関からは的確なアドバイスを受けられることが期待されます。

 

また、金融機関ならではの土地活用の方法として土地信託方式があります。

土地信託方式とは、土地の所有者が信託銀行等に土地を預けて、土地の運用は信託銀行等に任せ、土地の所有者はそこから生み出される配当収入を得るという仕組みになっています。土地の運用方法は、信託銀行等がすべて考えてくれますので、土地の所有者が事業計画を考える必要がないという点で負担がありません。

 

生み出される利益の中から必要経費と信託銀行等への報酬を差し引いた残りが土地の所有者の利益となります。土地の運用について完全にお任せになりますので、土地の所有者としては非常に楽である反面、そこから得られる利益も少ないのが特徴です。

 

土地信託方式は信託期間が終了すれば土地は戻ってくるのですが、信託期間は一般的には長期に結ばれることが多いため、短期間で土地を処分したいと考えている場合には不向きですし、そもそも土地活用から利益を生み出せないと土地の所有者にとってもメリットがありませんので、土地の所有者と信託銀行等が信頼関係を構築することが前提となります。

 

また、土地信託方式は基本的には商業施設などが見込める地域でないと成り立ちにくく、そもそも信託銀行等の営業店舗も地方にはなかなかないので、現実的には非常に限られた手法であるというのが難点です。

 

コンサルティング系

コンサルティングとは、土地活用の方法や現状の問題点を把握して、顧客に対して解決方法を提案して相談者がベストな結果を得られるように提案するという業務です。

 

要するに顧客に対して最適なアドバイスをすることがコンサルティングなので、業務としてコンサルティング業と名乗っていなくても、企業が行っている相談はコンサルティングと言えます。そういう意味ではわざわざコンサルティング系の企業に相談しなくてもよさそうなものですが、やはり土地活用についての客観的な意見を聞くことができるというメリットがあります。

 

また、税務、法律、資産活用の専門家からのアドバイスも有用です。もちろん、相談をすることによりコンサルティング料が発生しますので、お金を払ってまで他者の意見が聞きたいかどうかが判断の基準となります。まずは専門的なところとして、税理士事務所や会計事務所があります。

 

これらは税務や会計についての業務を取り扱っているので、相談する内容としては土地活用の税務相談が中心となります。将来も含めてもっとも税金の負担の少ない土地活用の提案を期待することができます。多方面に対して多くの企業と付き合いがありますので、経営コンサルタントとして期待もできますが、やはり本業はあくまでも税金や会計業務となりますので、土地活用について過度に期待はできないかもしれません。

 

次に、コンサルティング会社を紹介しますが、コンサルティング会社は正直言ってレベルがピンからキリまであり、コンサルティング会社からの提案を受けて成功しているケースもあれば、逆に高いコンサルティング料だけを払わされるというケースもあります。また、成功している人が必ずしもコンサルティングを受けているわけでもありませんので、コンサルティングを活用するかどうかは判断が難しいところです。

 

コンサルティングは、建築会社や不動産会社、司法書士やファイナンシャルプランナーなどの土地活用に関連する仕事から独立しているケースもありますし、資格が不要なので、個人でもコンサルティング会社として成り立ちます。報酬が相談料という目に見えないものに対して支払われるものなので、なかなかイメージが持ちにくいのは確かです。

 

コンサルティング系の会社に相談した場合には、土地と市場の分析に始まり、どのような土地活用の方法があるかについていくつかの提案をしてくれますので、相談者の方はそこから最適な提案を選ぶことになりますが、ここで業務が終わる場合もあれば、さらに土地活用の実現に向けてサポートしてくれるところもあります。コンサルティングは客観的な意見を聞くことができるのがメリットですが、中には関連企業があって、そこばかりを勧められて客観性が保たれないケースもあります。

 

公的機関

土地というものは、その地域にとって普遍的な価値を持っており、さらに自治体にとっては貴重な税収にもなりますので、公的機関にも土地活用の相談先がいくつかあります。公的機関ということで、当然安心感がありますし、また支援策もいくつかありますので是非相談しておきたいところです。

 

まずはじめは地方住宅供給公社です。住宅供給公社は、都道府県名や政令指定都市の後ろに住宅供給公社という名前が必ずつきます。

 

住宅供給公社は、都道府県及び政令指定都市のみが設立することが可能なのでそれ以外の都市にはありません。住宅供給公社の土地所有者へ取り組みはさまざまですが、たとえばコンサルティング業を行っているところもありますし、高齢者サービス付き住宅の建設などの土地活用を行うこともあります。

