土地活用としてのトランクルーム経営の始め方

土地活用としてのトランクルーム

土地を所有していると、自分の持っている土地を有効活用したい、土地を使って投資や商売をすることができないだろうかと考えている人は多いようです。土地活用の方法の一つとして、トランクルームとして活用するやり方があります。

 

トランクルームは不動産投資に比べて投資資金も少なく、比較的挑戦しやすいと言われます。また近年トランクルームに関する注目も高まってきており、市場が拡大傾向にあるのも特徴です。トランクルームはまだまだこれからの分野でチャンスも大きいと言えます。

 

もしも、自分の土地をトランクルームとして活用したいと考えているのであれば、トランクルームの経営方法や条件、メリット・デメリットについてよく勉強し、行動するようにしておきましょう。

 

トランクルームって?

 

トランクルームとは、決まった広さの空間を契約に基づいて貸し出し、その貸し出す期間や空間の広さによって料金を徴収する経営のことです。

 

自宅に保管しきれないようなものに困っている人のために、保管可能な空間を貸し出すサービスを行っています。利用者はコンテナと呼ばれる空間に物を収納していくのですが。その種類は様々です。

 

収納することができるものは、金銭や貴重品、危険物、生鮮品、生き物以外であれば原則なんでもよく、アウトドアなど短期間しかしない割にかさばるレジャー用品、タイヤ・大きな家具・家電、収集グッズ・衣服といった置き場に困るものなどで、幅広い要望に応えることができます。

 

このように、物の保管に使える空間を料金を徴収して提供するサービスを総じてトランクルームと呼んでいますが、厳密には、

  1. トランクルーム
  2. レンタル収納スペース

に二分化でき、レンタル収納スペースはさらに

  1. 屋外型
  2. 屋内型

に分類することができます。

 

この分類は、国土交通省がトランクルームを倉庫業と位置づけ、倉庫業者が運営するものとそうではないレンタル収納スペースの運営とを区別したことによります。

 

倉庫業者の運営するトランクルームは、事業者が立ち会って物品を預かるシステムをとっており、利用者が自由に収納することはほとんどありません。また万一のことがあった場合の損害補補償がついていること、利用料金が高い傾向があるのが特徴です。倉庫業者が携わるトランクルームは、この目的が空間を貸し出すというよりも物を預かることに重きを置いたサービスであるといえます。物を責任もって預かるのですから、預かっている期間の責任は倉庫業者にありますし、物に何かあった場合は補償しなければいけません。

 

一方、屋外・屋内のレンタル収納スペースは、基本荷物の収納は利用者が自由に行うことができ、損害賠償はありませんがその管理は利用者に任されています。運営も倉庫業者以外が行うことができ、賃貸借契約の形態をとります。倉庫業者が行うレンタルスペースよりも利用料金が安くなる傾向があります。

 

屋内のレンタル収納スペースは、建物内部の部屋を必要な広さに応じて区切り、貸し出す方法で行われます。既存の建物を利用するため、屋外レンタル収納スペースに比べて一つ一つの空間に強度が必要になりません。よって利用する建築物さえあれば、屋外のレンタル収納スペースよりも初期費用が抑えられる傾向にあります。

 

屋外のレンタル収納スペースは、コンテナと呼ばれる箱型の建造物を土地に設置し、物の収納スペースとして貸し出すことで収益を得ます。既存の建築物を利用する屋内レンタル収納スペースと違ってコンテナであれば更地でも運営できますし、土地の広さによって規模を調節することができるのが魅力です。

 

必要な条件や求められる条件

トランクルームの経営をする差には、いくつかの条件が求められます。

 

求められる条件としては、

  1. 土地の広さ
  2. 用途地域
  3. 建築基準

の大きく三つです。

 

他にも求められる条件をあげることもできますが、特にこの三つの条件は重要になります。トランクルームを経営する差には、建築基準法をはじめ、各種法律も関わってきますから、違法とならないようにしっかりと頭にいれておきましょう。

 

