相続した土地や家の売却にかかる税金

相続した土地や家の売却にかかる税金について

 

土地や建物といった不動産を相続したものの、相続した土地をどのように活用すれば良いか決めかねて放置されている事例も決して珍しくありません。防犯上や安全上のリスクが高い空き家は社会問題視されていることもあり、近年では国を挙げて積極的に空き家対策が行われていますが、まだまだ成果は上がっていないのが現状です。

 

ただ所有しているだけでは税金がかかるばかりなので、使い道のない相続した土地や建物はいっそ売却して現金に換えたほうが現実的です。不動産の売却には様々な税金が関わってくるので、相続した不動産を売却する場合にもしっかり税金の種類や金額を事前に理解しておくことが重要です。

 

税金の計算は非常に複雑で分かりにくいのですが、具体的なモデルケースも挙げているので参考にしてみると良いでしょう。

 

印紙税:売買契約にかかる税

不動産を売買する場合、不動産投資などで売買に慣れている人でもなければどのような税金が発生するのか見当もつかないという方も多いでしょう。

 

相続した土地を売る際にまず必要になる税金として挙げられるのは、印紙税というものです。これは特定の書類に収入印紙と呼ばれる現金の代わりとなる紙を貼りつけて納付するスタイルを取っており、現金を直接支払う訳ではないので納税しているという意識があまり無いという特徴があります。

 

収入印紙を貼りつけるのは、基本的に該当の不動産に関する売買契約書です。契約書に記載されている不動産の売却代金などの金額に応じて、あらかじめ定められた金額の収入印紙を貼付します。

 

この状態で提出すれば、そのまま印紙税の納税が済んだということになります。不動産の規模が非常に小さく、10,000円に満たないような売買の場合は非課税となることがほとんどですが、現実的には不動産でこのように少額の取引が行われることはまずありません。売買が成立した場合は必ず支払うことになるのですが、平成30年の3月31日までは納付する税額に対して軽減措置が取られています。

 

具体的な納税額としては、売買契約書に記載されている取引金額が1万円から10万円までの場合、は200円、10万円から50万円までの場合は400円、50万円から100万円までであれば1,000円と定められています。取引金額によって細かく納付金額も設定されており、最高で50億円を超える取引のケースまで定められています。

 

不動産取引の場合は少なくとも100万円以上となるケースがほとんどですが、100万円から500万円までの場合は2,000円、500万円から1,000万円までであれば10,000円、さらに1,000万円を超えて5,000万円までになると20,000円の納税が必要となります。

 

5,000万円から1億円までは60,000円、1億円から5億円までの場合は100,000円、5億円から10億円までが200,000円で10億円から50億円までは400,000円とかなり高額になっています。50億円以上の取引となる場合は、税金だけで600,000円もの金額を納めなければなりません。

 

さすがに一般の相続した土地でこのような高額になることはなく、一般的な地域であれば相続は500万円から高くても1億円ほどの売却代金内に収まることがほとんどです。このため、具体的な印紙税額については5,000円以上30,000円という範囲の中に納まると考えられます。

 

収入印紙は基本的に売買契約書に貼付することになりますが、必ずしも正式な売買契約書の形式を保っておく必要はありません。不動産の売買契約を行うために作成された書類であれば、どんな文書であっても印紙税の対象となります。売買に関する金額変更のために作成された変更契約書などの付随書類も印紙税の対象となり、この場合は記載されている金額が特別な取り扱いとなるので不備が無いように注意しておく必要があります。

 

心配な場合は、国税庁など担当部署のホームページを確認しておきましょう。税金関係は不備があると後々面倒なことになるので、事前の準備が大切です。

 

譲渡所得税:売却差益にかかる税

不動産の売買で最も大きな金額になる税金と言えば、やはりこの譲渡所得税が挙げられます。これは簡単に言えば相続した土地や建物などの不動産を売却して利益が出た場合に課される税金で、譲渡所得に対する所得税と住民税のことを指しています。譲渡所得税は、一般の給与所得もしくは事業所得などとは通算せず、別個で課税対象となるので注意しておきましょう。

 

譲渡所得税が発生するのは、不動産を売却したことで利益を得た場合のみです。

 

売却にあたって費用がかさみ、利益よりも損失の方が大きくなってしまった場合は納税する義務はありません。売却益から費用を差し引き、純粋な利益に該当する部分に対してのみ課税されることになります。譲渡所得は譲渡収入から譲渡費用、および取得費を差し引いた金額ということになり、課税対象となる課税譲渡所得は譲渡所得から特別控除額を引いた額になります。

 

