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農地を相続前に貸すメリット・デメリット

 2018/06/19 農地と山林の土地活用術  

農地を相続前に貸すメリット・デメリットについて

これまでの日本は、国土面積の小ささによる食料自給率の改善を目指して農業や農地などを保護してきました。

 

しかし年を追うごとに農業関係の就労者は減少していき、現在では農地が余っている状態です。

 

この問題点を改善しつつ効率よく農地を利用するため、国は様々な政策を行っています

 

農地は基本的に農家しか収得できないことになっているのですが、農家の親や親族から農家以外の相続人へ相続されることによって無駄になってしまう土地が増えるという問題が持ち上がっています。

 

農家以外が土地を相続しても勝手に売却することができないため、これから農地を相続する可能性のある場合は特別な法律や活用方法などをよく知っておくことが大切です。

 

売却以外で活用できる効果的な方法として土地の貸し出しが挙げられるので、内容を知っておきましょう。

 

農地は農家でなければ取得出来ない

通常、土地や建物などの不動産資産は必要に応じて自由に購入したり売却することができます。不動産投資目的や住居目的で売買されることも多く、職業などによって取引が制限されるようなこともありません。

 

しかし、その不動産が農地の場合だけは話が別になるのです。日本では、法律によって農地を取得できるのは農業を行っている農家だけというように定められており、一般的なサラリーマンがその土地を購入することができなくなっているのです。その不動産を管轄する行政機関である農業委員会の許可がないと取引が認められず、農家以外が土地に関わることはまず不可能です。

 

しかし、農家を営んでいた親や親族などからその土地を相続した場合に限っては、行政機関の許可が無くても農家以外がその土地を取得できることになります。法律によって農家でなければ取得できなくなってはいますが、相続に関連する部分まで制限を設けてしまうと、個人の財産である相続権を侵害してしまうことになるためです。

 

このため、誰かから相続によって土地を取得するのであれば問題はないのですが、その場合でも行政機関への届け出は行う必要があります。相続が発生した時点から10ヶ月以内に、その地域を管轄する農業委員会に対して届け出をしなければなりません。

 

届け出手続きには、所定の届出書や取得者の印鑑、相続を確認するための登記簿謄本や登記事項全部証明書、もともと土地を所有していた故人の戸籍謄本、さらに土地を取得した人の戸籍謄本などが必要となります。全て原本を提出する必要はなく、間違いなく相続した事実が分かれば良いのでコピーで済ませられるものも多いです。

 

届出書を提出する際には、土地について行政機関の斡旋を受けるか否かを希望することができます。もちろん自分で活用できるなら希望しなくても構いませんが、どのように活用すれば良いか分からない場合は斡旋を利用したほうが良いでしょう。

 

作物を育てる以外の利用が法律で禁じられている農地は、一般のサラリーマンなどが取得したとしても用途は変わりません。相続した人が何か耕作できれば良いのですが、そうでない場合は土地が無駄になってしまうことになります。もちろん相続人に耕作を強制することはできないので、耕作以外に使用できるよう不動産の転用制度が認められています。

 

不動産が農地であることに変わりはないのですが、名目だけを農地以外に変更することで他の用途に使えるようになるのです。転用する場合も行政機関の許可が必要になりますが、認められれば相続人が自由に活用したり処分することができるため、土地を無駄にしなくて済むのです。農家以外の人が農地を相続した場合、趣味などで農業を行っているのでもなければ土地を活用できないため、多くのケースで転用制度の利用を検討します。

 

ただ、全ての農地が土地を転用できるわけではないので注意が必要です。転用可能かどうかは行政機関に問い合わせれば知ることができるので、スムーズな土地活用を希望する場合は相続前に確認しておくことが大切です。万が一不動産が転用できなかった場合、相続人は今後の土地活用に非常に困ってしまうことになります。

 

相続してしまってからでは遅いので、農家以外の人が相続する場合は相続前から活用方法を検討しておく必要があります。

 

農地を貸す場合

行政機関によって転用が認められている場合、許可さえ得られれば土地を自由に貸し出すことも可能です。借り主は基本的に土地をどのように使うか自由に決めることができ、貸し主は地代を受け取って利益を得ることができます。

