主な土地活用の方法を一覧で比較!

主な土地活用の方法を一覧で比較!

塩漬けにしてある土地を活用し、資産運用をしていくやり方の土地活用はさかんに推奨されていますが、そのやり方は様々です。すぐに始められる土地活用もあれば、リスクを背負って行う方法もあるなど多種多様です。

 

土地によって土地活用の方法を選択すること、不動産ごとに適した土地活用の方法を探すことが求められます。また、人によって相性のいい方法というのも存在することから、どのような視点で土地活用の方法を判断していけばいいのか、そして、種類としてはどんなものがあるのか、土地活用する前に知っておきましょう。

 

土地の活用方法を比較

土地活用の方法としては、無数のやり方が存在します。その土地に何かしらの不動産を建てて土地活用をしていくというものですと、マンション経営やアパート経営、一戸建て賃貸、トランクルームなどがあります。

 

マンションやアパートなどを建設した場合、そこに自らも住む賃貸併用住宅というのも土地活用の方法として考えられます。以前まではマンション経営やアパート経営などが主流であり、今もその傾向にありますが、賃貸併用住宅による土地活用やトランクルームによる方法も注目されています。

 

一方、不動産を建てない土地活用の方法として、駐車場経営や太陽光発電があります。

 

太陽光発電の場合には、ソーラーパネルを設置し、電気を売ってお金を稼ぐことになります。駐車場経営の場合、立体駐車場のような不動産が伴うものもあれば、コインパーキングのようなものにするやり方もあります。他のやり方としては自らの住宅を建ててしまう自己活用や土地の売却、土地を貸す貸地などがあります。

 

これらのメリットやデメリットを比較する際に用いるのがいくつかの指標です。

 

  • 費用面でどうか
  • 費用を投じそれを回収するのにどれだけの時間がかかるのか
  • 転用性はあるのか
  • 相続した時の評価額にどのように反映されるのか

収益性や実現性などの観点で見ていくことになります。

 

これらすべてが優れているということはなく、何かしらの部分で優れていたとしても、どこかでは劣っている部分、かなりのリスクとなる部分が存在します。どこに重きを置き、その部分であれば自分で何とかするとばかりに軽視するかは人それぞれであり、実際に土地活用をする人の裁量でもあります。

 

他と比較して、本当にその土地活用の方法でいいのか、そのあたりのチェックが必要です。

 

費用と予算

費用面で考える場合、初期投資が少なければ少ないほど、それだけリスクはかからず、資金の回収の可能性も高まります。もし土地を最初から保有している状態であれば、予算としても数百万円程度、場合によっては土地の舗装の費用だけですぐに始めることが可能です。その際に月極駐車場やコインパーキングがおすすめです。

 

 

月極駐車場を始める場合、周辺の駐車場事情を知る必要があります。都市部では自分の家に駐車場がないという世帯も結構多く、近くの駐車場に車を停めているケースがほとんどです。一方、地方に行けば車を何台も停めるスペースがあり、そこで土地を駐車場にしたとしても、その回収には時間がかかります。

 

コインパーキングも同様です。コインパーキングであれば少ない土地を有効活用することができるため、車数台分のスペースさえあればすぐに始めることができます。それだけ需要があるかどうかを見てから判断する必要があります。

 

一方、少ない予算でも大きな成果を上げることができる方法もあります。

 

借入金を活用したやり方です。FXなどの投資で見られるレバレッジ効果によるやり方でもあり、自己資金、土地と不動産を担保に借りたお金を合わせて運用するやり方であれば、自己資金を数年で回収できるほどの効果を生む場合があります。

 

現金だけで土地活用を検討すると、購入できる不動産の幅が狭まるなど、それだけ可能性が低くなります。土地や不動産を担保にし、それで土地活用をしていくことは賢明であり、大きく勝負する際には最適です。

 

現金の中で勝負し、初期投資を抑える場合には駐車場経営以外にもトランクルームや太陽光発電もおすすめですが、この場合にもその地域の需要、気候条件などを調査しておくことで思わぬ利益を生むこともありますので、きちんと調べることをおすすめします。

 

資金回収期間と転用性

初期投資費用をどれくらいの期間で回収できるかというのはとても大事です。もし、今後手広くやる場合にはすぐに回収できた方がそのスピードも速まるからです。その際に利回りに気をつけることが求められます。マンションやアパート経営など不動産に関する投資の際には必ず出てくる言葉、数値です。

 

