中古マンション!深刻化する前に考えたい3つの方法

中古マンション!深刻化する前に考えたい3つの方法

 

少子高齢化が急速に進む現在の日本では、人口の減少も社会問題化しています。それでも新築好きと言われる日本人のために数々のマンションが新たに建設され続けており、解体されるマンションの数よりも遥かに多くなっていることをご存知でしょうか。供給過多の状態に陥っているため、一部の超人気マンションを除いて価値市場の下落も深刻化しています。

 

一戸建てと違って、マンションは売却できない限り毎月修繕積立金や管理費といったコストがかかってしまいます。土地に対する固定資産税の割合も高くなるため、所有していると無駄な維持費ばかり発生してしまいます。マンションが売れないと経済的にも深刻化してしまいがちなので、なかなか売れない場合は対処可能なポイントが無いか検討してみましょう。

 

売れない中古マンションの特徴

新築と比べれば、よほど人気の高い土地でもないと中古マンションは売れにくくなってしまいます。このように売れなくなってしまうのは、価格がニーズに合っていないか、そもそもその土地のニーズ自体が非常に小さいためです。

 

しかし土地ごとのニーズの高さは一般の人々には把握が難しいですし、ニーズに適した価格設定はもっと難しいと言えます。価格設定をやり直す場合、周辺の土地にある似たような物件の相場価格を参考にすると良いでしょう。

 

将来的に再開発が計画されているなど、土地の人気やニーズが上がることが確実な場合を除き、相場よりも高い売却価格を実現するのはまず無理です。もし購入希望者が複数現れ、競合が起きた時には交渉次第で価格が上がる可能性はあるのですが、そもそも価格が割高な物件に購入希望者は集まりません。

 

また、いかに売却価格を低く設定したとしても、そのマンションの管理費などの維持費が高ければ購入できないと判断されることもあります。一般的にマンションを購入する場合、住宅ローンを組む方法が選択されるので、維持費とローンの返済が重なれば購入を躊躇う人も多いです。

 

こういった維持費は、基本的に戸数が少ないマンションほど負担割合が低く済みます。戸数が少なかったり築年数が経過したりしているマンションは修繕が深刻化することも多いので、負担金額が高く将来的に維持費を支払えなくなってしまう可能性もあります。

 

さらに、中古マンションの場合は外見や共用部分、部屋の状態なども内覧時に非常にシビアにチェックされます。物件としての価値そのものには影響しないものの、実際にその物件に住むことになる購入者にとっては内装や設備の状態は重要なチェックポイントになります。供給過多になっているマンション市場では、購入希望者に選んでもらうために築年数相応の状態よりも良い状態に保っておくことが大切です。内覧時に購入希望者をがっかりさせてしまうと、まず購入対象として見てもらえません。

 

マンションの戸数が多いマンモス物件などは、同時期にいくつもの部屋が売りに出されることがあります。同じ物件の部屋となると条件や設備、価格もほとんど同じなのでライバル関係も深刻化となります。特に価格は売り主の意志一つでいくらでも引き下げられるため、互いに値下げ合戦になってしまうこともあります。階数や日当たり、間取りなどもともとの状態はどうにも変えられませんが、内装は別です。内装を綺麗に整えたり設備をリフォームするなど、ライバルに勝てるように様々な方法を考えておきましょう。

 

こういったマンション自体の問題とは別に、売却を依頼した不動産会社の対応も問題を深刻化させることもあります。不動産会社は物件を売って手数料を得るのが基本的な目的ですが、中には売主だけでなく自社で購入者を見つけて双方から仲介手数料を得たいがために他の不動産会社からの購入希望者紹介を拒否しているところもあります。購入希望者がなかなか見つからなければ当然売れないため、不動産会社選びや営業の方法などもよく検討する必要があります。

 

最後に、その土地の需給バランスが影響している可能性もあります。マンションは一般的に40年から50年ほど活用されるため、建設時と比べて需要と供給のバランスが崩れているケースも多いです。

 

周辺にライバルとなる新しいマンションが建ったり、人口が減少するなどして空き家が増えていることもあるでしょう。マンションは数多くの世帯が一気に増えるため、一棟新しく建っただけで大きく需給バランスが変わることもあり得ます。既に供給過多の状態が深刻化していれば、売却しようとしても売れなくなる可能性が非常に大きいでしょう。

 

このように売れないマンションには何らかの原因があるため、時期を逃すとどんどん売れなくなってしまいます。できるだけ早く、売れる時に売却を決断することが大切です。

 

価格を見直す

 

