サブリースとは?メリットデメリットを上手く利用する方法

サブリースとは?メリットデメリットについても検証しています!

土地活用において不動産の資産運用は利回りが高く人気の資産運用ですが、賃貸経営のやり方には様々な方法があります。完全に自身で経営する人もいれば、管理業務を外部に委託する人もいたり、経営も含めて外部に委託できることはすべて外部に委託して手間をかけないという人もいたりと、考え方や経営している物件の数等によって異なっています。

 

その中の一つとして、サブリースという方法があります。これは資金だけを出して経営は外部委託となるので、不動産運用の知識や経験がない人でも不動産経営に挑戦しやすいというメリットがあります。しかし、デメリットもあるので、安易に手を出していいものではありません。メリットもデメリットも、しっかり理解した上で検討しましょう。

 

サブリースについて

まずはサブリースがどんなものなのかきちんと理解しましょう。

 

サブリースとマスターリースという言葉があります。

 

不動産会社が転貸目的で物件所有者から一括借り上げの契約をする場合はマスターリース、その物件を入居者に転貸することをサブリースと言うため、不動産会社にサブリースを依頼するというよりも、マスターリースを依頼するといった方が正しいのですが、一般的にはこうした一括借り上げと転貸、家賃保証という事業形態の全体を指してサブリースと言うため、以下サブリースと表記していきます。

 

一般的な賃貸経営では、賃貸物件のオーナーである大家が入居者と賃貸契約を結び、入居者は家賃を払い、大家は家賃収入を得ます。経営は自身で行っているので、収入はすべて大家の物となります。一方サブリースの場合は、サブリースの会社が大家から建物を一括で借り上げ、大家には空き室の有無にかかわらず一定の家賃が支払われる家賃保証があるため、大家は空室のリスクを心配することなく収入を得る事ができます。

 

しかし、その分補償される家賃は、入居者が大家に払う家賃よりも少ない金額になります。

 

サブリースを依頼する際に必要なのは、転貸対象となる建物です。既存の建物でも新築の建物でも可能ですが、基本的にはサブリースは空き地に新築物件の建設と経営を組み合わせたものが主流です。なぜなら、もともと土地活用の一環として営業されてきたため、空き地になっている土地の所有者に賃貸物件を建設してもらい、その建築費用で利益を上げて、建築後はサブリースで利益を上げるというのがサブリース会社の理念となっているためです。

 

しかし、数は少ないですがサブリースを考えていなかった既存の物件でもサブリースをしてくれる会社も無くはありません。しかし、サブリースを考えるという事は空室が多い等賃貸経営がうまくいっていないケースが多いため、リフォームやリノベーションが必須条件となっていたり、保証期間が短い、家賃の保証額が少ないなどのリスクもあります。

 

サブリースの契約期間については、最長30年といった長期保証を売り文句にしていますが、建物の耐用年数によって変わり、新築物件は長く、既存物件であれば建物の状況や築年数に応じた期間となります。しかし、数年ごとの契約更新であったり、定期的に賃料の改定をしなければならない場合が多く、契約時の家賃保証の金額がずっと保証されるというわけではありません。

 

建物も老朽化し、入居者も入りにくくなるので当然の事ですが、サブリース開始時の賃料補償がずっと続くと勘違いしている方も少なくありません。また、敷金、礼金、更新料などは賃貸契約が入居者とサブリース会社との間で締結されるため、それらはサブリース会社が受け取ることになり、契約にもよりますが基本的に大家の元には入りません。

 

サブリースは賃貸経営全体を委託するサービスですが、他にも賃貸経営の管理の一部を委託するサービスが存在します。入居者の管理や家賃の回収などを請け負う管理委託や、保証料を支払い、家賃が滞納されたときには保証会社から家賃を支払ってもらう滞納保証、一定の家賃収入が得られない場合に不足分を保証会社に支払ってもらったり、一定の免責期間経過後に支払ってもらう空室保証などがあります。

 

ある程度の経営は自分でするけれど、お金を出してでも人にお願いしたい、自分ではやりたくなかったり、できないというサービスだけを委託するというのも賃貸経営の一つの方法です。

 

サブリースでリスクの軽減

 