一つ目は土地の広さです。

コンテナのサイズには様々な種類がありますが、屋外用のコンテナは、アウトドアなどのレジャー用具、自宅に置けない大きな家具などを保管する目的の利用者が多く、最低でも内部で2畳(3.3㎡)はほしいです。また、コンテナにものを運び出しすることを考えると、駐車場もある程度の広さが求められます。1室あたり20㎡~25㎡が目安になるでしょう。

 

二つ目の条件としては、用途地域があります。

トランクルームを運営するにあたり、コンテナを倉庫の目的で設置しようとすると用途地域の制限を受けます。具体的には、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域にはコンテナを倉庫目的で設置することができなくなります。制限がかかってくるのは難しい課題ですが、この制限を無視してコンテナを設置してしまうと違法とみなされ、行政処分の対象になってしまうので注意が必要です。

 

三つめの条件として、建築基準が挙げられます。

トランクルームを運営するには、必要なコンテナを土地に設置する必要があります。コンテナを設置して倉庫として継続して使用することになるため、建築基準法の対象としてみなされます。したがって、建築基準をクリアするために、コンテナをコンクリート基礎等で固定し、建築確認申請を行うことが条件になってきます。

 

コンテナを土地に並べただけ、二段に積み上げただけでは強度に問題があるとされ摘発の対象になる可能性があるので気を付けておかなければなりません。建築基準法を守るためには、コンテナを購入する際に最初から建築基準法に対応しているものを選択しておくと安心です。

 

以上がトランクルームを経営するにあたって求められる最低限の条件ですが、その墓にも運営するにあたって必要な用具をそろえることが求められます。

 

トランクルームの経営に必要なものとしては、まず第一にコンテナです。

 

コンテナの他には、コンテナを設置するのに必要な駐車場や車止め、レンタルルームを運営していることを宣伝するための広告や看板が必要です。

 

トランクルームを24時間運営するならば、夜間の利用を想定してコンテナの中と外に照明を設置する必要が出てきますし、安全な運営のためには盗難防止対策として防犯カメラの設置も検討する必要が出てきます。

 

メリット・デメリット

トランクルームの経営には当然ながらメリットとデメリットが存在します。メリットだけにとらわれず、デメリットにも目を向けることで、経営がよりしやすくなります。

 

メリット

物件の管理がしやすく運用費も定額であること、活用する土地の日当たり等の環境に左右されにくいこと、利用者からのクレーム等が少ないことが挙げられます。

 

まず、アパート等の不動産経営をするとなると、電気や水道・ガス等の設備を整えなければなりませんが、トランクルームであればその必要はありません。よって物件の管理がしやすくなります。しかし、貸し出すコンテナの規模によって手続きが増えて手間がかかることもありますので、その場合は専門の業者に委託するなどの処置をとりましょう。

 

次に、不動産業は住宅を作る際には土地の日当たりや騒音などの環境が影響してきます。日当たりが悪かったり、周囲の騒音や治安が悪かったりすると集客が悪くなります。しかし、トランクルームはコンテナで居住が目的ではないぶん、土地の環境に経営が左右されにくいというメリットがあります。

 

最後に、トランクルームは物の保管・出し入れが利用者の主な目的になっています。不動産業であれば居住者の生活に関わる様々なトラブルやクレームにたいおうすることになりますが、コンテナの場合それらが少ない傾向にあるのが特徴です。

 

デメリット

利用者を集めるのが難しいこと、税金面の優遇が少ないこと、担保価値がすくために融資が受けにくいことなどが挙げられます。

 

トランクルームを経営するにあたって難しいと感じる場面が、利用者を集めることです。アパート経営などは、毎年のように人が移動するのに応じて利用者も一定数集めることが期待できます。また運営サイトや紙媒体での広告・看板等の宣伝ツールが多いため集客もしやすいです。しかし、トランクルームの場合、土地柄によっては集客が悪くなったり宣伝が難しいことがあります。

 

次に税制面の優遇が不動産業に比べて期待できないことがデメリットとして考えられます。

 

さらに、トランクルームのコンテナは、不動産業のアパートなどに比べて市場価値が不明・不安定であるため、融資が受けにくい傾向にあることもデメリットの一つとして知っておくとよいでしょう。融資を受ける際には、しっかりとした事業計画を用意する、土地を担保にするなどの工夫をする必要があるでしょう。

