不動産売却による税の申告方法は?所得税はどうなるの?

不動産売却による税の申告方法は?所得税はどうなるの?

不動産として土地、家、マンションなどを売却した時には3つの税金がかかります。

 

  • 印紙税
  • 所得税
  • 住民税

 

所得税と住民税は利益が出ていなければ支払いの必要はありません
不動産を売却しても損失が出ることもあります。

 

例えば現在の家を売却して新しい家を購入する場合です。
その際に、新しい家が売却した家よりも価格が高ければ利益ではなく損失が出ます。

 

 

印紙税

売買契約書、領収書に使用する印紙です。
郵便局などで収入印紙を購入して、契約書に貼り付けます。
契約書は通常、買主、売主1通ずつとなりますのでその分の印紙を貼ります。

 

契約書の記載金額によって収入印紙の金額は決められています。

 

 

収入印紙が貼られていなければ過怠税が「通常の印紙税の3倍」課せられることになります。

 

譲渡所得とは

不動産を売却して得たお金、これが譲渡所得です。
譲渡所得は、所得税・住民税の計算でもとになります。

 

譲渡所得の計算方法
売却価格-(取得費+譲渡費)

 

取得費→不動産を購入した時にかかった費用
譲渡費→売却した時にかかった費用

 

それでは実際に例をみてみましょう。
購入価格:3,000万円
購入時諸費用:仲介手数料、登記など110万円

 

売却価格:3,500万円
売却時諸費用:仲介手数料、登記など140万円

 

ここでは取得費となるのは「購入価格の3,000万円」と「仲介手数料、登記などの110万円」です。譲渡費用は売却時にかかった「仲介手数料、登記などの140万円」です。売却価格の3,500万円から所得費と譲渡費を差し引いた「250万円が譲渡所得」になります。

 

この場合、譲渡所得がプラスになっているため所得税、住民税は支払いが必要です。
逆に譲渡所得がマイナスになったときには所得税、住民税は支払いの必要がありません。

 

差し引ける費用や控除があります。

 

取得費、譲渡費となるもの

 

居住用不動産の売却時の特例や控除

 

居住用不動産譲渡の3,000万円控除

自宅と土地を合わせた敷地の売却も含まれます。
1人につき3,000万円控除されるため夫婦での共有名義であればそれぞれ3,000万円の控除が受けられます。

 

10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えた自宅の売却では一定要件を満たした場合、譲渡所得のうち6,000万円までは所得税と住民税の税率が下がります。

 

3,000万円特別控除の特例と合わせて受けられるため、譲渡所得から3,000万円を控除して残った金額が軽減税率の対象です。

 

居住用不動産買い換え特例

自宅となる不動産を売却して、新たに自宅となる不動産を購入する、それが買い換えです。3,000万円特別控除の特例などと併用することはできません。

 

また、自宅を売却して損失が出た時でも減税特例があります。

 

税金の支払い時期は

税金の支払い時期は決められています。

・所得税
売却した翌年の2月16日~3月15日が納期です。

 

・住民税
申告後5月に納付書が送付されます。
(4期に分けて支払いができる)

 

また「いつ売却するか」も重要なポイントになります。
所有5年以下では税率が39%、5年超では税率20%です。さらに所有10年超では所得税率10%、住民税率4%になります。