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耐震リフォームをする際のチェックポイント

 2018/06/19 リフォーム  

耐震リフォームをする際のチェックポイント

不動産の資産価値には安全性も含まれます。地震に対しての安全性が確認された建物は、不動産的な価値も高まります。また、耐震性を高めることは不動産的な価値に関わらず、住み手の生命と財産を守ることからも重要です。

 

住宅が安全かどうかを決めるチェックポイントは、土地と建物で異なります。土地の安全性を知るには地盤の状況を知ることが必要です。土地の安全性はネット上で公開されている地盤情報や、不動産会社のデータにより知ることができます。不動産会社は販売する土地や建物の地盤情報を持っていることが多く、活用が期待できます。

 

建物の耐震性を確認するには、建築士による耐震診断が必要です。診断は一般診断法と精密診断法に分かれ、通常は一般診断法により診断されます。

 

耐震リフォームの流れ

耐震リフォームでは土地と建物両方の安全性を、チェックポイントにより確認することが必要です。

 

土地の安全性は不動産会社等に確認するか地盤を調べ、建物の安全性を確かめるには建築士による耐震診断が必要です。土地に問題がある場合は地盤改良等が必要となる場合があり、建物に問題がある場合は建物の補強が必要となります。

 

耐震リフォームのチェックポイントとして挙げられるのが土地の安全性です。ネット上では地域の地盤情報が公開されています。多くは広い地域の土地の状態を俯瞰したもので、その地域の大まかな地盤の状況を知ることができます。

 

不動産会社では、販売した土地や建物、営業するエリア内の土地に関して情報を持っています。土地の安全性を知るには不動産会社の活用が効果的です。土地に対するチェックポイントは、土地の強さを示す地耐力を知ることです。建物の重さは木造住宅の場合、2t/㎡を超えることは無く、最低でもそれ以上の地耐力がある地盤かどうかを確かめる必要があります。

 

造成された土地は切土と盛土に分かれますが、切土では20t/㎡を超える地耐力が確保できるのが一般的です。それに対して盛土の場合は、2t/㎡を僅かに超える程度の地耐力が確保されるに過ぎず、その分建物を丈夫にする必要があります。

地耐力以上に問題となるのが、建物が切土と盛土に跨いで建てられていることです。地震では地盤の揺れが切土部分と盛土部分で異なることになります。建物は引き裂かれる状態となり、大きな被害が予想されます。

砂地盤で地下水位が高い地域では、地盤の液状化が心配されます。地盤の液状化が想定される地域では、大規模な地盤改良が必要です。地盤に起因する地震被害は事前の予測が難しく、補強工事まで至らないケースが目立っています。

 

耐震リフォームのチェックポイントとして建物の安全性があります。建物の安全性は耐震診断による確認が必要です。診断には一般診断法と精密診断法があります。一般診断法は通常の住宅の診断に用い、精密診断法は一般診断法で問題のある場合に、より詳細に診断するために精密に行われるものです。

 

一般診断法は、壁や柱の耐力、耐力要素の配置等による軽減係数、劣化度から求める保有耐力が、床面積、必要耐力係数、地震係数、軟弱地盤割増、形状割増等から求める必要耐力を上回っていることを確かめます。必要耐力に対する保有耐力の割合を上部構造評点と呼び、1.0以上が倒壊しないレベル、それ未満が倒壊の恐れがあるレベルと診断されます。精密診断法は新耐震基準にのっとった詳細な構造計算により行われ、より確度の高い診断が可能です。

 

建物の耐震性に問題がある場合は、弱い部分の補強を行う必要があります。耐震診断の費用は自治体から補助が出る場合が多く、無料の自治体もあります。管轄の自治体から情報を得る必要があります。自治体では期間を限定しながら、繰り返し補助等を行うのが通例です。

 

手続きは自治体により異なりますが、ほとんどの自治体では診断や改修工事の前に申請することが必要となります。
耐震リフォームの業者選びは、慎重に行うことが大切です。リフォーム会社は住宅会社や不動産会社で紹介してくれる他、自ら探すことができます。工事会社はそれぞれ専門が異なり、耐震工事の専門知識と施工実績がある会社へ依頼することが大切です。耐震診断をしないで耐震リフォームを行うことは危険です。診断により建物の弱点を知ってから補強することが、不動産の価値を高めることになります。

 

まとめ

現行法では建てられた時点で施行されていた建築基準法の規定が守られていれば、既存住宅は違法ではないとされています。建築物の耐震基準は1981年6月改正され、新耐震基準となりました。

それ以降に建築確認申請を取得した鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物は安全性が確保されています。
木造建築はその後も適宜改正され、2000年の時点で接合金物の基準が現行基準と同等になりました。したがって、耐震診断が必要な建物は2000年より前の基準で建てられた木造建築ということになります。

 

建築基準法の規定は、現時点においても最低限度の基準を定めるものと位置づけられています。鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物で、新耐震基準により建てられた建物は、その後に起きた大地震においても、倒壊などの重大な損害は報告されていません。戸建ての住宅においては、現行の建築基準法を守って建てられた建物であっても、一部で倒壊などの被害が報告されています。これから建てる建物は、現行法の基準以上の強度が求められます

 

耐震リフォームを行う場合は、法的な基準をクリアする以外に、実質的な安全性を高める必要があります。
地震国日本では、昔から地震に強い木造建築が建てられてきました。伝統木工法と呼ばれる工法です。下部では地固め土台を設け、上部では通し貫、桁を設け、垂直に立てられた柱を固める工法です。

 

筋違いは用いられず、木舞壁や格子の壁、それに、柱の曲げ抵抗により地震に対向していました。奈良の法隆寺本堂や東大寺大仏殿などの伝統建築はこの工法で建てられています。その後の寝殿造りや武家屋敷にも伝統木工法が用いられ、明治以降も戦前まではこの工法が使われてきました。

 

戦後の木構造の基準は一部の大学教授により作られ、現在の建築基準法の原型ができました。そこでは大工棟梁の意見は取り入れられず、日本の大工がつくり上げてきた伝統木工法は取り入れられませんでした。現在の建築基準法では、筋違いの入った壁等により耐震性を確保することが定められています。しかし、伝統木工法を用いず、筋違いのみで耐震性を確保するには無理があり、現在の木造住宅は耐震性が弱い建物となっています。

 

現在の建築基準法の下で耐震性のある木造住宅をつくるためには、筋違いの入った壁の量を多くし、金物で接合部分を補強する必要があります。また、床の剛性を高め、建物全体が一体となって地震に抵抗する構造とすることも大切です。さらに、2階に壁がある部分の1階にはなるべく壁を設け、直下率を高める必要があります。

 

既存住宅の耐震リフォームでは新築で使える工法は用いられません

 

補強のチェックポイントは基礎と土台、柱と梁・桁、及び、筋違い、屋根の重さがメインとなります。地盤の悪さを建物の強度だけでカバーするのには無理があります。地盤の悪い場所に建つ住宅では瓦屋根は避け、鉄板などの軽い材料への葺き替えが勧められます。屋根を軽くするだけで、驚くほど耐震性が高まります。

 

大きな力が加わる一部の筋違い部分では、基礎と土台をホールダウン金物等により接合することが必要です。既存建物でも使えるタイプがあり、設置が望まれます。柱と梁・桁、及び、筋違いも、金物により補強する必要があります。制振ダンパーの設置も効果的です。

 

既存住宅でも比較的簡単に耐震性を高める方法として、壁に耐震ボードを張る方法があります。筋違いを増設するよりも手間がかからず、費用対効果の高い方法です。
 

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