土地を貸す時に役に立つ!借地料の相場の計算方法

土地を貸す時に役に立つ!借地料の相場の計算方法

土地を所有していて第三者に貸し出す場合、どのような形態で貸しに出すか、幾つかの類型があります。

 

売買する際には取引が一回限りで終了するので、売却価格が一円でも高くなるように価格交渉することが主眼となります。これに対して貸し出す場合には求める収益の価額に応じて土地などの不動産の借地料を設定することが必要です。

 

借地料については所在する土地の相場から乖離した価格では借主が現れないことも考えられます。

 

借主の属性に応じて、収益と税金についてどのような姿勢で取り組むべきかを本稿では考察します。

 

借主が建物を建てる場合

もっとも一般的なのは建物所有目的の借地権を設定して、土地を貸し出す方法です。借主は底地に対して地上権や賃貸借権を取得して家を建てることになります。存続期間は30年が原則で期間満了後は当事者の合意で更新することが可能です。

 

存続期間内は貸主は定期的に借地料収入を見込めることになりますが、その期間は第三者に土地が利用されることになるので、適切な借主に借りてもらうことが必要になります。田舎では広い宅地が存在することもありますが、広すぎても借りては付きにくいので場合によっては、分筆しないと借手が付かない場合があります。

 

店舗用に貸し出す。土地が沿道に位置し、コンビニやガソリンスタンドを開店して相応の集客が見込める場合には店舗用に貸し出すことも考えられます。この場合には事業用借地権を設定して土地を貸し出すことになります。店舗の出店も見込める立地条件なら借地料の相場もある程度予想できるでしょう。

 

事業用借地権については、10年以上50年未満の期間で貸し出すことが出来るので、借主は長期的に建設投資を回収できるため、事業内容を柔軟に計画することが可能になるので使いやすい方法と言えます。建物は事業者の資金で建設される上に、土地の整地代も事業者が負担することになるので土地の所有者の負担が少ないメリットもあります。

 

かつて事業用借地権は最長でも20年に制限されていたので事業者は20年以内に事業を終了し更地にして地主に返還する必要があり、使い勝手が良くない制度とされていました。今では50年近くの事業用借地権も可能になっているので、幹線道路沿いに土地を持っている場合には貸主、借主双方にメリットが見込めるため、今後も利用が増加するものと予想されています。

 

高齢者向け集合住宅に貸す。高齢者向け集合住宅とは高齢者の利用を前提にした賃貸用集合住宅のことで、医療介護サービスも併せて提供されるのが一般的です。ある程度の数の高齢者に対して介護サービスなども提供する必要があるので介護事業者などの法人が借地料を払って建設するのが一般的です。

 

事業規模が小さいと投資効率が悪く収益も上がらない上に、足腰の弱った高齢者が入居するので高層化もされないことから、広い底地を必要とするのが一般的です。入居者の安全性確保や低廉な借地料を求めて、沿道から離れた地域でも対象になりえるので、交通の便の悪い場所でも選定対象になりえます。その意味で地主のメリットがあるといえます。

 

しかし地方で広大な底地を求めると田や畑などの農地であることがしばしば見受けられます。農地に住宅を建設するには農業委員会の転用許可が必要になることから、立地基準によってはそもそも農業以外に利用できない地域に設定されていると事業計画が頓挫する可能性があります。

 

借主が建物を建てる場合には、対象不動産の属性に応じて計画を検討する必要があるでしょう。

 

借主が建物を建てない場合

建物を建設したり、既存の建物を利用することなく借主が土地の利用だけを希望する場合には、土地の上に何らかの動産を置いて投資収益をあげることを想定していると判断されます。もちろん契約時には使用目的が明らかになるわけですが、建物を建設しない以上は借地借家法の強力な借主保護を考慮する必要が無く(一部例外はありますが)、民法の原則に戻って土地利用を考えることになります。

 

太陽光発電設備設置のために貸す。売電価格の引き下げが予定されているとは言え、建物利用以外の目的で土地を貸し出すのは太陽光発電設置の場合が多いでしょう。

 

太陽光発電は日当たりのよさと敷地のある程度の広さを確保できれば、地方の土地でも建設可能です。

 

これまで土地を貸したくても需要が無かった立地条件であっても借主が見つかる可能性があります。

 

 

太陽光発電では一戸建て住宅に太陽光パネルを設置して自家利用以外の余剰分を電力会社に売電するのが通常です。

 

土地の上に太陽光発電パネルを並べて事業用に売電を目的に施設設置を行うのは、初期投資費用が高額に上るので事業者に土地を貸し出し、借地料の形で地主は収入を見込み、借主は借地料や保守点検費や公租などの諸費用を控除した額を事業収入に見込めることになります。

 

それでは実際に太陽光発電を実施できる条件とは何でしょうか。

 

  • 前提となるのは日当たりがよく
  • 終日発電が可能

なことです。

 