 

貸し出しの事例としては、個人むけの賃貸住宅の建設や高齢者向け住宅の建設、店舗や事務所などの事業用、駐車場や資材置き場用など様々な活用方法が挙げられます。

 

住宅用地として貸し出す場合、土地を借りた者が自ら住宅を建設したり、転勤者などが一時的に住むための賃貸物件を建設するためなどに使用できます。農地があるような田舎では大規模なマンションの需要は考えにくいため、そこまで大きな土地でなくても活用することができます。逆に面積が広すぎる場合、分筆して貸し出すこともできるので汎用性があります。住宅用として不動産を活用する場合には、単純に広さがあるだけでなくライフラインの設置が可能であることが前提となります。

 

店舗や事務所と言った事業用地として貸し出す場合、重要なのは交通量が十分に見込めるということです。主要道路に面していたり近いことが条件となるため、そうでない場合はあまり活用することはできません。整地が必要な場合も、基本的には借り主が費用を立て替え、貸し主に支払うべき地代から差し引くので直接の負担はありません。ただ、事業用は事業が成功するか否かによって撤退のリスクもあるため注意が必要です。

 

駐車場として貸し出す場合は、その不動産のある場所が十分に人口や需要を満たしている必要があります。利便性が高い場所なら更に需要は高まりますし、駐車場は初期費用や維持費なども低いためリスクは小さいと言えます。

 

農地を農地として貸し出すこともでき、この場合は整地やメンテナンスなども必要なくそのまま貸し出せるので非常に効率的です。ただ、農地用で貸す場合でも行政機関の許可が必要となり、簡単には貸し出せません。自治体が定めた利用集積計画に則って貸す場合や市民農園などに貸す場合は許可は不要で、自治体が土地を利用し農家とマッチングしてくれるので便利です。許可が不要なケースは全ての不動産で利用できるわけではないので、相続前に確認しておいた方が良いでしょう。

 

相続した農地を転用する場合、転用を認めてもらうためには使用目的を達成できる可能性が高いことが条件となっています。需要や利益などを無視した転用は認められないことが多く、農地の状態のまま借り主を見つけて交渉しておく必要があります。交渉がある程度まとまって活用の展望が見えてから、賃貸借契約を実際に結ぶことになります。

 

また、活用方法の一つとして住宅や事務所などを建設する場合、法律によって4メートル以上の幅を持つ道路に、土地が2メートル以上接している必要があります。そもそも建物が建てられない場所も多いので、相続前に確認が必要です。このような道路沿いでなければライフラインを設置するのが難しいこともあり、工事を渋られてしまうこともあります。

 

そもそも転用が認められる土地はある程度市街化が進んでいることが多いですが、ライフラインに問題が無いか注意しておく必要があります。さらに、農地は地盤が不安定なこともあり、他の目的で使用するためには地盤改良などの整地が必要になり、コストがかさむこともチェックポイントとなります。

 

相続前に農地を貸すメリット・デメリット

 

農地は基本的に農地としてしか活用できず、売却も簡単にはできないということを知らない人も多いでしょうが、いざ相続してからこのことを知っても後の祭りです。近年は農業ブームもあって若い人を中心に農業にチャレンジする人が増えてきているとは言え、全体的に見れば年々農業に従事する人は減少しています。

 

相続してしまえば土地活用のための手続きも複雑化して時間もかかるため、できれば相続前にこういった問題を解決しておくことが望ましいと言えます。

 

相続人がサラリーマンで、相続後も特に農業を行うつもりがないような場合、その不動産が遊休地になってしまう可能性は非常に高くなります。そのままにしておいても得をすることはないので、相続前に所有者と相続する予定の人が相談して早めに貸し出しておくのがおすすめです。相続前に貸しておくことで得られるメリットも大きいので、生きているうちからそんな話をするのは縁起でもないなどと言わず、きちんと話し合っておくことが大切です。

 