不動産の所有者が、自分である程度の経営や管理が可能であれば、一部を委託するというのも良いかもしれませんが、不動産所有者が素人である場合には知識やノウハウもないため、経営の実績があるプロに委託して、運営の効率を上げていくことには、信託のような意味合いもあり、不動産所有者にとってはたくさんのメリットがあると言えます。

 

まず1つ目のメリット

管理委託等に比べて保証料などのコストは高くかかる分、不動産所有者のリスクが大きく軽減されるというところです。通常アパートやマンションを経営する際には空室が多くなると家賃収入が見込めなくなってしまうというリスクや、家賃の未納や滞納により入るはずの家賃収入が入ってこないというリスクがあります。

 

その点、サブリース会社と契約すれば一括借り上げとなるので、その賃料には空室や滞納の影響がなく、空室による家賃収入の減少や未納、滞納による家賃収入の減少といったリスクを回避することができます。

 

未納や滞納は入居者との人的トラブルなので、自分で対応するとなると大変なストレスになりますし、訴訟などに発展した際には弁護士費用も必要になってしまいます。そういったトラブルの対応もしなくてよいというのは大きなメリットです。また、賃料による収入も安定して確実に得ることができるので、物件の購入や建築の際に借り入れたローンの返済計画が立てやすくなるというメリットもあります。

 

2つ目のメリット

管理を任せられることです。入居者にとってはサブリース会社が運営者となるため、契約手続きから家賃の回収や何かあった際に問い合わせる窓口となるのはサブリース会社となり、管理業務をすべて一括して任せることができるのも大きなメリットになります。

 

管理にかかる費用はサブリース会社の取り分に含まれていると考えることができるので、間接的に費用を負担していることになりますが、自分で管理をする手間は省けるので、十分メリットと考えることができます。

 

3つ目のメリット

確定申告が簡素化できる事です。不動産所有者と入居者で賃貸契約を結ぶと、それぞれの入居者から個々に入金される家賃や、入居や退去の際に発生する費用をその都度計上する必要があり、収支管理がとても細かくなってしまい、大変です。

 

収支管理が複雑になってしまう通常の賃貸経営の場合は、税理士に依頼するというケースが多いですが、サブリースの場合は契約を結ぶのはサブリース会社だけなので、収支もシンプルになるため自分で収支管理をすることも可能となります。

 

4つ目のメリット

入居者との間にトラブルがあった際に、不動産所有者が当事者にならなくて済むという事です。家賃の未納や滞納、退去や退去後の現状回復などを巡って入居者とトラブルになることは少なくありません。大きなトラブルになると訴訟を起こして対処しなければならないこともありますが、サブリースの場合はそういった対応をするのもサブリース会社なので、不動産所有者がそういったトラブルに巻き込まれることはありません。

 

仮にサブリース会社と入居者の間でトラブルが発生しても、物件所有者との契約には関係のないことなので影響はなく、不動産所有者の収入として保証された家賃収入が安定して入ってきます。こういった入居者トラブルに非常に強い点も大きなメリットと言えます。

 

サブリースを利用する時に気をつけたい事

ここまでたくさんメリットを述べてきましたが、メリットがあれば当然デメリットもあります。土地活用においてはサブリースに対して好意的に受け取られてきたことが少なく、デメリットが多く指摘されています。

 

しかしそうしたデメリットの多くはメリットと相殺できる部分が多く、メリットと相殺できない部分に関しても、利用者である不動産所有者が判断するべきです。サブリースを検討する際にはメリットとデメリットを比較し、参考にすると良いでしょう。

 

1つ目のデメリット

家賃収入が最大化できないことです。入居者との間にサブリース会社が入るため、保証料などをとられてしまい、入居者からの家賃収入が減収されて不動産所有者に入ります。しかし、家賃収入を最大化したいのであればすべて自己経営ですべての部屋に入居してもらわなければなりません。そのかわり空室が出るとその分減収となってしまうため、空室の数によってはサブリースよりも収入が少なくなる可能性も十分考えられます。

 

空室があっても一定の収入が得られる方がいいのか、家賃収入の最大化がいいのか、どちらを選ぶかという事になります。デメリットというよりは、リスクが軽減される分、利益が多少下がるのは仕方がないことと言えます。