周囲に日光を遮るような建築物や構造物がないことが必要です。この条件は地方でも案外見つけるのは難しく、思ったほど太陽光発電に適した立地条件の土地を探すのは難しいといえます。

 

また日本は山が多く広く地平線を見渡せるような場所は稀で、東西いずれかを山地に囲まれていることが多いという地理的特性があります。特に東西方向の山の存在は日光を遮る時間帯があるので、その分発電量が減少することを予め織り込んでおくと良いでしょう。さらに発電量を低下させる自然現象がないことも大事です。発電パネルに落葉があったり、降雪があると発電量の低下に繋がります。

 

太陽光発電は日照の確保が見込めれば山間僻地でも可能ですが、送電設備に電力を乗せなければ売電することが出来ません。付近に送電線を確保できるなら問題ありませんが、新設が必要なら事業者負担で送電線を電力会社に延長してもらう必要があります。そのため近在に送電網が存在する立地条件が存在しないと費用が嵩むので借地に手を上げる事業者を見つけることが難しいかもしれません。

 

日照と送電設備の問題をクリアできるのであれば山林でも、太陽光発電を設置することは可能ですが、当然整地が必要な場合も敬遠されることになります。

 

地理的条件がマッチしても地目が田畑などの農地の場合、農地法上の転用許可を得ないと事業を展開することが出来ません。農地の場合関係役所との調整が必要になるので、事前確認が重要です。

 

遊んでいる土地を有効活用

遊休土地を活用して収益をあげるには幾つかの方法があります。代表的な方法を解説しメリットデメリットを検討してみましょう。

 

自己建設方式。

所有している土地に地主が自ら建物を建築し、第三者に貸し出して借地料や借家料を収益にする方法です。収益は全て地主の収入になりますが、みずから借主を探す必要があるため空き室による収益減少のリスクを負担する必用があります。

 

事業受託方式。

土地所有者が事業主体になってテナントを建設する方法です。この方法の重要な点は、デベロッパーが事業の推進にあたって中心的役割を演じるという事です。テナントの設計施工管理についてはデベロッパーが担当します。必用な事業資金調達は土地所有者が行いますが、金融機関はデベロッパーが斡旋します。

 

一方入居予定の店子(各種の店舗)は建設協力金を差し入れ、その金額を建設費に充当する方式(建設協力金差入方式)がとられます。これに加えてデベロッパーに一括賃貸による賃料保証を組み合わせれば空き室によるリスクを回避することが出来ます。反面、一括賃貸を選択すると借地料などが低くなるデメリットもあります。

 

等価交換方式。

土地所有者が土地を「出資」し、デベロッパーが建築費用を負担して建物を立て、完成した土地建物を出資した割合で交換する方法です。

 

等価交換方式には

  1. 全部譲渡方式
  2. 部分譲渡方式

の2つに分かれます。

 

土地所有者が全ての土地をデベロッパーに譲渡し、建物完成後に譲渡対価相当額の建物の土地建物の双方の共有持分を取得する方法です。土地建物双方が新規取得になりますので不動産取得になります。

 

部分譲渡方式は、土地の一部をデベロッパーに譲渡し、譲渡対価に相当する建物の一部を取得する方法です。この方法のメリットは土地所有者の資金的負担が少ないことですが、土地を譲渡することになるので譲渡益が生じた場合税金の問題が出てくるというデメリットがあります。

 

土地信託方式。

土地所有者が信託銀行などに土地を信託し、信託契約に基づいて信託銀行が土地の維持管理から資金調達、建物の維持管理までを行う方法です。土地信託方式では不動産登記名義も信託会社に移転し信託契約に基づいて建物を建築すれば同様に信託銀行名義にうつります。

 

信託終了後は現状のまま土地建物が土地所有者に戻ることになります。メリットは自ら投資方法を考える必要が無いことです。デメリットは信託銀行の事業内容によっては損失の危険もあることです。

 

定期借地権方式。

通常の借地権とはことなり、契約更新のない「定期借地権」を利用した土地の活用方法です。土地所有者は権利設定時に相場の2,3割程度の保証金収入を見込めることが出来、借地権存続中は借地料収入を見込めることができます。安定収入を見込める一方で、通常の建物賃貸に比べて賃料が少ない点は否めません。

 

土地を貸したときの収入の出し方

建物については減価償却を考慮して土地についての借地料を設定することになります。

 

これに対して土地については減価償却を考慮する必要は無いので、収入としては借地料(地代)の満額を見込めることになる一方、支出は固定資産税と都市計画税のみを考慮すれば良いので収支を計算することは比較的容易です。

 

問題となるのは借地料をいくらにするのかです。不動産については売買についても売却価格をいくらにするべきかの問題は常に頭の痛い問題として売主が直面することになります。

 

不動産を貸すときも借地料をいくらにするのが妥当なのかは難しい問題です。相場価格を考慮することになりますが、土地の地域的属性に応じていくらが借主の付く借地料になるのか、簡単に解決の付く問題ではありません。