これらを考えると、譲渡所得税額は課税譲渡所得と譲渡所得税率をかけた金額ということになります。

 

ちなみに、譲渡収入とは不動産の売却によって得た収入のことで、譲渡費用とは売却する際に発生した様々な費用のこと、取得費とはその不動産を取得する際に発生した費用のことを指しています。

 

課税額を算出するためには、まずこれらの金額を正確に割り出すことが必要不可欠となります。

 

譲渡収入の算出方法としては、相続した土地の購入者から売却代金として受け取った金額と固定資産税及び都市計画税を清算した金額が含まれます。売却代金を現金以外の株式や権利などで受け取った場合は、それらを時価に換算して計算することになります。実際の売却代金が未払いの段階でも、その不動産の引き渡しが行われる年度の収入として計上するのが一般的です。

 

譲渡費用の計算方法は、基本的に売却した際の費用であれば全て計上することができます。よく見られる項目としては、不動産会社へ支払う仲介手数料や所有者の変更を行う登記費用や印紙税、必要に応じて測量費用や解体費用なども発生します。

 

取得費の計算方法は、大きく分けて

  1. 取得代金
  2. 取得諸費用

の2種類に分けることができます。

 

取得代金は不動産を購入した時や建築した時の代金が該当し、相続の場合も実際にその不動産を取得した人が負担していた金額となります。取得諸費用は、上述した仲介手数料や印紙税の他、登録免許税や不動産取得税、住宅ローンなどの借入金利子、さらには測量費や造成費など実に様々な内容が該当します。

 

相続した土地の取得費がいくらになるか分からない場合は、取得費を正確に計上できないこともあります。相続した土地を最初に取得したのがかなり昔であるなど、資料が見つからないような場合は譲渡収入に対して5%を取得費として見なすと定められています。実際の取得費が売却した代金の5%より少ない場合も、5%として計算することができます。実際の取得費が売却代金の5%を超えている場合は損をしてしまうので、できるだけ相続した土地の購入当時の取得費が分かるものを探しておくようにしましょう。

 

また、譲渡収入からこれらの各費用を差し引いた金額から、さらに条件を満たせば特別控除を受けることもできます。個人が適用される特別控除はマイホーム特例という種類がほとんどですが、最高で3,000万円もの控除を受けることができるので非常に有利になります。

 

登録免許税:登記にかかる税

相続した土地を売却した際に発生する税金としては、譲渡所得税の他に登録免許税も必ず必要となります。相続した土地や建物などの不動産は必ず所有者を登記することになるのですが、一般的には相続した土地の引き渡しが行われたのと同時に所有者変更の登記申請が必要となります。この手続きに際して発生する税金が登録免許税であり、これは国税に該当します。

 

登録免許税は不動産によってはかなり高額になることもあり、きちんと事前に理解しておいた方が安心です。まず登録免許税の課税対象となるのは、売買はもちろん新築や贈与、相続や住宅ローンによる抵当権設定など不動産取引における全ての手続きだと言えます。実際にどれくらいの税率が課されるのかは登記の目的によっても異なりますが、平成15年以降は昔と比べると大きく引き下げられています。

 

住宅用として使用している建物については税額の軽減措置があるので、該当するかどうか調べておきましょう。登記とひと口に言っても、その土地の番地や地積、家屋番号や床面積などを記すことになる表題登記だけであれば、基本的には登録免許税が発生しません。

 

不動産を売却した場合には、それまでの所有者から相続した土地の購入者へ所有権が移ることになります。このため必ず所有権移転登記というものが必要になってくるのですが、一般的には購入した新しい所有者が登録免許税を支払うことになります。ただ、その不動産の現住所と登記されている住所が異なっている場合や、売却時に住宅ローンが残っているような場合には売り主である現在の所有者が税金を負担することになります。

 

この2つのケースでは住所変更登記及び抵当権抹消登記というものが必要になるのですが、この手続きにもそれぞれ税金が必要となります。これらは不動産1つに付き1,000円と決まっているため、売買された不動産が土地だけであれば1,000円で済みますし、土地と建物を同時に売買した場合には2,000円を支払うことになります。

 

登録免許税について定めた法律によると、不動産売買によって登記の変更が必要となった場合、基本的には登記義務者である売り主と権利者である買い主が一緒に協力して納付義務を負うとされています。しかし現在では慣習的に、登記することで利益を得ることになる側が支払うのが一般的とされており、新たな所有者となる買い主が登録免許税や登記手続きを依頼する司法書士への報酬などを負担することになっています。

 