ビルを建設し、そこのテナントを貸すことで収入を得る事業用賃貸でも同じことです。これらは家賃などで利回りを調整することが可能であり、すぐに回収したい場合には強気な値段設定をしておけば利回りは確保できます。しかし、あまりに周りとの需要とかけ離れているような値段設定では誰も利用せず、利回りを確保できないどころか赤字になってしまうため、そのあたりには注意が必要です。

 

転用性で考えると、例えば土地活用の1つとして駐車場経営を始めていると、別の不動産業者からビルを建設したいので土地を売ってほしいといったことが考えられます。つまり、別の土地活用の方法などを模索する場合に転用性は必要です。今は予算が乏しいため、その中での最大限のことはしているものの、もし予算ができれば大きく勝負に出るという人もいます。

 

塩漬けにするのはもったいないからと最初はコインパーキングにしていたものの、そこをコンビニにするなど別の土地活用の方法を見つけ、それに転用するというのもよく見られます。最初から積極的に土地活用をするのではなく、例えば畑などにして、転用のタイミングをうかがうというのでも問題ありません。

 

むしろ下手に動くのではなく、周りの開発状況に合わせて出方を待つことも1つです。その際には税金の兼ね合いもあるため、どのやり方が一番負担にならないかということを模索しながら、周辺環境を見ていく必要があります。

 

リスクの大きさ

土地活用に限らず、リスクはできるだけ小さければいいと考えるのが普通です。リスクを最小限にするというのは費用をそれだけかけないことを意味しており、不動産が伴わない土地活用がメインになります。コインパーキングや太陽光発電などがこれに該当します。

 

撤去する際にもそこまで費用は発生せず、万が一、うまくいかないという場合でも交渉はしやすくなります。アパートやマンションを建設すると、それをどのように活用していくかは難しく、解体費用などを含めて厄介なことが増えます。

 

また、アパートやマンションなどの場合には別のリスクも考えなければなりません。それは空室問題です。満室であれば確実に回収でき、利回りも確保できますが、空室が目立つような状態だと回収はおろか、そのために借りたローンの返済も満足にいかず、赤字続きになることも考えられます。

 

一方、人に土地を貸すという土地活用の方法もありますが、この場合には契約内容がリスクにつながることも考えられます。

 

いわゆる借地権の問題であり、場合によっては数十年の契約を結ぶこともあります。その数十年の間に例えば急激な地価の高騰や物価、金利の上昇というのも考えられます。そうなると借地代が滞るケースや不当に安いケース、相続が発生する際のトラブルなど様々なことが考えられます。

 

リスクというのは、下手をすれば回収した資金が回収できない、それどころか借金が膨らむような状態であり、将来的に争いごとの種になるかもしれない状態を言います。相続人が多い場合には選ぶべきではないものが、相続人が限られる場合だと選んでも問題がないということもあります。そのあたりは土地活用したい人の立場でリスクの評価がかなり大きく変わっていくことになります。

 

収益性

 

収益性だけを見れば、サービス付き高齢者住宅は回収しやすい土地活用の方法です。今後、多くの高齢者がこうしたところに入居することを考えれば、確実に需要は増します。立地がそこまで良くなかったとしても入居率も高止まりし、アパートやマンションと違い、引っ越しなどのリスクも高くないため、計算しやすいのも特徴です。

 

アパート、マンション、テナントなども同様であり、収益性だけを見れば不動産を活用した土地活用がベストです。しかし、転用性には欠けており、用途も限られるため、方針転換をするには少々条件が厳しい面もあります。初期投資を考えれば多くの自己資金を用意するか、借入金に頼ることになります。回収するために収益性を上げる必要があり、それが裏目に出るということも考えられます。

 

そこで最近は太陽光発電で収益性を確保するやり方が注目されています。

 

太陽光発電であれば収入のほとんどが利益となるため、メンテナンスさえきちんとしておけば確実に回収できます。このため、塩漬けにしてある広い土地に太陽光パネルを置いて売電収入を確保するケースは個人法人に限らず目立ちます。

 

ここで注意したいのがメガソーラーなど大規模に太陽光発電を展開する場合です。土地を担保に借入しようにも、土地自体が安くて満足な資金が得られないということがあります。この場合、動産担保融資というやり方がおすすめです。動産担保融資では、設備や収入が担保となり、それによって貸出を受けることができます。

 

土地による評価ではないため、場合によってはかなりの額を確保できることもあります。しかし、電気の買い取り制度が行き届いてるために成立している状況であるため、今度買い取り金額の減少などがあった場合には今まで通りにはいかないことも考えられます。

 

相続対策

相続税は近年課税強化の傾向にあり、それまで対象でなかった人も対象になることがあります。そうなると相続税をできるだけ抑えるために評価額が下がるような形にしておくことが求められます。評価額を下げるには、小規模宅地等の特例、貸家の評価減などが必要です。小規模宅地等の特例であれば、評価額を半分以上圧縮することができます。