 

ここでは代表的な借地料を決定する際に参考になる代表的な算出方法を解説することで、不動産についての借地料の設定について考察いたしましょう。

 

そもそも不動産の投資に対する利回りはどのように計算されるのでしょうか。

不動産を投資する際の収益の大雑把な計算方法として表面利回りを算出すると良いでしょう。

 

表面利回りは、一年あたりの収入を投下資本全額で割った数値を100倍かけて年あたりの収益の概算を出す方法です。

 

これで一年間の借地料の概算を算出できます。

 

より実態に即した収益の計算方法として、純収益利回りによる算出法があります。

 

年間収入から租税などの経費を控除した額(純収益)を総投下資本で割って100倍をかけて一年あたりの収益を出す方法です。

 

経費を控除するので、より実態に即した収益計算が可能になっています。

 

不動産の借地料を算出する方法として利回りなどとは別の観点で分析する方法も併せて検討してみましょう。

積算法は、対象不動産について現在の時価を基準にした期待価格を求め、この額に期待利回りを掛けて算出された額に諸経費を加算して対象不動産の借地料を求める方法です。

 

この方法は対象不動産の相場価格、期待利回り及び必要経費を明確に予想できる場合に有効な分析方法とされています。この方法では固定資産税などの貸主の経費も計上されるので、借主の収益も考慮すればある程度の価格交渉が必要になることもあり得ます。

 

賃貸事例比較法。これは他の新規の不動産の賃貸価格を参考に、実際の借地料についてその時点の相場額などによる補正を行い、地域的特性と個別事情を考慮して借地料を決定する方法です。類似した取引がある程度見込めない田舎ではあまり参考になりませんが、借地料の相場の参考額を算出するには有用な方法です。

 

収益分析法は、企業収益を行ったと仮定して収益を求めます。土地であれば賃貸用の建物を建築したと仮定して、得られる賃貸料から逆算して借地料を計算する方法です。

 

いずれの方法も専門的知識を必要とし、建ぺい率や容積率によって実際に建築可能な建物も制限があり収益も変動するので素人が借地料を算出するのは容易ではありません。

 

まとめ

不動産を貸し出す場合、売買のときと同様に借地料などの賃料をいくらに設定するのか相場価格に見合った値段を設定すべきかがまず問題になります。

 

期待する収益と経費をたたき台に、賃料を算定するには幾つかの指標や鑑定方法もありますが、いずれも専門的知識が前提になるので、不動産会社などの専門家に具体的な相場を聞くのが確実な方法と言えます。

 

土地を貸す場合には建物を建てるか否かで、幾つかの方法を想定することができます。

 

建物を建てる場合の一般的な方法は建物所有目的で借地権を設定して借地料を収益にある方法です。この方法は自由に賃料を設定できますが、借手が付かないリスクや借主の用法違反や立ち退きなどのトラブルには自ら対応することになります。

 

沿線沿いなどの立地条件がよく、比較的広い土地を所有していれば事業用借地権を設定して、コンビニやガソリンスタンドなどに貸し出して借地料を収益にあげる方法があります。かつて事業用借地権は20年までに制限されていたので、あまり堅牢な建物を建築して長期的スパンを見込んでの事業展開が難しかったので利用もある程度制限を受けていました。

 

これについて現行法では最長50年未満になるなど存続期間を延長していることから、より使いやすい制度設計がされています。テナントが事業収益を見込める程度の立地条件の良さが前提になりますが、建物を建てて貸す場合の有力な選択肢と考えることができます。

 

最近増加しているのが、高齢者向け高齢住宅を建設するために貸す方法です。介護や医療サービスも併せて提供し、高齢者の終の住処を提供する居住形態なので必ずしも沿線道路沿いといった立地条件のよさが必要とされず、立地候補としては相当の僻地でも利用可能です。しかし高齢者向け住宅のため、平屋建やせいぜい2階建に決定されることが多く、かなりの広さの底地が必用です。

 

地方の広い土地では農地が耕作放棄されていることもあります。一見すると荒地に過ぎなくても、地目が田か畑である以上は農地法の規制を受けることになります。転用許可の見込みが付かない場所では建設できないので事前に確認することが重要です。

 

建物を建てない場合には、何らかの動産を利用しての事業展開を予定していると考えられます。本稿では太陽光発電を中心に検討しましたが、それ以外にも幾つかの有力な方法があります。

 

都市部の狭い土地を所有している場合にはワンコイン駐車場に貸し出すこともできます。都市部では日中の駐車場需要が旺盛なので、狭い土地でも収益を見込めます。地方では工事の際に資材置き場として貸し出すこともあります。短期間ですが必要に迫られての貸し出しなので思った以上に短期間ですが、高額の借地料が期待できます。

 

土地を貸すには色々な検討方法がありますが、相場価格と負担できる限度額の両者を考慮して、借地料を決定し収益をあげることが大事です。