相続前に農地を貸し出しておくことによるメリットとしては、その不動産を相続した場合でも権利そのものは引き継がれるため、相続人が負担を負うことなく地代など利益だけを得られるということが挙げられます。もちろん土地を無償で貸している場合は利益にはなりませんが、そうでなければ定期的に地代収入を得ることができます。自分で金銭的に負担を負うことなく利益だけ得られるとなれば、相続人としても大きな魅力となるでしょう。

 

農地として貸し出す場合には、遊休地にしておくよりも土地が荒れたり痩せたりしてしまうのを防ぐこともできます。しかも農地の場合は用途が耕作用のみと限定的になっているため、他の不動産と比べて固定資産税が非常に低く設定されています。遊休地のまま放置していると固定資産税がそれまでより大幅に高くなってしまうことになります。農地用に貸しておけば、それまで通り安い税金しかかからないため、経済的にもメリットが大きいと言えます。

 

どんなことでもメリットがあればデメリットがあるのが一般的ですが、相続前に貸し出すケースでもデメリットは存在しています。

 

まず、そのまま活用したり転用して活用するケースに関わらず、貸し出すという行為そのものが不動産の流動性を低下させてしまいます。市民農園など一定の貸出先は賃借権が発生しないので問題ありませんが、基本的には不動産を貸し出すのであれば借り主の方に様々な権利が発生してしまいます。

 

貸し主が自分の都合や希望で自由に不動産を動かせなくなってしまい、この点が大きなデメリットとして挙げられます。さらに、他の用途で貸し出した時点で農地とは認められなくなるため、その年の固定資産税がかなり高くなってしまいます。土地の上に建物を建てれば固定資産税を下げることはできますが、その代わりとして借地権の契約期間がかなり長くなるので流動性には注意が必要です。

 

一方、農地として貸すなら遊休地にしなくて良いのでデメリットは少ないですが、契約内容を書類などで明確化しておかないとトラブルが起きやすくなってしまいます。顔なじみのご近所同士で貸し出す場合など、書面を残さないので相続人との間で地代などを巡ってトラブルになるケースも多いので注意しておきましょう。

 

それまで農地として活躍していた土地であれば、相続後もそのまま耕作用として使い続けるのが一番安定するとも言えます。相続人がいずれ会社勤めを終えた後に農業にチャレンジしてみたいと考えているような場合にも、その時まで耕作を続けていてもらったほうがスムーズに取り掛かれます。もし住宅を建ててしまったり駐車場用にアスファルトで舗装してしまったりすれば、将来的に農業を始めたいと希望してもコストや手間が非常にかかってしまうことになります。

 

もちろん、将来的にも農業に関わるつもりが全くなく、できるだけ有効に不動産を活用したいと考えるような場合は他の用途で転用したほうがメリットが大きいので、相続人は自分のライフスタイルや希望などと合わせてしっかり検討することが大切です。

 

相続した農地を貸し出す場合、やはり行政機関に届け出て転用した方が用途も豊富になり、長い目で見た利益率もアップします。土地を貸し出した際の地代はそれぞれのケースで決められますが、本来は土地を活用して得ることができる利益をもとに算出することになります。

 

ただ、実際には活用方法によって利益も異なりますし、正確な利益を予想することは難しいために固定資産税に対して3倍から5倍の範囲内で算出されることが多いです。その土地の近隣にある不動産の地代相場なども参考にして決められるので、いくら収入を得られるかは一概には言えません。

 

農地を転用した後に貸し出す場合、転用した後は農地ではなくなるので用途によって賃料も変わることになります。個人住宅を建てる場合は問題ありませんが、それ以外では土地を借りた借り主が土地を運用し、そこから得られた収益を元に地代を支払うことになります。ある程度十分な収益が得られなければ借り主が運用を続けることはできませんし、どれくらいの収益が得られるかによって賃料にも大きく影響するのです。

 

ただ、それまで農地として利用していた場合は地盤に問題があるケースも多く、地盤強化や整地などを行わなければ貸し出せないこともあります。貸し主がその費用を負担したうえで貸し出す場合は良いのですが、借り主がこういった補修を行わなければならない場合は地代をその分差し引かなければならないので注意しておきましょう。

 