不動産売買は、売り主側はできるだけ高く売却し、購入者側はできるだけ安く買いたいと考えるものです。交渉の結果次第で価格はいかようにも左右される特徴を持っており、他の一般的な商品やサービスのように定価に該当する価格は無いも同然です。つまり、現在売りに出している価格も妥当性や根拠がある価格というわけではありません。そもそも価格が無いとも言えるので、購入希望者との価格交渉で売却価格が下げられることが多いです。

 

もちろん、だからと言って最初から価格が下がることを前提として割高な価格設定をしていれば良いとも言えません。その土地の相場と比べて高すぎる価格になっていれば購入希望者は集まらないため、ますます状況は深刻化してしまいます。最初から高額な物件に人気が集まらないのは至極当然のことなので、売れない時は価格設定をまず見直す必要があります。特に同じマンション内や近隣で似たような物件が売りに出ている場合は、まず間違いなく価格面で不利になってしまうため注意しておきましょう。

 

売却価格を決める際、周辺の相場を参考にするのと同時に不動産会社などに査定依頼を出すことになります。物件の価格は相場も重要ですが、その物件自体のグレードや人気、設備など固有の条件によってかなり差が付くこともあります。このため自分のマンションがどれくらいの価値があるのか知っておく必要があるのですが、不動産会社の価格査定を行う際には注意も必要です。

 

中古マンション以外でも言えることなのですが、査定価格はあくまでもその物件の価値を算出したものに過ぎず、必ずしもその価格で売却できるという保証はありません。相場や実際の売却価格は不動産会社の都合や思惑が影響することもあり、これに対して査定価格は売り主に喜ばれ、仲介契約を結んでもらうために相場以上の高い金額を付けるケースが多いのです。このような場合、もとの価格が相場以上になっているため誰も買いたがりませんし、少し値下げしたくらいでは全く注目されなくなります。

 

購入希望者は相場よりも安く良い物件を探しているので、売り主としてはまず相場以下の価格を付けてお得感を演出することが重要です。そのためにも、その土地の相場をチェックするのはもちろん、査定を複数の不動産会社に依頼するなどして様々な売却方法を模索することが欠かせません。

 

同じマンションの中で複数の部屋が売られている場合、似たような条件での売却になるケースが多いです。そうなれば価格が安い部屋から売れていくため、競合相手の多いマンションだとかなり価格を引き下げる必要があります。他の売り主も同じように考えるため値引きが深刻化しやすいのですが、予想以上に安い価格になってしまえば大きくをしてしまいます。どうしてもまとまった現金が必要だったり、できるだけ早く売ってしまいたい事情がある場合など、絶対に今売却しなければならないのかを一度考えてみましょう。

 

もし急ぐ必要が無いなら、あえてライバルに合わせて価格を引き下げる必要はありません。ライバルの部屋が売れた後、ゆっくり希望価格で購入希望者が現れるのを待てば良いのです。利益を優先する場合はこの方法を選んだほうがメリットが大きいですし、一度値下げに踏み切ってしまえば簡単には価格を戻すことはできないので安易な値下げには注意しておきましょう。

 

また、長期間売れ残っている物件は、購入者から見ると何か問題があるのではと不審がられてしまいます。そのまま売り続けても心証は良くならないので、一度売り出すのを中止して時間を空け、新たな売り出し物件として再度売り出すという方法もあります。中古マンションを取り扱うインターネットサイトなどでは新しい物件ほど注目度も人気も高いので、新着物件でいられるよう工夫すると効果的です。

 

物件の質を見直す

売れない中古マンションは、その物件自体の質を見直すことも必要です。マンションは木造の一戸建てと比べて耐久性も高いですし、長年使用することができます。それでも築年数がある程度経過すれば、部屋や共用部分などもそれなりに劣化してしまいます。構造自体は頑丈でも、部屋の中の内装や設備は一般の住宅と同じなので年月が経過すればどんどん古くなってしまいます。

 

高いお金を出して古いものを買いたいと考える人は多くないので、購入希望者に好印象を持ってもらうためにリフォームすることも有効です。内装を一新すればかなりイメージが良くなりますし、売れないマンションも売れやすくなります。築浅のマンションなら綺麗だからリフォームは必要ないと考えがちですが、どんなに状態が良く見えても新築のような新しさは演出できません。他人の使用感を感じてしまうと心証もあまり良くないため、そこがネックになって売れ残りが深刻化してしまうこともあります。購入希望者側の視点に立ち、どんな状態だと購入してもらいやすいかを考えるようにしましょう。

 

ただ、リフォームをするにしても売り主の好みで全て行えば良いとも言い切れません。壁紙の柄や設備の種類など、購入希望者の好みが分かれそうなものは避けたほうが無難です。うっかり売り主の好みで施工してしまうと、それが嫌がられて購入してもらえない可能性もあります。このため、キッチンや脱衣所など使い勝手や好みが分かれそうな場所はあえてリフォームせず、購入者に任せるという方法もあります。