 

公社の運営方針によるところがありますので、まずは自分の住んでいる地域に住宅供給公社があるかを確認して、あるようであればどのような土地活用の可能性があるか確認してみるとよいでしょう。

 

次に都市再生機構についてですが、日本全国の主要都市に存在しており、都市再生機構を活用できる人は限られているのが現状です。また、都市再生を目的とした事業になりますので、土地を売却したい土地所有者の方と事業者のマッチングが主な仕事になります。

 

業務の流れとしては、まずは土地所有者から都市再生機構に相談があった時点で、事業に合う土地であるかどうかの調査が行われ、条件に合致するようであれば媒介契約などを締結して土地の売却が行われます。最後は地方自治体ですが、自治体が土地活用の相談先となるということは意外と盲点になっているかもしれません。

 

自治体にとっても何も活用されていない遊休地が増えるよりは、何かしらの活用をしてもらった方が税収面からも、また地域振興の面から言っても有効なはずなので自治体として力を入れてくるはずです。自治体によって、さまざまな土地活用の相談をすることができますが、たとえば奈良県であれば、いわゆる縦割り行政で相談先がいくつかに分かれるのを解消するために、土地活用コンシェルジェと名付けて土地活用に関する相談窓口の一元化を図っています。

 

他にも千葉市では、太陽光発電のマッチング事業を手がけています。当然、行政が契約に介入する事はないのですが、行政が間に入ることでより透明性の高い取引となりますので、土地の所有者にとってもありがたい話なはずです。もちろん、土地や地域によって土地活用の方法はさまざまですし、どこまで熱心に取り組んでいるかは自治体によって差がありますが、空き地を減らして有効活用するということは自治体にとっても大きな課題ですので、関係法令の確認も含めてよい相談先となるでしょう。

 

まとめ

最後にまとめとなりますが、土地活用についての相談先の特徴を説明してきましたが、土地活用の相談についてはさまざまな業者や公的機関が積極的に相談に応じてくれる印象があります。

 

実際にその通りだと思いますが、事業者にとっても土地活用は大きな契約となるビジネスチャンスですし、公的機関にとっても空き地の有効活用は税収面からも地域振興の面からも切実な課題です。

 

ただし、気をつけなければならないのは公的機関はともかくとして、事業者に相談をする場合にはコンサルティング系を除くと、必ず自分の会社の契約を結ぶことを前提として話を進めてきますので、客観的な意見を聞くことは実際には難しく、下手をすると顧客の利益よりも自分たちの会社の利益を優先している可能性があり、採算が合わなさそうにも関わらず、甘い言葉を使って誘惑されることもあり、下手に事業に手を出した結果、大事な土地を手放すことになる場合もあります。

 

したがって、土地活用に対して明確な展望もない状態で事業者任せで事を進めてしまうと、自分の知らないところで思わぬ大損失を計上してしまう可能性があります。やはり、土地活用を考えるにあたっては人任せにするのではなく、自分でしっかりと調べた上で判断をすることが必要になってきます。

 

ちなみに、考までに売却する際の土地の価格を知りたい場合には、インターネットサイトで一括で査定してくれるところがありますので、簡単な入力フォーマットにしたがって申請するだけで、早い業者であればその日のうちに連絡が来ることもあります。

 

また、複数社に対して一括して見積もり査定を依頼できますので、高いところと低いところの差が300万円以上違う場合もあります

 

やはり、業者によって同じ土地であっても収益を上げるシステムに差がありますので、当然査定額にも差が出てきますので、できるだけ多くの業者に査定を依頼しておくと傾向もわかってよいでしょう。

 

もちろん、売却するのではなく土地を保有し続けた状態でさまざまな収益を上げることが本来の土地活用のあり方です。

 

土地活用で最も多い賃貸経営の場合には、一つでも多くの選択肢を検討する必要があります。賃貸経営についても、同じようにインターネットサイトで一括で資料を請求できるものがありますので、是非利用してみるとよいでしょう。

 

いずれの方法を取った場合でも、土地活用は自分の大切な財産を守りながら収益を生み出していく事を目的としていますので、土地が遊んでいるからと安易に考えるのではなく、土地活用がもたらす利益の可能性と、リスクについてを十分に自分で考えたうえで結論を出すことをお勧めします。

 

業者もやはりビジネスですので、決して言いくるめられるのではなく自分から主導権を握ることが必要です。