売るか貸すか、どちらがいい?

家は売ったほうがいいのか、それとも貸すほうがお得なのか?

賃貸か売却

 

家を売る際には、多くの方がが「長年住み慣れてきた家を手放したくない」、と感じるのではないでしょうか。もしも賃貸にして人に貸したら…という考えが一度は頭をよぎったなんて人も少なくないと思います。

 

売る場合には、売却代金という高額な収入が一度にあります。
対して貸す場合には賃料が毎月入るのに加え、敷金・礼金なども入ります。

 

対して、支出はどうかといいますと、売る場合には仲介手数料という大きな支出がありますし、貸す場合には修繕費や固定資産税などもかかってきます。

 

またいずれの場合も、住宅ローンの残債がある場合にはそれも支払わなくてはなりません。

 

家を売る方の事情は人それぞれです。
家を売るか貸すかどちらがいいのかも、人によって違ってきます。

 

まずはそれぞれの場合のメリット・デメリットについて詳しくみてみましょう。

家を売る場合・貸す場合それぞれのメリットデメリット

メリットデメリット

メリット

家を売る場合

・売却代金を得られる
一番大きいのは売却代金を得られるという点です。
まとまった額の現金収入が発生することで、現金が必要な方には大きなメリットとなります。

 

・不動産の維持に必要な経費がなくなる
不動産の維持には様々な維持管理費が必要です。
家を売れば、固定資産税や修繕費、管理費などといった維持管理費を支払う必要がなくなります。

 

・住宅ローンの返済に充てられる
住宅ローンが残っている場合、まとまった額の現金収入を得られればローンの返済に充てることができます。購入額以上の高値がつくことはありませんが、ローン残高がある場合には家を売って少しでも残債をなくすほうが得策といえます。

 

 

家を貸す場合

・毎月家賃収入を得られる
売却代金のようにドカンとまとまったお金が入るわけではありませんが、貸す場合には毎月家賃収入が得られます。決まった額の副収入が入る見込みがあることで経済的にゆとりが持てます。また不定期ですが更新料や敷金・礼金といった収入もあります。

 

・維持管理費を経費として控除の対象にできる
これまで維持管理費として必要だった固定資産税や修繕費用、修繕積立金や管理費、そして住宅ローンの金利といったものは経費として控除の対象にできます。

 

・資産を持ち続けられる
家を貸す場合、家は資産として持ち続けることができます。

 

デメリット

売るか貸すか、どちらがいい? 家を売る場合

・家という資産はなくなる
家を売る場合、家という資産は当然のことながらなくなります。

 

・仲介手数料や引越し費用など、諸費用がかかる
家を売る場合、ほとんどの方が不動産会社に仲介を依頼するため仲介手数料がかかります。仲介手数料は諸費用のなかでも高額です。その他、売却に際しては税金や引越し費用などさまざまな費用がかかります。

 

 

売るか貸すか、どちらがいい? 家を貸す場合

・初期費用がかかる
賃貸として家を貸す場合、人に貸すのですから最低限の綺麗さは必要になってきます。
傷んだ部分の修繕費用やハウスクリーニング費用、クロスの張替えなど、ある程度の費用はかかると思っておきましょう。

・設備の修理費用など今後も費用がかかる

家を貸す場合、人が変わるタイミングでもまたハウスクリーニングや修繕費用などがかかってくることもあります。また、イレギュラーで「トイレが詰まった」「給湯器が故障した」など設備が壊れた場合の修理費用も負担していくこととなります。

 

・空室リスクがある
家を貸す場合のメリットとして毎月の家賃収入が挙げられますが、もし空室の場合には当然のことながら家賃収入は得られません。家を売却ではまとまった資金がすぐ入ってきますが、家を貸す場合の収入はあくまで見込みであって、約束されたものではないのです。

 

・滞納や夜逃げのリスクがある
もし空室がなかったとしても、家賃を滞納されたり、また夜逃げされたりで賃料が入ってこないリスクというのもあります。

 

・二重ローンの審査がおりないことがある
住宅ローンが残った状態の家を賃貸として貸して、新たに新居を購入の際住宅ローンの組もうとすると、二重ローンになります。二重ローンになりますと金融機関の審査が通らない可能性もあり、新居の購入が難しくなる可能性もあるのです。

 

・売却の際に値段が低くなることがある
賃貸で貸している状態の家を将来売却しようとする場合、その物件は収益物件といって不動産投資が目的の物件となります。そうなりますと、毎月の利回りなどを根拠として査定額が算出されるため、居住用物件と比べて売却の際に値段が低くなることがあります。

 

メリットからすると売るほうがおすすめ

以上のように、家を売る・貸すそれぞれのメリットデメリットをみていきますと、家を貸すことのデメリットが非常に多いことがわかります。ただし、家を売る方の事情はひとそれぞれです。今住んでいなくても、将来的に住む予定がある場合、また不動産の売買価格が高い地域で高い賃料が見込めるという場合などは貸す方が良いケースとも言えます。

 

 

しばらくは賃貸→将来的に売却はどうなの?

また、しばらくは賃貸として貸しておいて、10年後、20年後など将来的に売ればいいか…と考える方も多い様です。ただし、その場合にはいくつか注意点があります。

 

将来的に売却するという場合の注意点
借り手がいる間は住めない

今は貸しておいて、将来的に自分が住みたくなったタイミングで出て行って貰えばいいか!と気軽に考えている方もいらっしゃいますが、借主がきちんと家賃を支払っている限り、これを追い出すことはできません。

 

これは借地借家法という法律で定められています。いつまで貸したい、とその時期があらかじめわかっているのであれば、「定期借家契約」という契約をしておくことで自分が定めたその時期に契約が終了するようにすることができます。

 

家の価格は時間とともに下落する

将来的に売却するという考えの場合、忘れてはいけないのは「家の価格は時間とともに下落する」ということです。将来的に売却するという場合、今の時点で売るよりも確実に家の価格は低くなっています。

 

10年経つと建物の価値はなくなる、なんてこともよく言いますよね。
特に、一戸建ては分譲マンションと比較して時間の経過とともに売却価格が落ちやすいと言います。

 

「あのとき売っておけばよかったのに…」と後で後悔しない様、家を売るか貸すか、どちらがいいのかを今一度よく考えてみるといいでしょう。