 

リフォームする場合は、見た目でパッと印象が変わる壁紙やフローリングなど、定番の部分を新しいものに取り換えるくらいがベストです。その場合もカラーや模様など奇抜なものは避け、万人受けしそうなシンプルなものを選ぶことが大切です。

 

リフォームを行わない場合でも、部屋の中を綺麗にするクリーニングは必ず行うようにしましょう。築年数が経過しているマンションは古くて汚いのが当たり前と考えがちですが、古いからといって部屋の中まで汚くて良いというわけではありません。古いからこそ、せめて設備や内装を綺麗にクリーニングしておくことが大切です。古い見た目に反して部屋の中が綺麗に保たれていれば、そのギャップで購入希望者の心証はかなり良くなります。

 

壁紙は古く黄ばんでいたり汚れていると部屋全体を汚く見せてしまうため、明るく清潔に見えるホワイト系の壁紙に全て取り換えてしまいましょう。照明なども、LEDなど省エネの新品に交換しておくとイメージアップに繋がります。クリーニングは売りだす際の最低限のマナーとも言え、自分でいくら掃除しても十分ではありません。水回りは特に汚れが深刻化しやすいので、クリーニングの専門業者に依頼して綺麗にしてもらうようにしましょう。

 

費用は部屋の広さや業者にもよりますが、だいたい数万円程度の出費で済みます。

 

わずか数万円で売れ残りを防げると考えると、決して高い出費ではありません。クリーニングを業者にやってもらったら、募集広告などに業者によるハウスクリーニング済みと記載してもらうようにしましょう。

 

また、マンションを売却する場合は必ず内覧が必要になります。この時、既に空き家にしておけばいつでも綺麗な状態の部屋を見てもらうことができますし、仲介する不動産会社も空き家の方が案内しやすくなります。内覧を増やすのは売却のために欠かせないことなので、より内覧しやすい状況にするために空き家にしておくメリットは大きいと言えます。

 

ただ、なかなか売れないのに別の住まいを用意して空き家にしておくのは、経済的にも負担が大きいです。売れない期間が長ければ負担も深刻化してしまうので、実家など別の住まいを準備できない場合は無理に空き家にせず、こまめに掃除などをして部屋を綺麗に保っておきましょう。

 

不動産会社に再査定と媒介契約を結ぶ

知り合いや親せきなどに売却するのでなければ、売り主が自分で購入希望者を見つけるのは非常に難しいでしょう。不特定多数から購入希望者を見つけるには、専門家である不動産会社に協力してもらう必要があります。特に人気が出にくい中古マンションの売却では、営業能力の高い不動産会社に依頼をすることが非常に効果的です。

 

物件としての魅力が多いのになかなか売れない場合は、するようにしましょう。不動産会社に問題があるケースもあるため、違う会社に変更するという方法も検討

 

一般的に仲介契約を結ぶ場合、

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

の3種類があります。

 

専属専任媒介契約の場合は依頼した不動産会社からの仲介を受けるしかありませんが、専任媒介契約だと自分で購入希望者を別途探すことも可能です。このように契約形態に応じて売却方法などは変えることができるので、不動産会社に不満を感じている場合は契約の変更や会社の変更を検討すると良いでしょう。

 

一般媒介契約を結ぶ場合、複数の不動産会社に売却を依頼できるので可能性が広がりますが、あまりに多くの会社と契約するとやり取りも面倒ですし、不動産会社も手間をかけても競合他社に成果を持っていかれる可能性もあるため熱心に営業してくれないこともあります。一般媒介契約における競争効果を得るためには、2社もしくは3社程度に抑えておくようにしましょう。

 

また、不動産会社と契約を交わす場合、一般的には3ヶ月程度で契約が更新されることになります。依頼してから3ヶ月以上経過しても成果が得られないほど深刻化している場合は、他の不動産会社へ切り替えることも大切です。3ヶ月経つと季節がちょうど変わるため、転居するタイミングと重なればうまく売却できる可能性も高まります。季節の変わり目には市場も活性化しやすいので、3ヶ月ごとに不動産会社を変えたり契約形態を変える方法も検討しておきましょう。

 

特に3月は転勤や新生活が始まり、新しい住まいへの転居が盛んになる時期です。ライバル物件も非常に多くはなりますが、その分需要も高く売れ残っている物件も比較的売れやすいタイミングだと言えます。不動産会社も2月や3月は特に力を入れて営業してくれるので、タイミングを逃さないように契約更新を行うようにしましょう。

 

不動産会社の中には、両手取引を狙っているところも多くあるので注意が必要です。売り主としては、購入希望者を少しでも多く早く見つけるために、広告を大々的に出して積極的に営業活動してもらいたいところですが、実際にはこのような売り主の希望や都合が無視されてしまうこともあります。不動産会社の貴重な収入源となっているのが仲介手数料なのですが、基本的には売買契約が成立した際に売り主からのみ受け取ります。