 

2つ目のデメリット

入居者を選べないことです。契約や管理はサブリース会社が一括して行うため、もちろん入居者の審査ももちろん委託することになります。そのため、不動産所有者が入居してほしくないような人、例えばモラルが低い人などが入居してきてしまうことがあります。

 

サブリース会社としてもトラブルになるような人は避けたいはずですから、ある程度の基準に基づいて入居審査を行うはずですが、補償する家賃を不動産所有者に払う必要があるため、空室のままよりは入居率を上げたいという事情があるため、必ずしもモラルやマナーを守れる入居者だけとは限らないのです。

 

3つ目のデメリット

サブリース会社が倒産してしまうというリスクがあることです。一つの事業である以上、経営不振に陥れば倒産してしまうという可能性があるのです。万が一サブリース会社が倒産してしまった場合、困るのは不動産所有者だけではありません。当然、サブリース会社と賃貸契約を結んでいる入居者も同じように困ってしまいます。

 

もし倒産して契約解除という事になってしまうと、サブリース会社が入居者と結んでいた賃貸契約が、不動産所有者に引き継がれるというのが一般的です。その際問題となってくるのが、入居者から入居の際に預かった敷金です。

 

もちろん敷金は不動産所有者に引き渡されるのが原則となりますが、サブリース会社が倒産してしまって、預かった敷金が回収できないという事も考えられます。かといって入居者が退去する際に敷金を返さないというわけにもいかないため、不動産所有者が負担しなければならなくなります。

 

デメリットを3つ挙げましたが、家賃収入が最大化できないことに関しては、その分空室や未納、滞納による減収のリスクを避けられるという点はメリットでもありますし、入居者を選ぶことができないという事も、選べない代わりにトラブルになったとしても対応しなくていいわけですから大きなデメリットではありません。

 

サブリース会社の倒産に関しても、契約する前に経営状況を確認し、信用できなければ契約しなければよいので、ある程度回避できると言えます。

 

サブリースの問題点

サブリース会社が好意的に扱われず、問題視されてきたのは、サブリース会社との契約、内容が各サブリース会社によって異なっている可能性が高く、国土交通省が用意している標準契約書が必ずしも準拠されていると言えないという背景があります。

 

サブリース会社と不動産所有者の間の情報量や、法的知識の差が大きく、不動産所有者に不利な契約となってしまっていても、家賃保証額や管理内容、修繕費の負担などについて合意に基づいた契約であれば有効になってしまうからです。適切な契約をするために、サブリースを利用するにあたっての問題点や、サブリースの利用を検討する際に注意しなければならない点を確認しておきましょう。

 

1つ目は家賃保証です。

家賃保証額は、周辺相場から求めた実勢家賃というものを基準に決められていくはずなのですが、その実勢家賃を把握している不動産所有者は少ないのが実態です。また、家賃保証は7割から9割と契約によって幅広く、ひどい場合には6割以下となっている場合もあります。6割の家賃保証の場合、入居率が6割でも採算が取れるような高い家賃でなければ利益が得られません。

 

サブリースについて知識のない不動産所有者が十分に収支計算をせずに、このような低すぎる家賃保証で契約を結んでしまうという事があるのです。家賃保証は悪くても8割、可能であれば9割を目指すのが理想で、その家賃と実勢値に大きな差がないかも確認する必要があります。

 

2つ目は免責期間です。

契約によっては新築時や退去後に、サブリース会社が家賃保証をしなくてもよいとされている免責期間が設けられている場合があります。この期間は、不動産所有者は無収入になってしまいます。新築時の免責期間は、建前としては入居までの準備期間とされていますが、新築という不動産経営において最も家賃を高く設定できて最も集客を見込むことができる状況を利用して、サブリース会社が自社の利益を確保するために設定している場合が多いのが現実です。

 

退去後の免責期間に至ってはもっとひどく、サブリースの最大のメリットである空室時の家賃保証を失わせるという事になり、不動産所有者にとって完全に不利な契約となります。どちらの免責期間も、1か月か長くても2か月等、できる限り短くすることが大切です。

 