 

土地活用を行う差には、よいことばかりではなく、当然困難に感じることも出てきます。よいことばかりにとらわれていてはスムーズかつ安全な経営をすることはできません。トランクルームの経営をするにあたって、これらのメリット・デメリットをしっかりと頭に入れておくようにしましょう。

 

トランクルーム経営の収益

トランクルームを経営した際の収益は条件によって大きく変わってきます。条件としては、土地の広さ、設置するコンテナの種類や数、集客の状況などです。収益を計算する際には、自分がトランクルームを経営するこれらの条件を確認しながら行うとよいでしょう。

 

トランクルームを経営するにあたり、初期費用が必要になります。不動産業に比べて初期費用は抑えられる傾向にありますが、それでもコンテナを購入・設置するためには多くの費用がかかります。

 

一般的にコンテナ1つ当たりの値段は50~100万円程度です。このコンテナが土地の規模によっていくつも用意することになります。

 

またコンテナを設置するのにも費用が必要です。20フィートの大きさのコンテナを一つ設置するには、およそ30万円ほどの費用がかかります。よってコンテナ一つあたりを用意するには80~130万円程度かかると予測しておくといいでしょう。土地の凹凸や固さによって設置費用は前後してきます。そのほかの初期費用としては、集客のための看板や広告料として20~30万円ほどかかると考えられます。

 

次にランニングコストですが、これは不動産業に比べて非常に少ないのが特徴です。主なコストとしては、コンテナの中で使用する照明の電気代、コンテナの定期的な清掃にかかる費用、フランチャイズ経営を選択した場合はフランチャイズ料がかかります。もしもコンテナの管理を専門の業者に委託した場合は、委託料も必要になってくるでしょう。

 

トランクルームの運営にあたって気になるのが、収入の面です。トランクルームの経営では、畳数の広さによって料金を設定して貸し出しをすることが多いです。一畳あたりの貸し出しの値段は地域によって差があります。集客の見込める都市部では値段が高く設定されていることが多いです。相場としては、一畳あたり3000~5000円程度と考えるとよいでしょう。コンテナ一つの広さは約8畳です。

 

トランクルームの経営では、それらを場合に応じて区切って貸し出しを行うことになるのですが、トランク8畳が満室になったと想定すると、ひと月に24000~40000円賃貸収入として利益を得ることができると計算できます。これを一年間満室で貸し出したと想定して計算すると290000~480000円の収入が見込めることになります。

 

以上の、初期費用、ランニングコスト、収入を踏まえてトランクルームの収益を考えてみると、利回りは約22~60パーセントになります。ただし、これはコンテナが満室になった場合を想定していますし、集客率によっては広告や宣伝費がもっとかかってくることも頭に入れておくとよいでしょう。初年度は知名度もまだ低く、認知度が上がるにしたがって集客も見込めるようになっていきます。

 

トランクルーム経営をはじめる前に

トランクルームはメリットも多く、魅力的な土地活用の方法の一つです。しかし、トランクルームの経営を始めるにあたって、その運営方法にはいくつか種類があることを知っておくとよいでしょう。運営の種類によって条件や費用が変わってくるからです。

 

トランクルームの運営方法は大きく分けて三種類あります。

  1. フランチャイズによる経営をする方法
  2. 自分で運営をする方法
  3. 一括借り上げ(サブリース)による運営

をする方法です。

 

一つ目のフランチャイズによる経営

これはすでにある企業の知名度を利用し、その系列店舗として経営を行います。フランチャイズと聞くと、よくコンビニや飲食店などが思い浮かびますが、それらの経営に比べてトランクルームは経営者がお客と直接関わる面が少ないため経営に際した負担は少なくなってきます。

 

また、フランチャイズのメリットとして、既存企業の知名度を利用できるため利用者を集めやすいこと、既存企業の運営のノウハウを利用できるので初めてでもそれに従って経営ができることなどがあります。しかし、フランチャイズは定期的に企業にフランチャイズ料を支払わなければいけないので、その分収益は自分で行うよりも少なくなります。