実際には売り主側が税金や諸費用を負担することはほとんどなく、様々な登記について買い主側の負担が大きくなっています。もちろん、売り主と買い主の間で話し合って合意できれば、登録免許税やその他の費用を売り主側が負担したり、売り主と買い主が按分して負担するという方法も可能です。通常の取引であれば、そのように希望したとしても売り主側が拒否するケースが多く、仮に合意してもらっても売却代金を若干引き上げられたりするので過度な期待はしないでおきましょう。

 

つまり、登記に関わる様々な税金や費用は、原則として買い主側が支払うということが前提となって売却代金が設定されていると言えます。

 

消費税:仲介手数料にかかる税

基本的に売り買いされる全ての商品には消費税が発生するものですが、実は不動産売買そのものについては消費税がかかることはありません。なぜなら売買される不動産は個人が住宅用として所有する目的がほとんどであるため、利益を得る事業目的ではないケースが多いからです。

 

この性質から消費税の対象とは見なされず、一般的な買い物とは違って消費税を納税する義務は課されていないのです。ただ、不動産売買において発生する様々な費用の中には消費税が発生するものもあるので、一概に消費税がかからないと思い込むのは避けましょう

 

相続した土地を売却する場合、ほとんどの売り主が不動産会社などに仲介を依頼することになります。売り主が自分の親族や友人など近しい人に不動産を売却する場合は別ですが、広く一般の消費者から購入希望者を募る場合は自分一人で探すのは非常に困難です。情報網やノウハウ、経験の面で大きく不足しているため、まず一人で満足できる購入希望者を見つけるのは無理だと言えるでしょう。

 

このため、多くの売り主が不動産売買の専門家でもある不動産会社に仲介を依頼し、希望通りの契約が成立すれば成功報酬として仲介手数料というものを支払うことになるのです。この仲介手数料は不動産会社に対して報酬的に支払われる性質のため、支払った全額に対して消費税が課されることになります。

 

仲介手数料の金額については上限が法律で定められていますが、その範囲内であれば不動産会社が自由に金額を設定することができます。不動産会社によって大きく異なることもあるので、節約したい場合は手数料の低い不動産会社を探すようにしましょう。

 

ちなみに、仲介手数料の金額は売却価格が200万円までであれば仲介手数料は5%、200万円から400万円までについては4%、400万円以上は3%が上限となっています。例えば、500万円の不動産を取引した場合は200万円までの5%で10万円となり、消費税はその8%の8,000円となります。400万円までが先ほどの200万円を差し引いて200万円の4%で8万円となり、消費税は6,400円です。

 

さらに500万円までの部分は残り100万円となり、上限3%なので3万円で消費税は2,400円となります。これらを合計して、仲介手数料の上限は21万円で消費税は16,800円ということになります。

 

このように全てを計算しても良いのですが、簡単に結果を求められる速算式もあります。400万円以上の場合、仲介手数料は売却価格の3%に6万円をプラスした金額となるので、例で言うと500万円の3%に6万円を足して21万円とすぐに算出することもできます。

 

消費税についても同じく速算式で求めることができ、消費税8%であれば売却価格の0.24%に4,800円を足した金額となります。例で言うと、500万円の0.24%に4,800円をプラスするので16,800円と算出できます。正確に計算した場合と同じ結果になるため速算式でも問題なく計算できることが分かります。400万円以下の場合は式が当てはまらないので、地道に計算していきましょう。

 

売却にかかる税金の計算の仕方

相続した土地などを売却する際に実際にどれくらい税金が発生するかは、具体的なモデルケースを参考にすると非常に分かりやすいです。

 

20年前に親から相続で土地を譲り受け、取得費は不明となっている場合を例として考えてみましょう。

 

建物の取得費は2,000万円で木造の築20年、土地だけでなく建物にも抵当権が設定されています。売却価格は土地が4,000万円で建物は500万円、売却前に念のため測量を行って50万円の費用がかかったとします。さらに売却する際には固定資産税に関して10万円の清算金を受領し、登記とそれに関する司法書士への報酬は買い主側が負担します。このケースの場合、印紙税や譲渡所得税、消費税に登録免許税がいくらになるのかを考えてみましょう。

 

まず印紙税

これは売却代金によって固定となるので4,500万円に対して軽減措置ありの1万円となります。譲渡所得税は、まず譲渡収入と譲渡費用、取得費を計算します。譲渡収入は売却価格4,500万円に固定資産税の精算金10万円をプラスして4,510万円となり、譲渡費用は仲介手数料が152.28万円で測量費として50万円、これに印紙税1万円を加えた253.28万円となります。

 