 

貸家の場合には特定の割合だけ評価額を減らすことが可能です。こうしたものを最大限活用できる土地活用がアパート経営です。アパート経営が人気なのは相続対策の面が大きく、現金を土地などに変えてしまうことで相続税の評価額を減らすことができます。また、評価額は減っても資産価値自体に影響があるわけではないため、おすすめです。

 

ただ、こうした相続対策が裏目に出ることがあります。それが実際に相続税を支払うタイミングで思い知らされます。相続税は基本的に現金で支払うことになりますが、相続税の評価減目当てに不動産ばかりを購入しているとそれだけで結構な額を使い、現金がまともに残っていないことがあります。そうなると、相続税の支払いにおいて何かしらの不動産を売らざるを得ないことになり、色々と面倒なことになります。

 

不動産にしたとしてもすぐに処分できればいいですが、中にはなかなか売れないものもあります。現金はその額そのままが相続税の評価対象となるため、不動産に換えることは決して問題ではなく、むしろ効果的に行うことが求められます。

 

しかし、それをやりすぎると手元に現金が残らず、結果として面倒なことになることから事前に相続税の想定をしておき、これぐらいであれば大丈夫であろうという分だけを相続対策に利用して、後は現金で残しておくなどの対策が求められます。

 

実現性

実際に土地活用をするとなった場合、土地活用のほとんどは第三者に貸し出してそこでお金を生み出すというやり方です。このため、計画としてはこれだけの人に来てもらい、利用してもらえば利回りはこの程度と考えたとしても、実際はそううまくはいかないということもあるため、実現性を考えた場合、簡単にできるものはかなり限られます。

 

その中で太陽光発電はほぼ計画通りに実現させることができる方法です。その土地での日照、気候条件をち密に計算し、天候に左右されるものの、算出したその通りの数字になりやすいという特徴があります。駐車場も実現性という意味では高く、舗装を何もしなくてもすぐに始めることができます。

 

例えば、競馬場近くには個人がその日だけ貸しだす駐車場が多くあります。ほとんどは整備しておらず、土地の所有者が管理しているケースばかりです。思い立ったその日にすぐ始められるという点では実現性が高い方法と言えます。

 

実現性を左右するのは土地そのものの広さや物理的な条件となります。明らかに不動産の建築には適さない土地というのは存在します。その場合に、これまでに出てきたもの以外の方法で活用するというのも大事です。自動販売機や看板の設置、コインランドリーもその1つです。

 

自動販売機はほんのわずかなスペースですぐに始められ、小さなスペースで可能です。看板の設置に関しても設置する面積こそ小さいものの、掲示される面積を大きくしておけば十分です。コインランドリーに関しても数台洗濯機を用意するだけですぐに始められます。

 

土地が狭いから活用できないのではなく、狭いなりの活用方法があり、それを見出すことが大事です。実現性を探しだすことも土地活用においては重要になっていきます。

 

まとめ

たくさんの土地活用の方法がありましたが、土地の広さや立地によって最大限の効果を発揮する土地活用の方法は変わります。一方で組み合わせるということも大切であり、道路に面している家などでは庭の一部に貸看板を建て、そこで収入を得るというやり方も考えられます。

 

これも一種の土地活用であり、わざわざ土地を購入する必要もなく、活用していくことができます。自動販売機の設置もその1つです。もちろん、それにはリスクが伴いますが、土地活用をする以上、リスクを計算せずに行うということはあり得ません。

 

メリットを最大限に評価するのであれば、収益性に特化して判断していくことが大事であり、デメリットができるだけ少ないものにするのであれば、リスク面や転用性などを見ていくことになります。

 

いずれにしても、総合的な判断というものが求められます。また、なぜ土地活用をするのか、その気持ちを今一度知ることも大切です。

 

 

最初は相続対策でやったものが別の方向に行くようになったという場合、本来の目的を忘れてしまうことがあるため注意が必要です。相続対策で始めたのであれば、出来るだけその道を貫くということが重要になります。

 

何事も長い目で見ることが大事ですが、土地活用においても長期的な運用が必要です。この期間は資金を回収し、その回収したお金で別の道を検討するというのも大事になります。この方向性が定まらないと多角経営のように、様々な土地活用を試みて痛手を負うこともあり得ます。

 

そうなると取り返しのつかないことになるため、まずは方向性を定め、なぜ土地活用をするのかその目的意識を常に確認しながら始めていくことが大切です。専門家にアドバイスを受けるなど、色んな人に話を聞くことが重要です。