3つ目は家賃保証の見直しです。

サブリースの家賃保証は、何年間保証と言われても、2年程度の契約更新で家賃が下がっていくため、同じ金額の保証を受け続けられるというものではありません。サブリース会社との契約にも、周辺相場の変化や経済状況の変化による賃料の改定が盛り込まれているはずです。それは、不動産所有者とサブリース会社の契約においては、サブリース会社が借主であり、借地借家法で賃料の減額請求が認められているためです。

 

仮に賃料の改定を断った場合は中途解約となってしまいます。長期のサブリースを検討しているのであれば、家賃保証は徐々に下がっていくことを前提に計画を立てる必要があります。

 

4つ目は原状回復費用や修繕費用についてです。

これらは契約によって不動産所有者が負担するという内容になっている場合があります。物件を維持するためにある程度は必要なものですが、サブリース会社の指定通りに修繕をしないと契約更新を断られるケースがあるので注意が必要です。

 

また、相場よりも高い業者を斡旋してきたり、上乗せ請求してくるなどして不当に高額な工事費を請求してくるケースもあるので、よく確認しなければなりません。

 

まとめ

解約時にトラブルになることもあります。契約更新を拒めば簡単に解約できるとお考えの方もいらっしゃいますが、サブリース会社は借主という立場なので、借地借家法によって不動産所有者から正当な理由なしに解約することはできません。それに契約途中での解約となれば、解除の予告期間を長くとらなければならなかったり、高い違約金が発生することもあります

 

サブリースを途中で解約されることで、不動産所有者が入居者との契約を引き継ぐことになりますが、サブリース会社が入居者の情報を引き継いでくれなかったり、入居者との連絡がうまくいかずに振り込み先の変更ができなかったり、悪質なサブリース会社の中には敷金を持ち逃げしてしまうという事もあります。

 

新築時の工事費についても注意が必要で、サブリース会社は土地所有者に対して新築物件の建築も引き受けるか、関連会社に建てさせることを前提としています。そうすることでサブリース会社としては、先に利益を確保するのです。建築費は相場より高いのですが、その分高い家賃保証で還元するというのがうたい文句です。しかし、家賃保証の金額は契約更新のたびに下がっていくので、本当に還元される保証はありません。

 

このように、サブリースはあまりよい印象を持たれていないのが現状です。それは一時期、不動産運用に知識がない土地所有者をことば巧みに勧誘し、建築によって利益確保した上に、家賃保証額を短期間で下げるという悪質なシステムが成立してしまっていたからです。しかし、空室保証や管理委託などの外部委託を利用した賃貸経営を行っている土地所有者は少なくありません。

 

規模が全体に及ぶサブリースだから問題があるというわけではありません。サブリースは自己経営でもある程度の収益が見込める物件の収益を安定させるところに利用価値があります。収益率が低い物件から安定収入を得るための方法ではないという事をしっかり認識しておかなければなりません。

 

サブリース会社と土地所有者は、あくまで利益相反関係です。両社ともに収入源は入居者の家賃です。つまり、サブリース会社の取り分が多ければ土地所有者の取り分が少なくなるのです。本来、賃貸経営のプロの手で、アパート・マンション経営を最適化することによって入居率を上げ、家賃収入を増やし、そこからサブリース会社と土地所有者の利益を確保するのが健全な在り方なのですが、実際はそのような構図にはなっていないのが現実です。

 

新築時の満室に近い状態であれば家賃収入も多く、利害関係は目立ちません。しかし、家賃収入が減ってくほど物件所有者が不利益を受けることが多いのです。家賃保証というと保険のようにとらえている方も多いのですが、加入者から掛け金を回収して運用し、保険料の支払いに備えている保険と、家賃収入から自社の取り分を引いて残りを土地所有者に渡すという家賃保証では、その性質が全く違うのです。

 

土地というのは資産の一つの形です。自己使用したり、現金に形を変える売却も資産活用の一つの方法です。それでも土地活用として賃貸経営を選ぶのであれば、あらゆる可能性を考え、慎重に検討する必要があります。

 

賃貸経営は数十年という長い運用となります。運用を始めれば途中で方向転換することは難しいため、運用前の準備がとても大切です。様々な可能性を視野に入れて、慎重に運用しましょう。