 

しかし購入希望者も自社で見つけて契約に至った場合、売り主と購入者両方から手数料をそれぞれ受け取ることができます。これを両手取引と呼び、他の不動産会社から購入希望者の紹介を受けるより2倍多くの手数料を手に入れられるため、両手取引を強引に狙う不動産会社も多いです。他社からの紹介を断る悪質な不動産会社もあり、マンションがなかなか売れない場合はこのように不動産会社がスムーズな売却を妨害して事態を深刻化させているケースもあるので注意が必要です。

 

仲介依頼している不動産会社がこのような両手取引に固執しているかは、他の不動産会社に出向いてマンションの売却を相談するなどして、自分の物件がどのような内容で売りに出されているかチェックしてみましょう。悪質な場合、情報が登録されていなかったり、購入希望者が現れてもいないのに商談中と記載されている可能性があります。問題があると判断できれば、不動産会社との契約を解消するなどして早めに対処することが大切です。

 

まとめ

このように、売れ残りが深刻化してしまっているマンションの場合は何かしらの問題があるケースが多いので注意が必要です。

 

もともと現在の日本では人口が減少傾向にあるにも関わらず新築マンションが次々に建設され、完全に住宅が供給過多の状態になっています。空き家問題も深刻化しており、ただ売りに出したのではなかなか売れずに困ってしまう可能性が高いです。売れ残り物件にならないために、なぜマンションが売れないのかといった理由を把握しておくことが重要です。

 

売れ残りが深刻化してしまう特徴としては、まず価格がその土地のニーズなどと照らし合わせて高すぎる可能性が考えられます。周辺の物件の相場を確認し、あまりにかけ離れた金額で売りに出さないようにしておきましょう。単純に価格が安ければ良いかというと、管理費や修繕積立金が高額な物件はそうとも言い切れません。一般的に築年数が長いマンションほど劣化も酷く、より大規模で入念な修繕が必要になります。

 

このため年々これらのコストが高くなってしまい、売却価格が安かったとしても維持費の高さが問題となって購入を見送られるケースが多いです。さらに、築年数が古いと当然ながら内装や設備も古く傷んでしまい、見た目の印象が悪くなってしまいます。誰でもせっかく購入するのであれば少しでも綺麗な状態の物件を購入したいと考えるので、あまりに古かったり汚れた状態だと購入意欲の低下も深刻化します。

 

どんなに築年数が古く外観上もいまいちだったとしても、部屋の中が綺麗ならグッと印象がアップします。古いマンションを売却する場合は、どうせ古いからと諦めるのではなく、出来る限り壁紙を張り替えたりクリーニング業者を入れるなどして綺麗な状態に保っておくことが大切です。

 

物件そのものの状態の他にも、深刻化してしまった状況を改善する方法はあります。それは仲介契約を交わしている不動産会社を見直すことです。不動産会社は独自の営業活動を通して、様々な購入希望者を見つけ出してくれます。売り主が自分だけで購入希望者を探そうとしても契約を成立させることはまず無理なので、できるだけ能力の高い優秀な不動産会社と契約することが必須と言えます。

 

専属専任媒介契約や一般媒介契約など、契約スタイルには様々な形態がありますが、いずれの場合も約3ヶ月を1つのサイクルとして契約を見直すようにしましょう。

 

3ヶ月経っても購入者が見つからないほど深刻化している場合、物件が不利というだけでなく不動産会社の営業に問題がある可能性もあります。例え不動産会社や担当者に不満を感じていなかったとしても、環境を変えるために他の不動産会社と契約するという方法も選択肢の一つになります。

 

マンションは、一戸建て物件とは違って所有していると毎月管理費や積立金などの維持費が必要になります。集合住宅であるため、いくら古くなっても個人の判断で解体することもできず、土地が資産に含まれないため購入希望者の範囲も狭まってしまいます。そのため、一度売却を決心すれば少しでも早く行動して売ってしまう必要があるのですが、市場では供給過多の状況にあるためそう簡単に希望通りの価格で売却することができません。

 

最近では景気の良い諸外国が不動産投資の一環や別荘の一つとしてマンション売買に参入してきている背景もあり、売却のチャンスが昔よりは広がっているとされていますが、決して楽観視できるほどではありません。深刻化する売却事情の中で少しでも希望通りの条件で売却するためにも、やる気と能力があって誠実な対応をしてくれる不動産会社を選ぶことは非常に重要です。

 

不動産会社に頼るだけでなく、売り主としても価格交渉に応じたりリフォームを積極的に行うなどして、早く売却できるように努力を重ねるようにしましょう。