 

次に、自分でトランクルームを運営する方法

この方法は手間はかかりますが、全てを自分で行うために収益が最も見込める方法です。自分でトランクルームを運営するには、必要数のコンテナの調達、設置業者の手配、建築確認の申請、契約業務、管理業務(賃料回収や放置物の対応)をすべて自分で行わなければなりません。経験がない人にとっては少々負担が大きいと感じる場面もあります。

 

事前にしっかりと知識を身に着けておくか、知識のある人にサポートをしてもらえる場合は頼んでみるとよいでしょう。トランクルーム専用にコンテナを販売している会社によっては、これらの複雑な手続きを代行してくれたり、経営の相談にのってくれるサービスを行っていることもあります。トランクルームを自分で経営をすることに自信がない人は、これらのサービスを利用してみるのもいいでしょう。

 

三つめの一括借り上げ(サブリース)による運営

これは購入したコンテナを、専門の運営会社が借り上げ、利回り保証をしてくれるというタイプです。お金は出すが自分で業務を行わないので楽ですが、一方で収益は他の方法に比べて見込めなくなります。

 

自分でトランクルームの運営をしない場合、トランクルーム業者の多くがフランチャイズ経営か、この一括借り上げ(サブリース)による運営を提案してきます。フランチャイズと一括借り上げ(サブリース)による運営、両方にメリット・デメリットがありますから、自分で比較検討して選択することになります。

 

トランクルームを始める前には、この三種類の運営方法から自分に合った方法を選択しましょう。

 

まとめ

土地活用の方法の一つとして、不動産業に比べて投資資金も少なく、比較的チャレンジしやすいトランクルームは近年市場を拡大しています。不動産業とは違った土地活用の方法という点が注目を集めています。

 

トランクルームとは、決められた土地の空間を、物を保管したり出し入れしたりする目的で貸し出すシステムです。屋外型のトランクルームの主な目的としては、アウトドア等のかさばるレジャー用品・部屋に置ききれないような大きな家具などの保管や出し入れが挙げられます。そのため、特に土地の少ない都市部や、部屋が狭くてものを置ききれない人が多い地域での需要が期待できます。

 

しかし、トランクルームの運営には、いくつかの条件が求められ、法律にもかかわってくるためしっかりとした基礎知識が必要になります。

 

条件としては、コンテナを設置することができる最低限の広さの土地であること、コンテナを倉庫として利用するため用途地域が制限されていること、そしてコンテナの設置方法や強度に関する建築基準を満たしていることの三点があります。条件はたくさんありますが、無視して運営をすると違法行為として行政処分の対象になってしまうので慎重に考える必要があります。

 

また、トランクルームの運営の方法にもいくつか種類があり、自分に合った運営方法を選択することが大切です。運営方法は、自分で運営、フランチャイズとして運営、一括借り上げ(サブリース)による運営の三種類があります。自分でトランクルームを運営するのは各種手続きから運営業務など手間がかかりますが、その分収益が見込めます。

 

フランチャイズとして運営すると、既存企業の運営ノウハウに従ってできる、企業の知名度を利用するので集客率が上がるというメリットがある一方、定期的にフランチャイズ料を支払う義務が生じます。一括借り上げ(サブリース)による運営はコンテナ購入の費用等を出せば専門の会社が運営を行ってくれるので手間もかからず簡単ですが、そのぶん収益は少なくなります

 

それぞれの長所と短所を把握した上で選択するようにしましょう。どのような運営方法を選択するかによって、トランクルームを運営して見込める収益も変わってきます。慎重に選択するようにしましょう。

 

トランクルームの経営はメリットも期待できますが、当然デメリットも存在します。

 

行政も違法経営に常に目を光らせています。トランクルームを経営する際には、無自覚のうちに違法経営をしてしまわないように注意しておきましょう。トランクルームに関する法律などにも十分目を通しておくことをおすすめします。

 

しっかりと勉強したうえで経営を行っていけば、安全かつスムーズに自分の土地をトランクルームとして有効に活用することができるでしょう。