取得費は基本的に土地と建物で区別して計算するのですが、相続した土地は取得費が不明のため5%で計算し、建物についても減価償却が発生するので注意しておきましょう。取得費は譲渡収入が4,510万円の5%で225.5万円、建物の取得費に関しては取得費である2,000万円から減価償却費の1,116万円を差し引いて884万円となります。これにより、譲渡所得は4,510万円から253.28万円、さらに225.5万円と884万円を差し引いた3,147.22万円となります。

 

住宅用の土地には3,000万円の特別控除があるため、これを適用した残りの147.2万円が課税対象となります。この不動産は所有期間が20年となっており、10年以上なので長期譲渡所得に該当します。このため譲渡所得税は147.2万円に20.315%をかけて29.9万円と算出できます。

 

登録免許税

所有権移転登記に関しては買い主負担なので住宅ローンの抵当権抹消登記だけを売り主側が負担することになります。不動産1つにつき1,000円なので、土地と建物の2つで2,000円となります。消費税は、仲介手数料として4,500万円の3%に6万円をプラスして141万円、その8%なので11.28万円となります。

 

税金の合計額は以上の金額を合算することになるので、印紙税の1万円と譲渡所得税である29.9万円、登録免許税の2,000円に消費税11.28万円を全て足して42.38万円ということになります。意外と安く感じますが、住宅用の不動産に対する3,000万円の特別控除があるためかなり有利になっています。

 

もしこの特別控除が適用されなかった場合、譲渡所得税が跳ね上がるため651.83万円もの税金が必要となってしまいます。

 

このため、できるだけ特別控除を受けられるように売却するタイミングには注意しておきたいところです。

 

まとめ

このように、相続した土地の売却に関しては様々な税金が関わってきます。税金の計算や種類が多いので複雑に感じてしまいがちですが、基本的な部分や計算方法を理解しておけば決して難しいことはありません。きちんと税金の金額を事前に知っておけば、金銭面での準備や将来的な運用計画なども立てやすくなります。不動産売買に慣れていない人にとっては難しいものですが、諦めずに覚えておくようにしましょう。

 

相続した土地を売却する場合に発生する税金としては、まず売買契約書に貼付する印紙税が挙げられます。収入印紙と呼ばれる特定の書類を貼り付けるのですが、その税金額は売買する不動産の売却価格によって200円から60万円と幅広く存在します。60万円と聞くと驚いてしまいますが、このように高額になるのは何億円もの大きな取引だけであり、一般の相続した土地の取引ではだいたい1万円の税金で収まることがほとんどです。

 

相続した土地の売却で最も大きな金額となる税金は、売却した際に利益が出た場合にのみ納める譲渡所得税です。売却価格から取得費など費用を差し引き、後に残った純粋な利益部分に対して課税される税金で、もし売却しても損失しか残らなかった場合には納税する義務はありません。

 

譲渡所得から差し引くことができる費用としては、不動産会社へ支払う仲介手数料や取得費、登録免許税や測量費用などの様々なコストが挙げられます。また、売買契約が成立すれば所有者の変更を登記しなければならないのですが、所有者移転や住所変更、抵当権抹消登記にもそれぞれ不動産1つに付き1,000円の登録免許税が発生します。

 

登記手続きを司法書士へ依頼していた場合は、その報酬として司法書士事務所が定めた料金を支払うことになるので、これも忘れずに覚えておきましょう。

 

また、売買の仲介を依頼していた不動産会社に対しては、売買契約が成立すれば仲介手数料を支払うことになります。基本的に不動産売買は消費税の対象外なのですが、報酬の意味合いが強い仲介手数料に関してはしっかり消費税がかけられます。具体的な消費税額は売却価格の0.24%に4,800円を加えた金額になるため、簡単に計算することもできます。

 

税金はどこにどれくらいかかるのか分かり辛いものですが、基本的には譲渡所得税に印紙税、登録免許税に消費税の4つが発生するということを覚えておきましょう。それぞれの計算方法は複雑な部分もありますが、やり方さえ覚えてしまえばそこまで難しいものではありません。印紙税や登録免許税、および消費税については避けることができない必須の出費とも言えますが、譲渡所得税は売却のタイミングを見極めることによって節税することもできます。

 

もちろん、節税を意識しすぎて不動産を売れるタイミングを逃してしまっては元も子もないので、あくまでもタイミングが合えば得になる程度に覚えておきましょう。特に買い主が見つかりやすい都市部以外ではなかなか買い手が付かないこともあるので、節税よりも売れることを重視して積極的に売り出した方が得だと言えます。

 

使い道のない相続した土地などは、このような税金が必要にはなりますができるだけ早く売るようにしましょう。