農地をそのまま耕作用として貸し出す場合は、借り主から小作料を受け取ることができます。他の人が所有する土地を借り受けて農業を行うことを小作と言い、得られる小作料の内容は賃貸借契約によって異なります。土地を利用する対価となるので、貸し主と借り主で自由に小作料を決めることができます。

 

とは言っても何らかの基準が無ければ決めにくいこともあるので、以前は農地法という法律で標準的な小作料が設定されました。現在は既に標準小作料は廃止されていますが、自治体の農業委員会によって賃借料に関するデータが提供されています。

 

例を挙げると、全国的な相場としては10aあたり田の場合で1年間に12,000円前後、畑であれば6,000円ほどとなっています。

 

収穫できる量や作物の種類などで小作料は異なるため、全ての農地がこの金額で貸し出されているわけではありません。実際に小作料を設定する場合には、その地域の行政機関が公開しているデータをチェックしておくようにしましょう。

 

まとめ

過去に相続を経験した人や法律関係に詳しい人でもなければ、それまで農地だった土地を相続した場合には運用方法に規制が存在するということを知らない人がほとんどです。相続人が農業に携わっていない場合、せっかく相続した土地を自由に運用したり売却することができず、遊休地として無駄にしてしまうリスクがあります。

 

土地の有効活用を考えた場合、このように自由に運用できないという制限は致命的ですが、行政機関によって転用が認められている土地であれば比較的簡単に問題解決することができます。

 

大切な資産である土地を遊休地にしないためには、相続前に早々と転用して貸すことがポイントです。うまく貸すことで農地を収益物件として相続させることができれば、相続人に手続きの手間やコストを負担させることなくメリットだけを残すことができるのです。

 

転用するものの誰かに貸すわけではない場合は、相続人が自ら何らかの用途で使用する必要があります。こうなるとハードルが高くなり、転用を認められない可能性もあるので注意しておきましょう。

 

農地を転用する場合、手続きも時間がかかりますし煩雑で面倒なことが多いです。しかし大切な子どもや親族に相続させる身としては、彼らにその面倒な手間をかけさせないためにも、相続が発生する前に転用を済ませておくことが責任だとも言えます。

 

さらに、転用が認められない土地であれば農地として貸すことも可能なので、転用できないからと言って諦めるのではなく、農地を必要としている借り主を探して契約しておくことも有効です。

 

もちろん転用しようが農地のままであろうが、相続人にとって負担が軽減されるのは同じですし、例え収益がそれほど多くなくても固定資産税が低く抑えられるだけでも大きなメリットを得られます。農地のまま貸すことは国としても力を入れて支援しているため、もし借り主を自力で見つけられない場合は自治体などに相談すると紹介してもらえることもあります。

 

土地の立地などによっては住宅用として転用できないものもありますが、やはり住宅用として活用できない場合は需要もかなり低くなってしまい、固定資産税を抑えるために農地のまま放置してしまうケースもあります。しかし遊休地のままで放置していると防犯上や管理上問題を抱えることもあり、どのように活用すれば良いのか悩んでしまうこともあるでしょう。

 

そんな場合は、市民農園や希望者同士で土地をシェアする家庭菜園用などのサービスを利用して貸す方法もあります。

 

ある程度の収入も得られるので、転用できない場合は検討してみると良いでしょう。

 

国内の食料自給率がこれ以上低下してしまうのを防ぐためにも、農地は自由に他の使用目的で使ったり売却することが認められていません。しかし近年では農業離れが進んでおり、相続人がそのまま農地として使い続けるケースは減少しつつあります。遊休地や放棄地として持て余されてしまうことも多いですが、そんな土地でも立地が良かったり人口の多い地域であれば住居用や事業用として需要があり、売却できる可能性もあります。

 

農地を売却するのはハードルが高いですが、決して不可能とは言い切れないので自治体や行政機関に相談してみましょう。もし売却したい場合は価値がどれくらいあるのか気になるところですが、最近はインターネットで不動産の見積もりを依頼できる一括査定サービスサイトなども増えています。農地を取り扱っているサイトもあるので、気になる場合は利用してみましょう。
 

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